Новини / Ринок землі     18 вересня 2019 16:18

Ціна землі в Україні: якою вона може бути?

Очікується, що земельний мораторій в Україні відмінять до кінця року і уже в 2020-му запрацює ринок землі. Якою може бути ціна українських угідь і які чинники впливають на її формування?

Landlord пропонує аналіз можливого розвитку подій на базі прикладів країн Західної та Східної Європи.

Фактори формування ціни

Беручи до уваги ціни на землю в країнах Європи та фактори, що їх формують, можна з впевненістю стверджувати: український ринок землі тяжіє до європейського, котрий характеризується мінімальним державним впливом і високими цінами на угіддя.

Насамперед ціну формують такі фактори:

  • наявна до продажу площа земель, придатних для сільського господарства;
  • законодавча база;
  • різноманітні регіональні фактори;
  • кліматичні умови країни;
  • близькість до інфраструктури;
  • якість ґрунту та його дренажність;
  • рельєф місцевості;
  • ринкові умови (насамперед баланс між попитом та пропозицією);
  • правила продажу землі іноземцям.

За останнє десятиліття найбільше зростання цін у Європі спостерігалося в пострадянських державах, що стало результатом земельних реформ. Так, із наявних даних, найбільше зростання (втричі) у період із 2011 до 2016 року мало місце в Чеській республіці. У Литві, Естонії, Латвії й Угорщині відбулося подвійне зростання.

Що нас чекає (перша формула розрахунку)?

Наразі тривають гарячі дискусії щодо законодавчої бази та моделі відкриття ринку в Україні. Це якраз і вплине на формуванні ціни за гектар. Отже, на що варто сподіватися українським власникам після відкриття ринку? За даними фіскальної служби України, номінальна вартість одного гектара орної землі становить $1300. Ніхто не стане заперечувати, що ця ціна в десятки разів нижча від її реальної вартості. Адже українські ґрунти мають один із найвищих потенціалів не тільки в Європі, а й у світі.

Читайте: Запуск ринку землі в Україні: дорожня карта

За даними Landlord, українські аграрії називають реальну вартість одного гектара не менше $10 000. Саме на цю ціну варто орієнтуватися після зняття мораторію, адже наші ґрунти мають дуже високу родючість, а звідси, відповідно, – дуже високу рентабельність.

Деякі експерти вважають, що вартість землі залежить не стільки від якості ґрунту та кліматичних умов, скільки від наявності чи відсутності державних обмежень. Якщо влада прийме ліберальну модель ринку землі, то вартість буде не нижчою, ніж у Чехії чи Польщі.

З іншого боку, важливим фактором, який вказує на вартість землі, є ціна її оренди, яка на сьогодні становить 4400–8800 грн/га на рік.

Друга формула розрахунку

Враховуючи те, що земля – це актив, як і нерухомість, то для розрахунку її вартості окремі аналітики радять провести кореляцію між розміром оренди і ціною землі. Якщо використовувати цю формулу, то, за їх словами, виходимо на ціну не меншу $20 000 за гектар.

Зваживши на те, що земля має більшу економічну цінність порівняно з нерухомістю, при належному використанні її вартість буде тільки зростати. Таким чином, ціна українських ланів буде в тому діапазоні, що й Іспанія або ж Італія.

Хоча варто враховувати, що вартість земель у Східній Європі нижча, ніж у Західній. Цей фактор також матиме вплив і у вітчизняних умовах.

Очевидним є факт, що ціна угідь у державах колишнього СРСР не є орієнтиром, адже там ціни невисокі – за наслідком цілої низки факторів. Наприклад, в Азербайджані гектар коштує $1000, а в Казахстані – всього $300.

Про які фактори йдеться? Найперший – надто жорстке регулювання держави. З нього випливає другий – висока корумпованість, із якою стикається аграрій на всіх етапах взаємодії з регулюючими державними органами. Третій аспект – комплексна проблема відсутності або недостатності технологій, потрібних для ефективної праці на землі.

Проміжне резюме

Загалом же перед відкриттям ринку землі в Україні варто щонайдетальніше розробити законодавчу базу оцінки реальної вартості угідь. Адже та оцінка, яка наразі існує на законодавчому рівні, м’яко кажучи, не віддзеркалює реальний стан справ (якщо не сказати жорсткіше).

Мусимо розуміти: після відкриття ринку землі, як поетично висловився один експерт, «Україна побіжить так швидко, що сама себе здивує», однак цьому має передувати кропітка й разом із тим оперативна робота з попередньої підготовки, аби потім не виникли неочікувані «сюрпризи».

Врешті пам’ятаймо: за оцінкою майже всіх фахівців (від профільного Міністерства до НБУ), суто технічних перешкод для запровадження в Україні ринку землі просто не існує.

Замість постскриптуму

На сьогодні в нашій країні склалася така ситуація, що є три потенційні категорії суб’єктів права власності на сільськогосподарські угіддя. А саме:

  • на приватні землі: юридичні особи;
  • на комунальні землі: територіальні громади;
  • на землі державної власності: держава.

Як нам здається, чи не ключовим у цьому переліку є другий пункт – територіальні громади. Чому? На 2020 рік заплановане довгождане завершення першого етапу адміністративно-територіальної реформи, що полягає, нагадаємо, у створенні об’єднаних територіальних громад. Імовірно саме ОТГ стануть основним гравцем на майбутньому ринку.

Цей збіг (чи ні?) слід сприймати у винятково оптимістичному сенсі. Одночасне звершення двох згаданих подій може – і мусить – перезапустити національну економіку.

Текст: Інна Хівренко

Landlord раніше повідомляв про те, що ринкова вартість сільгоспземлі в Україні може бути набагато вищою, ніж у Європі, але для цього потрібно знизити інвестиційні ризики в державі. Радник президента, економіст Олег Устенко назвав три основні проблеми в країні, які впливають на формування ціни на землю.

Читайте також