Новини / Ринок землі     13 грудня 2019 12:48

Компенасації 2/3 ставки по кредиту та іноземний коллапс: влада не готова до відкриття ринку землі

Що обіцяє встигнути зробити влада за 11 місяців, що залишилися до запуску вільного обігу землі сільськогосподарського призначення.

Яким буде відкритий ринок землі поки що невідомо. Прийнятий закон про вільний обіг і декілька законів, які йшли у пакеті до нього, лише розширили коли питань на які поки відповіді немає. Є наміри, прогнози, умови і, що найважливіше, є чіткий термін, який постійно підтверджують в Офісі президента, уряді й парламенті – ринок землі в повному обсязі почне працювати не пізніше жовтня наступного року.

У будь-якому вигляді, і у будь-який спосіб. До запропонованої моделі обігу земель вже є безліч зауважень і застережень. Але, якщо розібратися, то не все так погано, як здається. Насправді, дискусія розгорнулась навколо декількох ключових питань. Все інше – намагання різних політичних сил заробити собі трохи рейтингу на гарячій темі.

«Кляті іноземці»

Чи не найголовнішим питанням навколо якого зараз точиться дискусія є порядок допуску іноземних громадян до ринку – чи прямо, чи опосередковано, як кінцевих бенефіціарів юридичних осіб, що будуть купувати землю.

Поки зійшлися на тому, що до 1 січня 2024 року (вочевидь, ця дата і визначена, як фінальний термін проведення реформи) встановлюється перехідний період під час якого власність на землю можуть набувати сама держава Україна, територіальні громади (ОТГ), громадяни України і юридичні особи України, створені за українським законодавством.

При цьому, аби уникнути будь-яких юридичних колізій у робочій варіант закону прописали обмеження щодо неможливості придбання земельних ділянок юридичними особами кінцевими бенефіціарами яких є іноземні громадяни, юридичними особами, які створені за законодавством інших держав, власне іноземними громадянами і особами без громадянства.

Виняток встановлено лише для тих земель, які на момент набрання чинності законом вже є в оренді, емфітевзисі таких юридичних осіб та за умови, що такі юридичні особи створені не менше, ніж 3 роки до набрання чинності законом.

Взагалі викладено вийшло доволі складно і незрозуміле. Але це не проблема – адже будь-який законодавчий акт потребує затвердження додаткової нормативної бази у вигляді постанов, рішень й інструкцій уряду, міністерств і державних регуляторів.

Поки неможливо визначити механізм контролю над дотримання таких вимог. Заяви з боку представників влади про верифікацію даних власників землі, перевірку інформації про бенефіціарів – це не більше, ніж заяви. До того ж ніхто не може заборонити іноземцям набувати опосередкований контроль над землею шляхом участі у капіталі українських компаній.

До речі, це вже є фактом – за різними джерелами саме у такий спосіб іноземні компанії вже зараз контролюють близько 3,5 млн. га землі. Шляхів протидії цьому (у існуючому нормативному полі) не існує. І, власне, велике питання чи варте їх шукати – адже за рахунок іноземних інвестицій зростає конкурентоздатність вітчизняних аграрних підприємств.

Читайте: Реформа Держгеокадастру: 10 головних змін

«Референдум»

Але ще більш суперечливим є намір влади взагалі відкласти вирішення питання про участь іноземних громадян і компанії не української юрисдикції на всеукраїнському референдумі.

Так,  практика винесення стратегічних для держави питань на всенародний плебісцит, існує у розвинених країнах. Але є одне зауваження: до такого стану вони йшли протягом щонайменше останніх п’ятдесяти років.  І навіть у розвинених країнах результати референдумів доволі часто викликають лише чергову хвилю протистояння різних груп впливу і не приводять до консенсусу.

В українському законодавчому полі питання референдумів визначено лише в частині місцевих плебісцитів. Щоправда, місцеві референдуми майже не проводяться, але існує нормативна база щодо порядку їх призначення, проведення і (що саме головне) імплементації отриманих результатів у рішення місцевих органів влади. Загальнонаціональні референдуми хоча й зафіксовані в Конституції, проте їх результати не мають жодних правових наслідків. Тобто можуть бути «взяті до відома» при затверджені чергового закону або окремого його положення.

Тому зараз зі сторони Офісу президента і уряду вже були зроблені заяви щодо негайного розроблення і прийняття законодавства для проведення референдумів.

Тут виникає декілька питань. По-перше, як було сказано, референдум має бути проведений не у 2024 році (коли, власне, закінчиться термін перехідного положення про обмеження допуску іноземних громадян до ринку землі), а не пізніше 2020 року. Іншими словами, вже зараз треба негайно затверджувати відповідне законодавство – адже потрібне внести зміни в Конституцію України.

По-друге, референдум (навіть, якщо законодавство буде вчасно затверджене) буде готуватися поспіхом. Відповідної статті витрат у дербюджеті-2020, наскільки відомо, не закладалося. А витрати на такий плебісцит приблизно дорівнюють витратам на вибори.

По-третє, дещо насторожує сам поспіх проведення. Настрої суспільства щодо питання надання іноземцям права купувати українську землю відомі й без будь-якого референдуму. Громадяни в більшості налякані міфами про те, як «китайці» чи «німці» скуплять землю і «вивезуть її у вагонах». Часу на проведення відкритої дискусії під час якої можна озвучити переваги і недоліки різник точок зору не залишилось. Тобто це буде референдум із заздалегідь відомим результатом. І навіть сенсу його проводити у 2020 році абсолютно немає.

«В одні руки»

Дискусійним залишається й норма щодо максимальної концентрації землі у одного власника. У процесі роботи над законопроектом максимальна концентрація земель «в одні руки» у межах однієї області була зменшена до 8%, а обмеження концентрації землі у межах ОТГ було встановлено максимум у 35%. Вже підраховано, що за умови дотримання вказаних норм, максимальне землеволодіння в однієї особи може бути не більше 210-220 тис га.

Утім, сам термін «в однієї особи» чи «одного власника» одразу можна ставити під сумнів. Звісно, держава може обмежувати максимальний розмір землевласності, але, в такому разі, повинна вводити дієві механізми контролю розміру цих володінь. Адже просту норму про 8% (або 200 тис. га) дуже легко обійти за рахунок оформлення ділянок на афілійованих осіб. Не говорячи вже про членів родини. І обмежувати право родини (жінки/чоловіка/сина/доньки/онука…) мати особисту свою землю безглуздо – це суперечить фундаментальному праву людини на приватну власність.

Крім того, багато критики лунає і на принцип розрахунку у відсотках до площі області, ОТГ або держави загалом. Скоріш за все, обмеження будуть встановлюватись у фізичних одиницях (гектарах). Така практика, до речі, є найбільш поширеною у тих країнах, де існують граничні розміри ділянок, що мають право придбати покупці.

Тож зараз ми маємо дві діаметральні точки зору. Є пропозиція обмежити максимальну кількість землі у однієї особи у 5 тис. га (і не більше 20 тис га на підприємство). Інша – навпаки, зняти будь-які обмеження, як недоречні (все одно будуть знайдені схеми, за допомогою яких можна бути обмеження обійти).

Обидва табори апелюють до європейської практики, в той час, як у самому ЄС сталих норм у цьому питанні немає – кожна країна встановлює їх, спираючись на власне законодавство й традиції. Тому цей екзамен Україні доведеться складати самотужки. Від того, наскільки вдалими будуть відповіді й залежатиме, які кошти зможе залучити аграрний сектор завдяки введенню вільного обігу землі.

«Дешеві кредити»

І, нарешті, треба звернути особливу увагу на фінансову частину введення вільного обігу – адже для того, щоб забезпечити сучасним орендарям право першочергового викупу земельних ділянок, треба так само забезпечити їм можливість отримання доступних кредитів.

В уряді наразі говорять про компенсацію частини банківської ставки для таких кредитів, у результаті чого фермери матимуть змогу сплачувати по 3-5% річних. На це (тобто на компенсацію) передбачено 240 млн. грн. Начебто сума виглядає достатньою, якщо виходити з припущення, що у перший рік реформи в обіг надійде не більше 5-7% землі.

Але це лише припущення – в реальності пропозиція може бути більшою, а облікова ставка НБУ на наступний рік планується на рівні 15,5%. Реальна банківська ставка навіть під цільові програми державних банків не може  (це і є ціна гроше на наступний рік) за таких умов бути нижчою за 17-18%. Тобто компенсувати доведеться дві третини ставки по кредиту. За великим рахунком треба визнати – влада не має чіткого, прорахованого плану фінансування введення вільного обігу. І про це треба пам’ятати.

Нагадаємо, раніше голова комітету з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський заявив, що завдяки “сірим схемам” 1,1 млн гектарів сільгоспземель вже продано.

Текст: Михайло Останков

Читайте також