Останні новини
«Скупят за бесценок» — это одна из основных мантр противников запуска рынка земли в Украине. Сельские жители, продающие гектары лучшего в мире чернозема за символические $200, $300 или $1000, за короткое время оставшиеся без денег, жилья и без перспектив — такой сценарий рисуют обществу политики. У них одна цель — в очередной раз продлить мораторий на продажу сельхозземель. По другую сторону баррикад — другие политики и представители околоэкспертного сообщества, сулящие пайщикам цену на уровне $7000 за гектар на следующий день после запуска рынка. От истины одинаково далеки и те и другие.
Исследовательская компания IMF Group Ukraine, проанализировала опыт государств Восточной Европы и Балтии, где уже существует внутренний рынок земли. С помощью этих данных эксперты построили эконометрическую модель, позволяющую спрогнозировать динамику цен на землю после снятия моратория в нашей стране. Прогноз основывается на том, что после отмены моратория динамика цен в Украине последует такой же тенденции, как и в странах-ориентирах. В качестве подтверждения расчетов была использована еще одна классическая модель, базирующаяся на равенстве соотношения арендной платы за землю к ее цене и реальной процентной ставки по депозитам.
Цена, с которой стартует украинский рынок земли, составит около $1100 (оценка рассчитана согласно Закону Украины «Об оценке земли»), что почти в четыре раза ниже, чем стоимость аналогичных земель в ближайших к Украине странах Евросоюза. Для сравнения: стоимость 1 га в Польше составляет 8740$, в Болгарии — 4050$, а в Румынии — 4140$. Тем не менее, уверен экономист IMF Group Григорий Кукуруза, несправедливости здесь нет. Эксперт полагает, что при урожайности на 25% ниже среднего уровня упомянутых стран ЕС (за 2004–2015 годы) и выращивании наиболее простых культур оценочная стоимость украинской земли отражает экономическую реальность. «Цена земли находится в прямой зависимости от добавочной стоимости, создаваемой на ней», — говорит Кукуруза.
В пятилетней перспективе цена украинского гектара составит вполне правдоподобные $2755. Ежегодный прирост цены — 20,1%. Объем спроса на землю в первые два года после запуска рынка, по подсчетам экспертов IMF Group, будет равняться превышению объема украинского арендного рынка над европейским. Если учесть, что в 2015-м площадь украинских земель, сданных в аренду, составляла 4,75% от всех сельскохозяйственных угодий, а в Европе этот уровень достигает 2%, то спрос на украинскую землю в первые два года будет насчитывать около 1,12 млн га. Это почти равно спросу, который прогнозировала рабочая группа при Госгеокадастре — 1,4 млн га. Такой показатель также коррелируется с данными социальных опросов пайщиков, согласно которым на первом этапе землю готовы будут продать около 15% из них, что эквивалентно 1 млн человек.
Расчеты также опровергают тезис о том, что на первом этапе запуска рынка возможно снижение цен — как результат увеличившегося предложения. В действительности предложение земель не может вырасти, поскольку вся земля готовая к продаже, уже и так находится на рынке. Основным драйвером роста цен на землю после открытия рынка станет отсутствие коррупционной ренты, которую платили аграрии за теневое оформление земельных сделок в условиях моратория. Ее удельный вес в цене земли, который не получает ее владелец, можно оценить только по косвенным параметрам. Сравнение арендных ставок, полученных Госгеокадастром при проведении электронных аукционов, со ставками, установленными госнормами, показывает, что отсутствие коррупционной ренты позволит ценам на землю вырасти в среднем на 76%.
На более позднем этапе в силу вступят факторы увеличения эффективности сельского хозяйства. Земля, став твердым залогом для банков, позволит даже небольшим агропроизводителям привлекать заемные средства. По мнению Максима Мартынюка, первого заместителя министра аграрной политики и продовольствия, открытие земельного рынка приведет к повышению эффективности украинского АПК и, как следствие, к общему росту экономики. «Из опыта постсоциалистических стран, открывших рынок после нулевых, рост урожайности зерновых культур составил 9% в год на протяжении первых пяти лет», — отмечает он.
Еще один фактор, обеспечивающий рост цен на землю в долгосрочной перспективе — это изменение структуры украинского агробизнеса в сторону продукции с высокой добавленной стоимостью. Сейчас сельхозпроизводители, защищенные только договором аренды и сомнительным качеством судебной системы, не рискуют вкладываться в инвестиционные и долгосрочные проекты.
К дифференциации украинского агропроизводства подталкивает сама география Украины. Западная Украина с развитым фермерством могла бы быть поставщиком высокомаржинальной штучной продукции, а Центр и Восток — поставщиком массовых культур. Открытие рынка земли сделает возможным такой микс, позволив Украине уйти от статуса сырьевого придатка, не утратив своих позиций на мировом рынке. Однако это у украинских аграриев еще впереди. «Вместе с пролонгацией моратория позитивный эффект для АПК также отсрочен на год», — констатирует Мартынюк.
Автор: Виталий Кравченко
Підписуйся на наш Telegram. Стеж за новинами у зручному форматі!
