Новини / Ринок землі     31 травня 2020 14:25

Земельна фантазія: як буде виглядати український ринок землі

Чому ціна у $2000 за гектар на початку вільного продажу землі сільськогосподарського призначення є цілком вірогідною

Впродовж останнього року експедиції Landlord відвідували господарства практично по всій території України. Одне з головних питань, які ми порушували під час розмов із фермерами, стосувалося їхньої готовності до запровадження ринку землі. Здебільшого наші співрозмовники наголошують на неготовності законодавства держави до таких глобальних змін та і самі не готові до того, щоб терміново віднайти дуже і дуже солідну суму для викупу орендованих земель.

Краще, ніж нічого

Чимало опитаних нами фермерів згодні з тим, що земля стане товаром, оскільки ситуація на ринку оренди також далека від ідеалу. На їхню думку, краще «сирий» закон, ніж ніякого, і майбутнє запровадження ринку землі — це крок уперед.

Скільки може коштувати гектар української землі, хто та яким чином її купуватиме? Чи буде у тому економічний сенс? Нещодавно ми натрапили на характерну дискусію на форумі одного з районних центрів Черкащини. Дізнавшись про майбутнє запровадження ринку землі, фермер українського походження, який працює в Данії, розмістив об’яву про своє бажання купувати паї.

При цьому чоловік пропонує тверду ціну — $2000 за 1 га землі. Більшість зацікавлених власників паїв на форумі були згодні з цією цифрою. Судячи з активності людей на форумі, відсотків 40–50% власників паїв готові віддати землю і взяти гроші хоч зараз. При цьому вони адекватно оцінюють ситуацію та не правлять захмарні ціни.

Цікаво, що фермер із Данії на логічне з нашої точки зору запитання, навіщо тобі повертатися до України, вирощуй собі зерно там, відповів однозначно. За його словами, для того щоб придбати нормальне поле у Данії, доведеться викласти по $15 000/га. Ці гроші потрібно позичати в банку, а також кошти на техніку й все інше. Відбити їх майже нереально, незважаючи на неймовірно низькі за нашими мірками відсоткові ставки. Тому багато данських фермерів балансують на межі банкрутства, незважаючи на субсидії, й нерідко трапляється так, що власник подібного закредитованого господарства, пропрацювавши все життя як бджола, на схилі віку позбувається усього.

Чи будуть інвестиції

З огляду на це ми можемо передбачити неабиякий сплеск зацікавленості до української землі за кордоном, у тому числі у країнах Євросоюзу. Поза сумнівами, заборона на придбання землі іноземцями буде обійдена в той чи інший спосіб, швидше за все, шляхом домовленостей з українськими партнерами, які стануть юридичними власниками гектарів. Адже прибутковість таких оборудок завдяки різниці в цінах на землю та нижчим відсоткам кредитів у європейських банках за тамтешніми мірками буде просто шаленою.

Не будемо робити апокаліптичних прогнозів. Якщо сюди прийдуть працювати прості європейські фермери, котрі захочуть обробляти декілька сотень гектарів землі, то це піде на користь вітчизняному аграрному сектору. Тим паче, що надто багато їх не буде — репутація в України нині, на жаль, не є взірцем правової та безпечної держави. Адже, щиро кажучи, за попередні 15–20 років у нашому агробізнесі вкорінилися відносно небагато європейців як самостійних фермерів — їх можна нарахувати не більш як 30–40. Це також про щось говорить.

Читайте: Як зробити кукурудзу прибутковою за будь-яких умов 

Теоретично вважається, якщо земля стане товаром, то її власник-фермер зможе реалізовувати на ній капітальні проєкти і брати кредити, пропонуючи поля під заставу. Щодо першого можна погодитися, однак лише частково.

Річ у тім, що якщо фермер таки нашкребе грошенят, щоб викупити бодай 500 га землі, то наступні років п’ять-шість точно про жодні капітальні споруди та зрошувальні системи він навіть не мріятиме. Які тут інвестиції в розвиток, якщо потрібно віддавати позичені гроші, а вільних коштів немає навіть на посівну?

Додамо, що наш агровиробник — людина досвідчена та бита життям, а тому цілком справедливо підозрюватиме, що зі зміною влади може змінитися і земельне законодавство. Мовляв, я тут збудую ферму, прокладу іригаційну систему, а до мене прийдуть і скажуть: ринок землі й всі угоди скасовано… Тому люди вичікуватимуть, коли все проясниться.

Щодо землі під заставу, то вище ми наводили історію з данськими фермерами, яким кредити дають під 1%. Якщо навіть вони не можуть дати ради позикам, то що вже казати про наші реалії.

Скільки коштуватиме земля

Скільки ж ця земля коштуватиме, якщо йдеться власне про паї? За нинішніх погодних умов об’єктивно ліпше мати один гектар у зоні достатнього зволоження, ніж три — у степу. Тому якщо вартість гектара землі у Тернопільській чи Вінницькій області становитиме $2000, то, звісно, ніхто її не купуватиме за такою ціною в Херсонській чи Миколаївській. У свою чергу мешканці південних областей навряд чи погодяться віддати свою землю за безцінь.

Доволі поширеною є думка, що значну частину землі можна буде придбати дешево у маргіналізованої частини суспільства, а також спадкоємців паїв, які мешкають у містах. Це твердження не відповідає дійсності.

Річ у тім, що часи, коли можна було виміняти пай, умовно кажучи, «на пляшку», минули. Все, що погано лежало, підібрали метикуваті сусіди або в той чи інший спосіб викупили агровиробники. Містяни ж не гірше за мешканців села усвідомлюють реальні вигоди володіння землею, раз на рік отримуючи досить непогану суму від орендаря.

З іншого боку, поза сумнівами, 20–30% власників паїв, а, може, й більше, навряд чи встоять перед абсолютними цифрами у декілька тисяч доларів за гектар. Це їхнє право, хоча дехто з часом може пошкодувати про власне рішення.

Інша категорія власників паїв, начитавшись розповідей про 10 000–15 000 євро за 1 га землі в Євросоюзі, вважає, що наші знамениті чорноземи мають коштувати як мінімум не дешевше, і триматимуть ціну скільки зможуть.

Однак, за нашими спостереженнями, найчисленніша категорія власників паїв — це люди, які вміють рахувати гроші та адекватно реагуватимуть на зміну ситуації. Допоки їм буде вигідно здавати землю в оренду чи вирощувати на ній корми для тварин, вони нічого не продадуть. Проте, якщо ринок чи держава змінять становище, негайно буде прийнято рішення про продаж. Надто ж якщо державні органи введуть таке оподаткування, що бути власником декількох гектарів землі буде невигідно.

Неабияке значення матиме те, як саме відбуватиметься продаж землі та чи будуть допущені усі бажаючі. Вартість гектара в межах $1000–2000 — цілком посильні цифри для досить численної категорії наших співгромадян.

Теоретично пріоритетне право на придбання нині орендованих земель фермерами, які на них працюють, не означає, що вони їх викуплять. У банках грошей під такі відсотки, як у нас, ніхто не братиме. Тому залишиться єдиний варіант: брати когось у партнери. Або ж тих таки іноземних фермерів. Швидше за все, так воно й буде, коли фермерів у той чи інший спосіб змусять поступитися частиною своєї незалежності.

Нагадаємо, раніше Landlord повідомляв про те, що введення вільного обігу землі змусить компанії змінити структуру власності.

Читайте також