Останні новини
Яким буде відкритий ринок землі поки що невідомо. Прийнятий закон про вільний обіг і декілька законів, які йшли у пакеті до нього, лише розширили коли питань на які поки відповіді немає. Є наміри, прогнози, умови і, що найважливіше, є чіткий термін, який постійно підтверджують в Офісі президента, уряді й парламенті – ринок землі в повному обсязі почне працювати не пізніше жовтня наступного року.
У будь-якому вигляді, і у будь-який спосіб. До запропонованої моделі обігу земель вже є безліч зауважень і застережень. Але, якщо розібратися, то не все так погано, як здається. Насправді, дискусія розгорнулась навколо декількох ключових питань. Все інше – намагання різних політичних сил заробити собі трохи рейтингу на гарячій темі.
«Кляті іноземці»
Чи не найголовнішим питанням навколо якого зараз точиться дискусія є порядок допуску іноземних громадян до ринку – чи прямо, чи опосередковано, як кінцевих бенефіціарів юридичних осіб, що будуть купувати землю.
Поки зійшлися на тому, що до 1 січня 2024 року (вочевидь, ця дата і визначена, як фінальний термін проведення реформи) встановлюється перехідний період під час якого власність на землю можуть набувати сама держава Україна, територіальні громади (ОТГ), громадяни України і юридичні особи України, створені за українським законодавством.
При цьому, аби уникнути будь-яких юридичних колізій у робочій варіант закону прописали обмеження щодо неможливості придбання земельних ділянок юридичними особами кінцевими бенефіціарами яких є іноземні громадяни, юридичними особами, які створені за законодавством інших держав, власне іноземними громадянами і особами без громадянства.
Виняток встановлено лише для тих земель, які на момент набрання чинності законом вже є в оренді, емфітевзисі таких юридичних осіб та за умови, що такі юридичні особи створені не менше, ніж 3 роки до набрання чинності законом.
Взагалі викладено вийшло доволі складно і незрозуміле. Але це не проблема – адже будь-який законодавчий акт потребує затвердження додаткової нормативної бази у вигляді постанов, рішень й інструкцій уряду, міністерств і державних регуляторів.
Поки неможливо визначити механізм контролю над дотримання таких вимог. Заяви з боку представників влади про верифікацію даних власників землі, перевірку інформації про бенефіціарів – це не більше, ніж заяви. До того ж ніхто не може заборонити іноземцям набувати опосередкований контроль над землею шляхом участі у капіталі українських компаній.
До речі, це вже є фактом – за різними джерелами саме у такий спосіб іноземні компанії вже зараз контролюють близько 3,5 млн. га землі. Шляхів протидії цьому (у існуючому нормативному полі) не існує. І, власне, велике питання чи варте їх шукати – адже за рахунок іноземних інвестицій зростає конкурентоздатність вітчизняних аграрних підприємств.
Читайте: Реформа Держгеокадастру: 10 головних змін
«Референдум»
Але ще більш суперечливим є намір влади взагалі відкласти вирішення питання про участь іноземних громадян і компанії не української юрисдикції на всеукраїнському референдумі.
Так, практика винесення стратегічних для держави питань на всенародний плебісцит, існує у розвинених країнах. Але є одне зауваження: до такого стану вони йшли протягом щонайменше останніх п’ятдесяти років. І навіть у розвинених країнах результати референдумів доволі часто викликають лише чергову хвилю протистояння різних груп впливу і не приводять до консенсусу.
В українському законодавчому полі питання референдумів визначено лише в частині місцевих плебісцитів. Щоправда, місцеві референдуми майже не проводяться, але існує нормативна база щодо порядку їх призначення, проведення і (що саме головне) імплементації отриманих результатів у рішення місцевих органів влади. Загальнонаціональні референдуми хоча й зафіксовані в Конституції, проте їх результати не мають жодних правових наслідків. Тобто можуть бути «взяті до відома» при затверджені чергового закону або окремого його положення.
Тому зараз зі сторони Офісу президента і уряду вже були зроблені заяви щодо негайного розроблення і прийняття законодавства для проведення референдумів.
Тут виникає декілька питань. По-перше, як було сказано, референдум має бути проведений не у 2024 році (коли, власне, закінчиться термін перехідного положення про обмеження допуску іноземних громадян до ринку землі), а не пізніше 2020 року. Іншими словами, вже зараз треба негайно затверджувати відповідне законодавство – адже потрібне внести зміни в Конституцію України.
По-друге, референдум (навіть, якщо законодавство буде вчасно затверджене) буде готуватися поспіхом. Відповідної статті витрат у дербюджеті-2020, наскільки відомо, не закладалося. А витрати на такий плебісцит приблизно дорівнюють витратам на вибори.
По-третє, дещо насторожує сам поспіх проведення. Настрої суспільства щодо питання надання іноземцям права купувати українську землю відомі й без будь-якого референдуму. Громадяни в більшості налякані міфами про те, як «китайці» чи «німці» скуплять землю і «вивезуть її у вагонах». Часу на проведення відкритої дискусії під час якої можна озвучити переваги і недоліки різник точок зору не залишилось. Тобто це буде референдум із заздалегідь відомим результатом. І навіть сенсу його проводити у 2020 році абсолютно немає.
«В одні руки»
Дискусійним залишається й норма щодо максимальної концентрації землі у одного власника. У процесі роботи над законопроектом максимальна концентрація земель «в одні руки» у межах однієї області була зменшена до 8%, а обмеження концентрації землі у межах ОТГ було встановлено максимум у 35%. Вже підраховано, що за умови дотримання вказаних норм, максимальне землеволодіння в однієї особи може бути не більше 210-220 тис га.
Утім, сам термін «в однієї особи» чи «одного власника» одразу можна ставити під сумнів. Звісно, держава може обмежувати максимальний розмір землевласності, але, в такому разі, повинна вводити дієві механізми контролю розміру цих володінь. Адже просту норму про 8% (або 200 тис. га) дуже легко обійти за рахунок оформлення ділянок на афілійованих осіб. Не говорячи вже про членів родини. І обмежувати право родини (жінки/чоловіка/сина/доньки/онука…) мати особисту свою землю безглуздо – це суперечить фундаментальному праву людини на приватну власність.
Крім того, багато критики лунає і на принцип розрахунку у відсотках до площі області, ОТГ або держави загалом. Скоріш за все, обмеження будуть встановлюватись у фізичних одиницях (гектарах). Така практика, до речі, є найбільш поширеною у тих країнах, де існують граничні розміри ділянок, що мають право придбати покупці.
Тож зараз ми маємо дві діаметральні точки зору. Є пропозиція обмежити максимальну кількість землі у однієї особи у 5 тис. га (і не більше 20 тис га на підприємство). Інша – навпаки, зняти будь-які обмеження, як недоречні (все одно будуть знайдені схеми, за допомогою яких можна бути обмеження обійти).
Обидва табори апелюють до європейської практики, в той час, як у самому ЄС сталих норм у цьому питанні немає – кожна країна встановлює їх, спираючись на власне законодавство й традиції. Тому цей екзамен Україні доведеться складати самотужки. Від того, наскільки вдалими будуть відповіді й залежатиме, які кошти зможе залучити аграрний сектор завдяки введенню вільного обігу землі.
«Дешеві кредити»
І, нарешті, треба звернути особливу увагу на фінансову частину введення вільного обігу – адже для того, щоб забезпечити сучасним орендарям право першочергового викупу земельних ділянок, треба так само забезпечити їм можливість отримання доступних кредитів.
В уряді наразі говорять про компенсацію частини банківської ставки для таких кредитів, у результаті чого фермери матимуть змогу сплачувати по 3-5% річних. На це (тобто на компенсацію) передбачено 240 млн. грн. Начебто сума виглядає достатньою, якщо виходити з припущення, що у перший рік реформи в обіг надійде не більше 5-7% землі.
Але це лише припущення – в реальності пропозиція може бути більшою, а облікова ставка НБУ на наступний рік планується на рівні 15,5%. Реальна банківська ставка навіть під цільові програми державних банків не може (це і є ціна гроше на наступний рік) за таких умов бути нижчою за 17-18%. Тобто компенсувати доведеться дві третини ставки по кредиту. За великим рахунком треба визнати – влада не має чіткого, прорахованого плану фінансування введення вільного обігу. І про це треба пам’ятати.
Нагадаємо, раніше голова комітету з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський заявив, що завдяки “сірим схемам” 1,1 млн гектарів сільгоспземель вже продано.
Текст: Михайло Останков
Підписуйся на наш Telegram. Стеж за новинами у зручному форматі!
