Новини / Ринок землі     14 грудня 2019 15:02

Банкрутство агрохолдингів, рейдерські війни та іноземний капітал: яким буде ринок землі до 2025 року

Хронологія відкриття вільного обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні: модель ретроспективи майбутнього.

Будь-які прогнози – справа невдячна. Втім, без моделювання можливих наслідків дій, що відбуваються зараз, неможливо прорахувати timeline майбутніх змін, визначити можливі помилки і заздалегідь передбачити сценарій дій у випадку виникнення критичної ситуації. Вірогідність помилки довгострокового прогнозування майже 100%, але не помиляється лише той, хто нічого не робить.

Тому Landlord взяв на себе сміливість прогнозу головних подій під час реформ земельного ринку України. У своїх припущеннях ми виходили з тих стартових умов, які відомі вже зараз: реформа розрахована на 5 років і має завершитись у 2024 році, після чого, ринок буде розвиватися природнім шляхом, головним дискусійним питанням є умови допуску на ринок іноземних громадян і компаній, а визначеності зі стартовою ціною на землю немає. Прогноз дещо незвичний за формою – його подано у минулому часі. Тобто ми намагаємося розглянути реформу з позиції-2025 і визначимо головну подію кожного року.

П’ять років тому, 2020

Запуск вільного обігу землі наприкінці 2020 року супроводжується ажіотажем на ринку – ціни пропозицій стрімко ростуть до 10 тис. доларів за гектар. Утім, реальних продажів практично немає – укладаються угоди, які були підготовлені заздалегідь за цінами у 5-10 разів менше. У суди перших інстанцій поступає маса позовів власників паїв про припинення довгострокових угод оренди.

Головним питанням залишається продаж земельних ділянок державної власності. Уряд намагається ввести умови продажу або передачі в оренду таких земель через продаж держпідприємств, яким вони належать (з погашення всіх боргів держпідприємств). Попит на такі ділянки знаходиться на високому рівні, але додаткові умови стримують процес.

На ринку починається хвиля рейдерських захоплень землі й діючих господарств через оформлення договорів продажу частини орендованої землі. Парламент в екстреному режимі вносить доповнення у антирейдерське законодавство.

Чотири роки тому, 2021

На початку 2021 року відбувається різке зниження цін пропозицій продажу землі й починається стабілізація ринку. Формується вторинний ринок обміну ділянок на нерухомість у столиці і великих містах України. Структура агарного ринку залишається без помітних змін – продовжується дія більшості договорів оренди.

Повністю припиняється інвестування у довгострокові проекти розвитку садівництва, переробки, скотарських комплекс тощо. На цей рік припадає пік рейдерських атак на аграрні підприємства.

Проведений референдум щодо допуску до купівлі землі іноземними громадянами дає «негативний» результат – плебісцит висловлюється за заборону. Оскільки результати вже де-факто імплементовані у законодавство, помітних наслідків референдум не має.

Уряд намагається активізувати отримання закордонних позик для часткової ставок кредитів на придбання землі, що ускладнюється уповільненням світової економіки. Реальні ставки земельної іпотеки складають близько 10%.

Три роки тому, 2022

На третій рік після відкриття вільного обігу стають помітні структурні негативні наслідки відкриття ринку – кількість середніх і великих фермерських господарств стрімко скорочується. Ці господарства були найбільш прогресивними с точки зору ефективності і інноваційності, але розмір їх земельного банку (5-15 тис га) не дозволяє отримати компенсацію по кредитам на придбання землі у достатньому обсязі. Власні кошти у достатній кількості відсутні – все вкладалося у розвиток. На ринку залишаються господарства, які ще до реформи подбали про перехід від угод оренди на емфітевзис, викупали ділянки в обхід законодавства тощо. Інші господарства втрачають більшу частину свого земельного банку або банкрутують. Але розвинута інфраструктура, наявність елеваторів і переробки дають можливість частині «середняків» розвитку у сервісному напрямку.

Також відбувається відчутне зменшення розміру земельних банків агрохолдингів, які оптимізують базу орендованої землі. Найбільші інтегровані об’єднання  проводять процедуру розділу бізнесу на окремі компанії. Стає помітне проникнення іноземного капіталу у великі вітчизняні аграрні компанії.

Читайте: Більше 100% дохідності: вражаючі підсумки проекту Рентабельність соняшника

Два роки тому, 2023

Відбувається декілька гучних банкрутств великих аграрних компаній із продажем активів іноземним корпораціям. Оскільки власність українських резидентів вже була оформлена на офшорні компанії, а у активах не було землі, порушення принципу не входження іноземців на ринок землі не відбувається. Кінцевими бенефіціарами формально стають українські громадяни. Розмір землі, які де-факто контролюють нерезиденти збільшується з 3,5 млн. га приблизно удвічі.

На аграрному ринку стає помітним значне збільшення частки невеликих фермерських господарств. У вільному обігу перебуває не більше 15-20% землі сільськогосподарського призначення, але ця частка починає швидко зростати.

Завершується формування земельного кадастру у фінальному вигляді на що реагує фондовий ринок України – у емісії з’являються цінні папери, забезпечені власністю на земельні ділянки. Проводяться емісії державних земельних облігацій на зразок ОВДП, які користаються попитом у закордонного капіталу.

Рік тому, 2024

Земельна реформа, розпочата п’ять років тому, в цілому завершується наданням обмеженого права іноземним громадянам набувати власність на українську землю. Як наслідок, можна констатувати, що Україна сформувала відкритий ринок землі (з обмеженнями).

За роки реформи середній розмір господарства в Україні зменшився з 550-600 га до 250-300 га. Проте набула поширення кооперація господарств за виробничим принципом (виробництво, зберігання і логістика, переробка тощо), яка була ініційована колишніми агрохолдингами, а, також, проводилась за сприяння міжнародних донорських організацій.

Відбувається формування вторинного ринку сільськогосподарських земель – створення земельних банків із метою подальшої передачі ділянок в оренду. У першу чергу вони формуються за рахунок приватизації окремих масивів державної землі.

У цілому, процес роздержавлення земель закінчено не було – великі масиви залишаються під контролем Міністерства оброни і НААН. У власність ОТГ було передано близько 4 млн. га землі с 9,4 млн. га державного «клину», який існував на початку реформи без урахування АР Крим і окремих районів Донбасу.

У вільному обігу знаходиться близько 40% землі, а ціни знову починають поступово зростати – до 4-5 тис. доларів за гектар.

Текст: Михайло Дикаленко

Читайте також