Новини / Ринок землі     27 липня 2019 10:05

Чому оренда землі – це погано: 4 причини

Станом на 2019 рік оренда - найдорожчий варіант для використання землі в Україні. Це причина №1, чому варто шукати ефективніші форми структурування земельного банку. Але є вигідніші варіанти використання землі.

Структурування земельного банку для агрохолдингів має забезпечувати такі аспекти: захист активу, постійний дохід, прогнозованість. І тому це одне з найважливіших питань.

Неефективна структура земельного банку у агробізнесі – це низький дохід, а також загроза втратити бізнес. Загалом в Україні найчастіше земельний банк агрохолдингів складається з оренди землі, але відсоток цього виду користування істотно зменшується з кожним роком. Чому? І які інші варіанти перекривають оренду?

Чому оренда землі – це проблема

Причина №1. Розмір оплати за оренду землі. Станом на поточний рік  оренда – найдорожчий варіант для використання землі в Україні.

Історично так склалося, що попри те, що згідно Закону України від «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (надалі Закон), розмір, форма і строки внесення орендної плати мали б встановлюються за угодою сторін у договорі оренди, розмір оренди фактично нав’язувала держава. Спочатку, Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)» від 02.02.2002 № 92/2002 було підвищено розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), наступним чином:

  • для орендодавців, що є працівниками сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, яким вони надали в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи земельні частки (паї), – не менше 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю);
  • для орендодавців, що не є працівниками сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, яким вони надали в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи земельні частки (паї), – не менше 2 % визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю).

Пізніше, Указом Президента України від 19.08.2008 № 725/2008 «мінімальна орендна плата» була підвищена до 3 % від вартості ділянки.

Ще пізніше, ми отримали вимоги Податкового кодексу України від 02.12.2010 №2755-IV, згідно з яким ставка орендної плати має бути у розмірі від 3% до 12% нормативної грошової оцінки, а у випадку отримання права оренди земельної ділянки через аукціон – ще вище.

Причина №2.  Постійне зростання розміру нормативної грошової оцінки землі, що є основою для розрахунку – орендної плати.

Закон України «Про оцінку земель» чітко вказує, що нормативно-грошова оцінка проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. І критичними тут стали слова «не рідше». І якщо раніше нормативно-грошову оцінку земельної ділянки робили раз на 5 років, за останні 3 роки вона змінилася декілька разів, і здебільшого у бік підвищення. Фактично складається ситуація, коли підвищується і сама ставка орендної плати (тобто, певний відсоток від нормативної грошової оцінки), і підвищується сама нормативно-грошова оцінка землі.

Причина №3.  Помилки/колізії в законодавчому регулюванні оренди.

Іншими словами, велика кількість можливостей для оскарження договору оренди землі через прямі колізії.

Наприклад, юридична особа укладає договір оренди згідно вимог Закону, зазначивши серед істотних умов лише ті, що передбачені Законом. Проте, в Україні досі діє Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі” від 3 березня 2004 р. № 220 (типова форма договору оренди землі) (надалі “Постанова“), яку, враховуючи положення Господарського кодексу України, мають  (зобов’язанні) використовувати юридичні особи. Різниця між кількістю істотних умов, вказаних у Законі і у Постанові, – вражаюча. І от цією розбіжністю досить часто користуються рейдери.

Причина №4. Різна судова практика з одного ж самого спірного питання.

Сумно і прикро, але українські суди у випадку однакових спірних відносин досить часто ухвалюють протилежні за своїм змістом рішення. Наприклад, проаналізувавши судову практику, ви знайдете щонайменше 3 різні правові позиції судів щодо застосування положень статті 33 Закону (поновлення договору оренди землі). Ні, не рятують узагальнення судової практики. «Різноманіття» – це слово повною мірою відображає рішення судів з питань оренди.

Тобто оренда не дає того, що шукає аграрний бізнес: належного захисту активу, постійної дохідності, прогнозованості.

Є варіанти використання землі, вигідніші за оренду

З іншого боку, існують досить привабливі і більш вигідні правові інститути для використання земель сільськогосподарського призначення:

  1. Емфітевзис (право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб) – дешевший за оренду механізм в частині розміру оплати і, одночасно, більш економічно вигідний, бо право емфітевзису можна відчужувати. Більш гнучкий через відсутність типової форми.

Перевагами емфітевзису є:

  • Нижчий за оренду розмір оплати;
  • Менша законодавча зарегулюваність;
  • Можливість відчуження емфітевзису іншій особі.
  1. Сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої зацікавленої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Чомусь в уявленнях людей здебільшого сервітут сприймається як виключно «право проходу» та «право проїзду». Це уявлення – помилкове. Навіть у Римському приватному праві право сервітуту було більшим, ніж виключно «право проходу» і «право проїзду». В чому саме привабливість сервітуту як правового механізму?

Переваги сервітуту такі:

  • Сервітут можна встановити на не всю земельну ділянку, а лише на її частину;
  • Документація щодо встановлення сервітуту готується в рази швидше і дешевше, ніж для оренди;
  • Відсутня типова форма для цього виду договорів (а, отже, є важлива – приємна гнучкість для сторін договору);
  • Перелік сервітутів, визначений у законодавстві не є вичерпним (!), тобто можна визначити свій, окремий сервітут;
  • Плата за сервітут, зазвичай, є значно нижчою, ніж орендна плата.
  • Cервітут – це єдиний правовий механізм, який можна накласти на право постійного користування (згадаємо СФГ на праві постійного користування та компанії, які відмовилися переоформлювати право постійного користування землею на оренду). Жоден інший правовий механізм накласти на постійне користування просто неможливо.

У сукупності, все це дає дуже широкі можливості щодо “наповнення сервітуту”, його ціни та швидкості оформлення. І тут нема навіть що порівнювати з орендою: дешевше, простіше, швидше, надійніше.

Додатково, судова практика демонструє достатню «однозначність поглядів» різних судів щодо проблем, які виникають при використанні сервітуту та емфітевзису. Це віддзеркалення того, що і емфітевзис, і сервітут є більш надійними правовими інститутами в порівнянні з орендою.

Читайте: Оренда земель сільгосппризначення подорожчає у 5 разів – Порошенко

У той час коли з орендою – глибина і «різноманіття» рішень суду з одного того ж питання дуже істотна.

Тому користувачі земель сільськогосподарського призначення поступово відходять від оренди, створюючи більш ефективну структуру земельного банку.

Анжеліка Лівіцька, радник юридичної фірми Asters

Читайте також