Хто має право брати в суборенду земельні паї

Проблеми посеред масиву

У процесі паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств земельні масиви, які перебували у колективній власності, були розділені на земельні ділянки середньою площею 4 га (кожну з яких передали у приватну власність членам таких підприємств). Механізм паювання застосовували, виходячи з очікування, що кожна земельна ділянка буде використовуватися окремо її власником. З урахуванням цього для доступу до кожної земельної ділянки спроектували сітку польових доріг

Проте, як показала практика, власники земельних ділянок, розташованих у масиві, у більшості випадків не використовували їх самостійно, а передавали в оренду аграрним підприємствам. Водночас порушення цілісності масивів земель сільськогосподарського призначення породило проблему окремого використання земельних ділянок, розташованих посеред масиву. Це створило суттєві незручності у проході сільськогосподарської техніки для використання інших ділянок.

Особливо яскраво ця проблема проявилася при використанні масивів зрошуваних земель. Адже меліоративні системи займають значну площу і витрати на їх будівництво суттєві. За таких умов перебування в межах орендованих площ вкраплених земельних ділянок сторонніх землевласників (землекористувачів) поставило під питання доцільність спорудження меліоративної системи. Крім того, це створювало значні можливості для зловживань з боку недобросовісного землевласника або землекористувача, земельна ділянка якого розташована посеред масиву. Широкі можливості відкривалися і для рейдерства, спрямованого на створення штучних складнощів землекористувачу (задля подальшого шантажу та одержання матеріальної вигоди).

Землі під польовими дорогами можуть орендуватися найбільшими користувачами

Суттєві проблеми виникали й при оформленні права оренди земельних ділянок масиву. Зазвичай, не всі власники земельних ділянок масиву погоджувалися на передачу їх одному орендарю. У результаті площі, орендовані однією особою, не створювали замкненого контуру, а містили вкраплені земельні ділянки інших землевласників (землекористувачів). Особливо серйозною стала ця проблема тоді, коли землі одного масиву використовувалися декількома орендарями. На практиці вони часто укладали усну угоду, за якою умовно ділили масив на декілька частин пропорційно орендованим площам (кожна з цих частин використовувалася окремим орендарем). Проте з юридичної точки зору така угода вважається нікчемною. Відповідно значна частина таких орендарів — особи, винні у самовільному захопленні земельних ділянок. Адже вони використовують як «свої» ділянки, так і певні ділянки інших орендарів. В окремих випадках така домовленість оформлювалася взаємними договорами суборенди землі, що відповідає чинному законодавству.

Проте вирішити цю проблему у всіх випадках не вдавалося. Річ у тім, що закон «Про оренду землі» вимагає обов’язкового узгодження передачі земельної ділянки у суборенду із власником. Водночас не всі орендодавці погоджувалися на таку згоду.

Обмін на рівноцінну ділянку

Сьогодні існують суттєві проблеми і з використанням земельних ділянок під запроектованими при проведенні паювання польовими дорогами. Більшість таких доріг до цього часу є колективною власністю колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств (у зв’язку з чим законним чином оформити право користування було неможливо). Переважно ці дороги не були сформовані в окремі земельні ділянки і фактично використовувалися як рілля. Враховуючи, що площа таких доріг становить приблизно 2% площі кожного масиву, їх загальна кількість у країні сягає близько 500000 га.

Ще одна проблема — стан польових лісосмуг та інших захисних насаджень, що обмежують масиви земель сільськогосподарського призначення. Земельні ділянки під такими насадженнями продовжують перебувати у колективній власності колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств. Через невизначеність механізму управління такі землі фактично не мали реального власника (землекористувача), внаслідок чого лісосмуги масово вирубували, що призвело до ерозії ґрунтів та негативного впливу на стан довкілля.

З огляду на це Верховна Рада вирішила визначити правила використання масиву земель сільськогосподарського призначення. Вони починають діяти з січня 2019 року, коли набуває сили новий закон, який передбачає внесення змін до деяких актів щодо вирішення питання колективної власності на землю. Таким чином, землекористувачеві, який використовує значну частину земель масиву, буде дозволено отримати в оренду землі під польовими дорогами. Для доступу до інших земель треба обов’язково встановити земельний сервітут (обмежене право користування, яке забезпечує іншому землекористувачеві можливість користування землею з певними обмеженнями, встановленими законом або договором).

Також дозволено обмін ділянок приватної власності (що передбачає можливість обмінювати землі державної та комунальної власності, розташовані у масиві сільськогосподарського призначення) на рівноцінні земельні ділянки приватної власності. Зважаючи на дію земельного мораторію, дозволяється робити обмін лише на рівноцінну ділянку, нормативна грошова оцінка якої є рівною або відрізняється не більш ніж на 10%.

На одному масиві можуть працювати кілька орендарів, ділянки яких розкидані по полю

Новий закон створив і передумови для зниження ризиків та додаткових навантажень на агробізнес. Адже йдеться про низку змін до нормативно-­правових актів, які регулюють особливості використання і розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, а також полезахисними лісовими смугами (котрі обмежують такий масив).

«Законодавець надав право підприємствам обмінюватися орендованими ділянками. При цьому орендарям не завжди потрібна згода власника, — пояснює Сергій Пагер, керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера». — Власники та орендарі земель у межах масиву можуть укласти договори на оренду або суборенду зі збереженням відповідних термінів. Умови договорів суборенди, що укладаються при обміні прав користування земельними ділянками, мають бути не гіршими, аніж умови договорів оренди. При цьому орендар залишається відповідальним за виконання договору оренди. Власнику земель лише треба повідомити про таке рішення. Щодо власників паїв, які навмисно здійснювали тиск на підприємство та перешкоджали нормальному використанню поля, то їх можна буде відправити на край поля на іншу ділянку».

Оренда лісосмуг і польових доріг

Відтепер лісосмуги віднесені до земель сільськогосподарського призначення: закон врегулював їх передачу в оренду. Загалом в Україні нараховується близько півмільйона лісосмуг, які створені для захисту сільськогосподарських полів від ерозії. За ними ніхто не доглядає, оскільки на законодавчому рівні не вирішується питання колективної власності. Як наслідок, вони захаращуються і вирубуються значними темпами. Саме тому парламентарі й вирішили ввести новий правовий механізм: землі колективної власності частково будуть поділені між колишніми членами колективних сільськогосподарських підприємств, а решту передадуть до комунальної власності тієї громади, де вони розташовані.

Щодо оренди польових доріг, то це право надано усім орендарям масивів. Але при цьому не можна обмежувати доступ інших орендарів до земельних ділянок. Землі державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до ділянок (розташованих у масиві сільськогосподарського призначення), передаються в оренду без проведення торгів власникам або користувачам суміжних ділянок. При цьому також передбачена можливість передачі ділянок під насадженнями для користування фізичним і юридичним особам.

Згідно з новим законом землі під польовими дорогами повинні бути передані в оренду тим, хто використовує більшість земель масиву. За це орендарі мусять забезпечити доступ до ділянок інших землекористувачів. Землі під лісосмугами теж можна взяти в оренду. Це буде цікаво орендарям меліорованих земель, розташованих на півдні України, де відсутність лісосмуг загрожує стану суміжних орендованих земель.

Загальна площа землі під польовими дорогами сягає 500 000 га

Також можливе використання таких земель для господарської діяльності, наприклад для вирощування деревини. Орендар повинен взяти на себе зобов’язання щодо збереження і догляду за лісосмугами, які покликані виконувати свою основну функцію: захищати ґрунти від ерозії. Таким чином, новий закон іде на користь і орендарям, і власникам. Крім того, місцеві бюджети одержать мільярди від оренди земель колишньої колективної власності.

Потрібна консолідація

Звісно, можна ще багато говорити про плюси і мінуси обігу аграрних земель. Але необхідно усвідомлювати: в коротко­строковій перспективі земельний мораторій навряд чи буде знятий. Через це агросектору ще довго доведеться використовувати землі на основі орендних відносин і шукати вирішення поточних проблем у цій площині.

Однією з таких проблем є неможливість здійснення нормальної консолідації земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Методика, за якою було проведено паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств, багато в чому була помилковою. Так вважає член аграрного комітету ВРУ Олег Кулініч. На його думку, автори земельної реформи безпідставно вважали, що земельні ділянки будуть використовуватися всіма власниками земельних паїв, а не тими, хто справді бажає займатися сільським господарством.

Як наслідок на одному й тому самому масиві працює декілька орендарів. У них часто виникають проблеми, оскільки земельні ділянки хаотичною мозаїкою розкидані по полю. Звісно, що господарювати так, як передбачено у договорі оренди, неможливо: техніка не буде ходити зигзагами і перестрибувати через ділянки. Одна справа, коли власник паю дав згоду на суборенду (тоді можна через взаємну суборенду поділити поле). В іншому випадку кожен орендар може захоплювати чужі землі.

Саме тому існують суттєві проблеми з господарюванням одноосібників. Наприклад, власник ділянки (яка волею жеребкування при паюванні була розташована всередині масиву) відмовляється від усіх переговорів та ще й вимагає прокласти дорогу до своєї ділянки з краю масиву. Тобто можуть бути дії, які, на жаль, межують із криміналом.

«Певні особи беруть в оренду ділянку серед масиву: вони вимагають з орендаря інших ділянок «відступні», щоб не використовувати цю ділянку самостійно, — продовжує Кулініч. — Якби ті, хто обробляють землю, отримали її у власність, то могли б шляхом обміну ділянками та купівлі-продажу переформувати масиви так, щоб кожен власник одержав компактну частину поля. Інший варіант — за рішенням власників «перерізати» наділи заново, щоб вийти на нормальну конфігурацію ділянок».

В умовах земельного мораторію єдиний законний спосіб консолідації — обмін ділянками. Закон це дозволяє, але масово такий інструмент не використовується. За даними Мін’юсту, кількість договорів міни аграрних земель невелика. Наприклад, у 2016 році таких угод було лише 12 900 (і це притому, що загальна кількість земельних паїв вимірюється мільйонами). Причина загальновідома: проблеми орендарів мало хвилюють власників земельних ділянок. Обмінювати свої наділи тільки для того, щоб орендарям було зручно господарювати, вони не завжди хочуть.

Очевидно, реальна консолідація можлива лише за умови зняття мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Водночас запропоновані заходи забезпечать можливість вирішити більшість існуючих проблем землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення і стануть запобіжниками для порушення прав та охоронюваних законом інтересів землевласників та землекористувачів.

Текст: Валентин Ковальський

Фото: shutterstock

Сподобався цей матеріал?
Підтримайте його автора!

Підтримати