Новини / Земля     25 березня 2019 15:44

Оренда земель сільгосппризначення подорожчає у 5 разів – Порошенко

Під час зустрічі зі студентами та викладачами НУБіП України Петро Порошенко заявив, що для підвищення рівня життя в селах потрібно підняти орендну плату за землю. Таким чином, у ході реформ вартість оренди землі може збільшитися в 5 разів.

Про це повідомляє Інтерфакс-Україна.

За словами Президента, сьогодні держава «починає здавати свої землі в оренду іноді вдвічі дорожче, ніж приватний власник». Петро Порошенко вважає, що ці стандарти мають поширюватися на землі, які належать селянам.

ЧитайтеНазвано ТОП-10 виробників соєвої олії в Україні. На першому місці – МХП

«Тільки відкриті аукціони з єдиними стартовими умовами можуть скасувати диктат великих орендарів. Внаслідок правильних реформ ми можемо збільшити вартість оренди землі в 5 разів», – відзначив Президент.

Петро Порошенко, що середня ставка оренди сільгоспземлі поки що занадто низька, хоч і збільшилася за кілька років з 3 до 10% грошової оцінки.

Для прикладу Президент навів Литву, у якій землі здаються в 1,6 разу дорожче, ніж в Україні (відповідно 81 і 52 євро за 1 га), хоча якість земель там значно гірша.

Як повідомляв Landlord, права оренди землі продано через СЕТАМ на суму 40,6 млн гривень. У результаті торгів вартість оренди землі зросла у 2,8 разу.

Земля        27 липня 2019 10:05

Чому оренда землі – це погано: 4 причини

Станом на 2019 рік оренда - найдорожчий варіант для використання землі в Україні. Це причина №1, чому варто шукати ефективніші форми структурування земельного банку. Але є вигідніші варіанти використання землі.

Структурування земельного банку для агрохолдингів має забезпечувати такі аспекти: захист активу, постійний дохід, прогнозованість. І тому це одне з найважливіших питань.

Неефективна структура земельного банку у агробізнесі – це низький дохід, а також загроза втратити бізнес. Загалом в Україні найчастіше земельний банк агрохолдингів складається з оренди землі, але відсоток цього виду користування істотно зменшується з кожним роком. Чому? І які інші варіанти перекривають оренду?

Чому оренда землі – це проблема

Причина №1. Розмір оплати за оренду землі. Станом на поточний рік  оренда – найдорожчий варіант для використання землі в Україні.

Історично так склалося, що попри те, що згідно Закону України від «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (надалі Закон), розмір, форма і строки внесення орендної плати мали б встановлюються за угодою сторін у договорі оренди, розмір оренди фактично нав’язувала держава. Спочатку, Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)» від 02.02.2002 № 92/2002 було підвищено розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), наступним чином:

  • для орендодавців, що є працівниками сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, яким вони надали в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи земельні частки (паї), – не менше 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю);
  • для орендодавців, що не є працівниками сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, яким вони надали в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи земельні частки (паї), – не менше 2 % визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю).

Пізніше, Указом Президента України від 19.08.2008 № 725/2008 «мінімальна орендна плата» була підвищена до 3 % від вартості ділянки.

Ще пізніше, ми отримали вимоги Податкового кодексу України від 02.12.2010 №2755-IV, згідно з яким ставка орендної плати має бути у розмірі від 3% до 12% нормативної грошової оцінки, а у випадку отримання права оренди земельної ділянки через аукціон – ще вище.

Причина №2.  Постійне зростання розміру нормативної грошової оцінки землі, що є основою для розрахунку – орендної плати.

Закон України «Про оцінку земель» чітко вказує, що нормативно-грошова оцінка проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. І критичними тут стали слова «не рідше». І якщо раніше нормативно-грошову оцінку земельної ділянки робили раз на 5 років, за останні 3 роки вона змінилася декілька разів, і здебільшого у бік підвищення. Фактично складається ситуація, коли підвищується і сама ставка орендної плати (тобто, певний відсоток від нормативної грошової оцінки), і підвищується сама нормативно-грошова оцінка землі.

Причина №3.  Помилки/колізії в законодавчому регулюванні оренди.

Іншими словами, велика кількість можливостей для оскарження договору оренди землі через прямі колізії.

Наприклад, юридична особа укладає договір оренди згідно вимог Закону, зазначивши серед істотних умов лише ті, що передбачені Законом. Проте, в Україні досі діє Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі” від 3 березня 2004 р. № 220 (типова форма договору оренди землі) (надалі “Постанова“), яку, враховуючи положення Господарського кодексу України, мають  (зобов’язанні) використовувати юридичні особи. Різниця між кількістю істотних умов, вказаних у Законі і у Постанові, – вражаюча. І от цією розбіжністю досить часто користуються рейдери.

Причина №4. Різна судова практика з одного ж самого спірного питання.

Сумно і прикро, але українські суди у випадку однакових спірних відносин досить часто ухвалюють протилежні за своїм змістом рішення. Наприклад, проаналізувавши судову практику, ви знайдете щонайменше 3 різні правові позиції судів щодо застосування положень статті 33 Закону (поновлення договору оренди землі). Ні, не рятують узагальнення судової практики. «Різноманіття» – це слово повною мірою відображає рішення судів з питань оренди.

Тобто оренда не дає того, що шукає аграрний бізнес: належного захисту активу, постійної дохідності, прогнозованості.

Є варіанти використання землі, вигідніші за оренду

З іншого боку, існують досить привабливі і більш вигідні правові інститути для використання земель сільськогосподарського призначення:

  1. Емфітевзис (право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб) – дешевший за оренду механізм в частині розміру оплати і, одночасно, більш економічно вигідний, бо право емфітевзису можна відчужувати. Більш гнучкий через відсутність типової форми.

Перевагами емфітевзису є:

  • Нижчий за оренду розмір оплати;
  • Менша законодавча зарегулюваність;
  • Можливість відчуження емфітевзису іншій особі.
  1. Сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої зацікавленої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Чомусь в уявленнях людей здебільшого сервітут сприймається як виключно «право проходу» та «право проїзду». Це уявлення – помилкове. Навіть у Римському приватному праві право сервітуту було більшим, ніж виключно «право проходу» і «право проїзду». В чому саме привабливість сервітуту як правового механізму?

Переваги сервітуту такі:

  • Сервітут можна встановити на не всю земельну ділянку, а лише на її частину;
  • Документація щодо встановлення сервітуту готується в рази швидше і дешевше, ніж для оренди;
  • Відсутня типова форма для цього виду договорів (а, отже, є важлива – приємна гнучкість для сторін договору);
  • Перелік сервітутів, визначений у законодавстві не є вичерпним (!), тобто можна визначити свій, окремий сервітут;
  • Плата за сервітут, зазвичай, є значно нижчою, ніж орендна плата.
  • Cервітут – це єдиний правовий механізм, який можна накласти на право постійного користування (згадаємо СФГ на праві постійного користування та компанії, які відмовилися переоформлювати право постійного користування землею на оренду). Жоден інший правовий механізм накласти на постійне користування просто неможливо.

У сукупності, все це дає дуже широкі можливості щодо “наповнення сервітуту”, його ціни та швидкості оформлення. І тут нема навіть що порівнювати з орендою: дешевше, простіше, швидше, надійніше.

Додатково, судова практика демонструє достатню «однозначність поглядів» різних судів щодо проблем, які виникають при використанні сервітуту та емфітевзису. Це віддзеркалення того, що і емфітевзис, і сервітут є більш надійними правовими інститутами в порівнянні з орендою.

Читайте: Оренда земель сільгосппризначення подорожчає у 5 разів – Порошенко

У той час коли з орендою – глибина і «різноманіття» рішень суду з одного того ж питання дуже істотна.

Тому користувачі земель сільськогосподарського призначення поступово відходять від оренди, створюючи більш ефективну структуру земельного банку.

Анжеліка Лівіцька, радник юридичної фірми Asters

Поділися

Фінанси        24 липня 2019 11:05

SALIC може викупити права оренди 20 тис. га землі в компанії Сварог

Корпорація «Сварог Вест Груп» виставила на продаж право оренди близько 20 тис. га в Чернівецькій області. Наразі тривають переговори із SALIC – компанією із Саудівської Аравії, яка раніше придбала український агрохолдинг «Мрія».

Про це повідомляє НВ Бізнес.

На продаж виставлено дві ділянки – площею 14 тис. і 6 тис. За оцінками, вартість операції може становити $1,1−1,2 тис. за га, тобто оренда землі коштуватиме покупцям $22−24 млн. Договір між «Сварог Вест Груп» та SALIC поки що не підписаний.

Читайте: Попри мораторій: на OLX виставлено на продаж 52,4 тис. га пайової землі

Найімовірнішою основною причиною продажу частини активів експерти називають високе кредитне навантаження компанії «Сварог Вест Груп» – близько $70 млн. Складнощі з виплатою боргу можуть бути пов’язані з тим, що дохідність агробізнесу знижується.

Landlord раніше повідомляв про те, що в Україні зменшилася кількість агрохолдингів.

Поділися

Земля        19 липня 2019 15:56

Ринок землі: яким його бачать різні партії, що йдуть на вибори

Зняття мораторію на продаж землі в Україні, крім «Батьківщини», підтримують майже всі політичні сили, які претендують на місце в новому парламенті. При цьому кожна партія має власне бачення відкриття земельного ринку.

Коли, як і за якою моделлю хочуть запускати ринок землі різні партії, що йдуть на вибори, повідомляє Економічна правда.

Ресурс  представив точку зору 5 політичних сил.

«Європейська солідарність»: виступає за мінімальні ціни на землю та захист інтересів власників землі за допомогою Земельного кадастру.

«Голос»: вважає за необхідне ввести обмеження на концентрацію земель в одних руках; виступають за запровадження ринку з 2020 р. Стоять на позиції, що право купувати землю повинні мати лише українські громадяни та юрособи з кінцевими бенефіціарами українцями.

Читайте: Суперінтенсивне ягідництво: як господарству Обрій вдалося досягти високої рентабельності

«Слуга народу»: заявляє, що на запровадження земельного ринку потрібно не більше року, і що їхні експерти вже готують «земельні» законопроекти, зокрема про захист прав держави, інвесторів та власників.

«Громадянська позиція»: говорить про доцільність відкриття земельного ринку відразу після інвентаризації земель. Купувати землі сільгосппризначення, на думку партії, можуть лише громадяни України або підприємства, засновані громадянами України (особи з подвійним громадянством або які не жили в Україні останні 5 років, не мають права купувати землю).

«Сила і честь»: виступає за надання державі пріоритету в купівлі землі, а також за введення граничних норм щодо площі земель у власності однієї особи. Скасувати земельний мораторій пропонує з 2020 р.

Landlord раніше повідомляв про те, що з відкриттям ринку землі фермери отримають більші можливості в кредитуванні – вважає Світовий банк.

Поділися

Фінанси        13 червня 2019 12:47

Аукціони на оренду землі принесли бюджетам додаткові 70 млн гривень

Усього в результаті аукціонів, які провів OpenMarket (ДП «СЕТАМ») до місцевих бюджетів залучено 105 млн грн.

Про це повідомляє Укрінформ з посиланням на прес-службу ДП «СЕТАМ». З початку року OpenMarket провів 1349 електронних торгів на право оренди землі.

Аукціони вже довели свою ефективність, адже понад 70% від залучених 105 млн грн надійшло завдяки ціновій конкуренції під час торгів.

«Перевага електронних торгів полягає у їх високій конкурентності. Тож загальна сума продажу досягла 105 611 859 грн. Завдяки підвищенню ціни до місцевих бюджетів додатково надійшло майже 70 млн грн», – наголосив генеральний директор ДП «СЕТАМ» Віктор Вишньов.

Читайте: За борги на електронних торгах СЕТАМ продає за 106 млн грн елеватор на Дніпропетровщин

Віктор Вишньов наголосив, що торги з продажу оренди землі відбуваються виключно з використанням сучасної технології Blockchain, яка унеможливлює будь-які маніпуляції та корупційні ризики.

Як повідомляв раніше LandLord, електронні земельні торги на платформі «СЕТАМ» запровадили з вересня 2018 року.

Поділися

Земля        11 червня 2019 10:16

Затверджено новий порядок проведення інвентаризації земель

В Україні затверджено Порядок проведення інвентаризації земель, який регламентує вимоги до проведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою та складання за її результатами технічної документації.

Про це повідомляє Урядовий портал.

Відповідну постанову (№ 476 «Про затвердження Порядку проведення інвентаризації земель та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України») КМУ прийняв 5 червня 2019 р.

Читайте: Як працює ринок землі в пострадянських країнах: механізми, ціни, результати

Зокрема постановою визначено:

Забезпечує проведення державної інвентаризації земель Держгеокадастр або його територіальний орган шляхом прийняття наказу про проведення державної інвентаризації земель.

Замовляти технічну документацію можуть органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі.

Зведений інвентаризаційний план складається у разі, коли об’єктами інвентаризації є територія України, територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, масив земель сільськогосподарського призначення.

Зведений інвентаризаційний план не складається у разі інвентаризації окремої земельної ділянки.

Окремо складаються переліки земельних ділянок:

  • наданих у власність (користування) з присвоєнням кадастрових номерів;
  • наданих у власність (користування) без присвоєння кадастрових номерів;
  • не наданих у власність та користування у розрізі угідь;
  • що використовуються без документів, які посвідчують речові права на них;
  • що використовуються не за цільовим призначенням;
  • нерозподілених, невитребуваних земельних часток (паїв);
  • відумерлої спадщини.

Landlord раніше повідомляв про те, що інвентаризація земель – це одна із трьох головних інновацій законопроекту про захист від агрорейдерства.

Поділися
Показати ще