Новини / Ринок землі     14 жовтня 2019 10:02

Земельна афера або як дочірні компанії іноземців скуплять всі паї

Земельна реформа, яку відкладали, переносили, блокували мораторіями, нарешті запущена. Вперше на найвищому законодавчому рівні на порядку денному стало питання про вільний обіг землі.

Доленосний проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» винесено на обговорення Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства 20 вересня.

Вперше стало зрозуміло — ринок землі в Україні перестав бути просто перспективою. Влада сама поставила термін введення вільного обігу ресурсу — один рік. Це майже нічого у порівнянні з чвертю сторіччя очікування цього кроку, але…

Документ зайняв лише три з половиною аркуши та надав більше запитань, аніж відповідей на те, як «омріяний» усі роки незалежності ринок землі буде працювати, що він дасть аграрній галузі та хто насправді виграє від його запровадження. Ми зібрали головні зауваження щодо нового проєкту.

Хто купуватиме

Першим серед основних положень нового порядку обігу землі міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України Тимофій Милованов назвав перелік осіб, які матимуть право набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Це громадяни України, юридичні особи України, територіальні громади та держава.

Власне, саме цей пункт законопроєкту і виявився найбільш дискусійним.

Почнемо з того, що напередодні оприлюднення документа відбувся галузевий форум, організований Кабінетом Міністрів за участю Всеукраїнської аграрної ради (ВАР).

«Страшилки про китайців, арабів або про інопланетян, які вивезуть нашу землю вагонами, — це маячня», — запевняв присутніх президент Володимир Зеленський.

Але у процесі форуму з’ясувалося, що українським компаніям не заборонятиметься мати й іноземних засновників. Цей нюанс необачливо анонсував прем’єр-міністр України Олексій Гончарук, за що й отримав крики «ганьба» та «зрада» з боку присутніх, що миттю розлетілися інтернетом.

Наступного дня ВАР зібрала акцію на знак протесту проти продажу в Україні земель сільськогосподарського призначення іноземцям. У 15 областях України в заході взяли участь близько 1000 одиниць техніки та понад 15 000 селян, фермерів та аграріїв.

Але в самому керівництві ВАР визнають, що уряд для чогось сконцентрувався на пропаганді тези про те, що ринок землі потрібен, на той час, коли всі вже зрозуміли, що він «неминучий, як смерть і податки». Натомість, як каже заступник голови ВАР Михайло Соколов, «запитання, від відповіді на які залежить те, як ринок буде працювати, що він дасть країні та хто виграє від його запровадження, фактично замовчуються, хоча тільки їх і є сенс обговорювати».

Отже, пан Соколов стверджує: той факт, що законопроєкт не встановлює жодних обмежень на купівлю сільськогосподарських  земель юридичними особами, що зареєстровані в Україні, але належать іноземцям, надає іноземним компаніям право вільно купувати українські сільськогосподарські землі.

«Таким чином, норма закону про те, що іноземні громадяни не можуть володіти сільгоспземлею в Україні, перетворюється на фікцію, а точніше на обман. Володіючи компанією, іноземець фактично володіє і її активами, в тому числі і сільськогосподарською землею», — впевнений він.

Експерт побоюється, що володіння іноземцями землею через юридичні особи створить сприятливий ґрунт для фінансових спекуляцій, а земля використовуватиметься не для виробництва, а як об’єкт торгів. Тому в країнах ЄС, багатьох штатах США та інших країнах існують досить жорсткі обмеження на купівлю та продаж головного аграрного активу. Наприклад, у Франції іноземець (як фізична, так і юридична особа) може купити землю, якщо він сам на ній живе та її обробляє (тобто є іноземцем лише формально).

Читайте: Чому уряд планує дозволити продаж землі іноземцям – Михайло Соколов

Дуже напружено відреагували на новації законопроєкту щодо обігу сільськогосподарських земель і в Асоціації тваринників України.

Висловлюючи консолідовану позицію сільських жителів, дрібних і середніх фермерів, людей, що забезпечують продовольчу безпеку України, в Асоціації рішуче підкреслюють: якщо вже продавати землю, то виключно громадянам України, а не юридичним особам.

«По суті, продаж землі юридичним особам автоматично означає продаж її іноземцям. А це у свою чергу — ризик конкуренції з міжнародним капіталом, з яким ми апріорі не можемо конкурувати. Кажуть, що МВФ пропонує кредит у розмірі близько $6 млрд під умову продажу землі іноземцям. Але чи дійсно це та сума, через яку варто йти на такі умови?»  — ставлять риторичне запитання представники Асоціації.

Разом із тим на прикладі Польщі стає зрозуміло, що при купівлі землі вітчизняним виробником гроші, які зароблять фермери, залишаться в селі та ще мінімум чотири рази зроблять оберт в окремо взятому регіоні, створять робочі місця і принесуть прибуток всім жителям села. Навпаки, якщо землю купують іноземні або транснаціональні компанії, то прибуток від неї буде йти за кордон.

«На нас може чекати шлях, який саме зараз проходить Аргентина. Там після відкриття ринку землі в результаті неконтрольованого розпродажу велика частина цього ресурсу зосередилася у володінні транснаціоналів. Переексплуатація та монокультури призвели до порушення екології та конфліктів із місцевим населенням. Натомість країна з кожним роком все більше занурюється у кредитну кабалу. Зараз аргентинці пожинають плоди такої «лібералізації» та намагаються виправити помилки, видавши закон, який істотно обмежує операції на ринку землі для іноземців», — розповіли тваринники.

Невеликі вітчизняні фермери теж досить ясно прогнозують перебіг подій, з яким може зіткнутися Україна у недалекому майбутньому (нагадаємо, що старт ринку землі призначено на жовтень 2020 року).

«Як приватизація землі зруйнує вітчизняне сільське господарство? Описую механізм. Сьогодні вітчизняні фермери орендують паї, надані селянам. А коли землю селяни продадуть, то де гарантія, що цю землю зможуть купити ці фермери, які за місцем ведення свого господарства сконцентрували довкола цього техніку та створили певний виробничий цикл? Через підставні вітчизняні фірми землю легко скуплять іноземні латифундисти. А що тоді будуть робити вітчизняні фермери? Куди вони подінуть техніку, багато якої придбано у кредит? Буде зруйновано цілу галузь народного господарства, яка дає левову частку ВВП країни», — розповів один з аграріїв.

У самому ж законопроєкті зазначено, що «переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення має її орендар, за умови сплати ним ціни, за якою вона продається». Це єдине згадування такого права — вочевидь, на подальшу розшифровку треба чекати у підзаконних актах.

Скільки купуватимуть

Згідно із законопроєктом про обіг землі сукупна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності громадянина або юридичної особи України, з урахуванням пов’язаних осіб у межах однієї області не повинна перевищувати 15% обласних сільськогосподарських земель та 0,5% земель сільськогосподарського призначення України в цілому.

Зважаючи на цей ліміт, фахівці вже підрахували, що максимум, який зможе собі «дозволити» новітній землевласник, — приблизно 200 000 га землі за $400 млн, якщо виходити із середньої нормативної оцінки у $2000 за 1 га.

Тим не менш Михайло Соколов стверджує, що ці обмеження можна вважати дещо умовними. Адже у Цивільному кодексі України визначено, що право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження.

«Ніякі пов’язані особи, тим паче пов’язані через материнську компанію, не можуть здійснювати відповідні права по відношенню до власності іншої юридичної особи. Іншими словами, власність компанії А не перебуває у власності компанії В, навіть, якщо вони обидві мають спільну материнську компанію», — пояснює пан Соколов.

Отже, ліміт у 15% та 0,5% дійсно обмежує площу землі, яка належатиме українській юридичної особі, але жодним чином не впливає на спільну площу орних земель, яка належить компаніям, що перебувають у власності іноземної юридичної особи.

Іншими словами, за великого бажання іноземні компанії з великими ресурсами без особливих зусиль можуть зареєструвати кілька сотень дочірніх компаній та почати скуповувати усю землю. При цьому ліміт у 0,5% перевищено не буде.

«Щоб запобігти даній колізії, автори законопроєкту мали обмежити площу сільськогосподарських земель, що належить за правом власності групі пов’язаних осіб, причому як українських, так і іноземних, а не окремій юридичній особі. Зауважу, що саме такі формулювання пророблялися багатьма експертами, але чомусь не увійшли до законопроєкту», — дивується Михайло Соколов.

Логіка обмежень здається досить сумнівною і з точки зору інтересів великих компаній, які вже працюють в Україні. Адже топ-5 найбільших українських агрохолдингів мають в оренді понад 200 000 га землі, що встановлені лімітом.

Якщо ці підприємства волітимуть і надалі мати земельні банки у існуючих розмірах, то, вочевидь, наділи доведеться знов-таки орендувати, але, скоріш за все, за значно більшу орендну платню. Собівартість виробництва збільшиться, а доходи впадуть разом із податковими відрахуваннями.

До речі, на початку вересня директор фонду «Демократичні ініціативи» Ірина Бекешкіна повідомила, що згідно з новим опитуванням фонду, який було проведено спільно із Центром Разумкова, після зняття мораторію на купівлю-продаж землі, відразу продаватимуть паї лише 7% власників. Докупатимуть землю 4% респондентів, 11% залишать землю у того ж орендаря, ще 2% змінять орендаря.

Близько половини власників не планують взагалі жодних операцій із землею — не продаватимуть свою та не купуватимуть чужу.

Перевірка відомостей

Окреме питання — це перевірка відомостей про майбутніх власників ділянок. Законопроєкт декларує, що «програмне забезпечення Державного реєстру прав має забезпечувати інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Державним земельним кадастром, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань із метою одержання інформації про сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебуває у власності однієї особи та пов’язаних осіб і розташованих в межах однієї області та в межах України».

Прем’єр-міністр не втомлюється обіцяти постійний моніторинг процесу купівлі-продажу сільгоспземель. Але, як вже зазначають під час дискусій, прописаний у документі механізм контролю взагалі не нестиме для незаконослухняних покупців жодних наслідків.

«Справа в тому, що згідно з нормами законопроєкту перевірка того, чи не намагається покупець зібрати більше сільськогосподарської землі, ніж дозволено законом, проводиться тільки в момент купівлі самої землі. Однак, якщо покупець вирішить купувати не саму землю, а юридичні особи, які нею вже володіють, то такі операції перевірці не підлягають. У свою чергу, саме по собі перевищення допустимого обсягу землі у власності однієї людини або юридичної особи, що виникло внаслідок такої діяльності, не є підставою для скасування угоди і позбавлення права власності на землю», — пояснюють експерти.

Правова колізія?

І суцільною несподіванкою, яка викликала подив всіх учасників обговорень нового проєкту, стало те, що нинішнім власникам частини земельних ділянок, можливо, доведеться їх… викупати.

Цитуємо: «громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до п’яти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів».

Тобто, з одного боку, держава декларує право довічного користування і право передачі його у спадок, а з іншого — вимагає це право викупити. Скоріш за все, ця норма проєкту просто потребує додаткового роз’яснення і має бути більш чітко прописана. Як припускають фахівці, вочевидь, малося на увазі, що право користування зберігається, а викуп ділянки треба проводити у випадку, коли користувач висловить бажання перевести ділянку у приватну власність для отримання права вільного продажу або здачі в оренду.

Зазначимо, що пан Гончарук обіцяє 4,4 млрд гривень підтримки на придбання земель сільськогосподарського призначення для забезпечення фінансовими ресурсами бажаючих її купити в перший рік після скасування мораторію — їх нададуть у кредит. Нескладно припустити, що отримання цих коштів стане для літніх селян ще тим «квестом».

Замість післямови

Додамо, що після оприлюднення законопроєкту Хмельницька обласна рада ухвалила звернення до президента України з проханням відкласти введення ринку землі в Україні та заборонити її продаж іноземцям та іноземним компаніям.

Також депутати закликали президента ініціювати всеукраїнський референдум з цього питання. Раніше аналогічні звернення, що містять вимоги заборони продажу земель сільськогосподарського призначення, ухвалили Одеська і Херсонська обласні ради.

Крім того, вже відзначили недостатню захищеність майбутнього ринку від можливості купівлі землі нерезидентами з РФ. Експерти позитивно оцінюють те, що законопроєктом окремо передбачені доповнення в закон про санкції, що дають право президенту забороняти набувати у власність землю окремим юридичним та фізичним особам. Очевидно, мається на увазі юридичні особи, що належать росіянам. Але механізм, як відокремити російські компанії в мережі нескінчених офшорів, залишається незрозумілим.

Утім, як підкреслив Тимофій Милованов, «проблеми, які існують на сьогодні з обігом землі, мають бути вирішені через створення однакових правил гри для всіх. Маленький фермер чи власник має право отримати такі ж ресурси, такі ж фінансові умови, за такі ж кошти викупити і конкурувати з великим бізнесом — сірим, білим, яким завгодно. Прозорість ринку — це найкращий захист від тіньових схем. Я закликаю все суспільство слідкувати за тим, хто стане власником землі».

Можливо, це і є належна відповідь на критику проєкту. Без активної участі у процесі ОТГ, місцевих органів влади і, власне, самих аграріїв вирішити проблему буде неможливо.

Нагадаємо, що депутати готують зміни у законопроєкт про ринок землі.

Текст: Еліна Московчук

Читайте також