Новини / Земля     15 березня 2019 08:52

Права оренди землі продано через СЕТАМ на суму 40,6 млн гривень

Із проведених ДП «СЕТАМ» понад 500 земельних торгів на майданчику OpenMarketLand 503 стали успішними. За їх результатами земельні ділянки здано в оренду на суму 40,6 млн грн.

Про це повідомляє Укрінформ.

За даними ДП «СЕТАМ», загальна стартова ціна продажу на земельних аукціонах становила 14 509 426,85 грн. У результаті торгів вартість оренди землі зросла у 2,8 разу, сягнувши 40 679 963,96 грн.

Читайте: Петиція про легалізацію медичної марихуани в Україні набрала необхідні 25 тисяч підписів

Уряд розраховує, що через півтора року надходження до місцевих бюджетів від передачі державної землі в оренду перевищать 1 млрд грн.

Як повідомляв Landlord, ПрАТ «Гадяцьке бурякогосподарство» подало до АМКУ скаргу на те, що йому не вдалося зробити ставки під час одного із земельних аукціонів на платформі СЕТАМ – нібито через помилку в системі, через що ПрАТ не змогло взяти участь у торгах.

Земля        27 липня 2019 10:05

Чому оренда землі – це погано: 4 причини

Станом на 2019 рік оренда - найдорожчий варіант для використання землі в Україні. Це причина №1, чому варто шукати ефективніші форми структурування земельного банку. Але є вигідніші варіанти використання землі.

Структурування земельного банку для агрохолдингів має забезпечувати такі аспекти: захист активу, постійний дохід, прогнозованість. І тому це одне з найважливіших питань.

Неефективна структура земельного банку у агробізнесі – це низький дохід, а також загроза втратити бізнес. Загалом в Україні найчастіше земельний банк агрохолдингів складається з оренди землі, але відсоток цього виду користування істотно зменшується з кожним роком. Чому? І які інші варіанти перекривають оренду?

Чому оренда землі – це проблема

Причина №1. Розмір оплати за оренду землі. Станом на поточний рік  оренда – найдорожчий варіант для використання землі в Україні.

Історично так склалося, що попри те, що згідно Закону України від «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (надалі Закон), розмір, форма і строки внесення орендної плати мали б встановлюються за угодою сторін у договорі оренди, розмір оренди фактично нав’язувала держава. Спочатку, Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток(паїв)» від 02.02.2002 № 92/2002 було підвищено розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), наступним чином:

  • для орендодавців, що є працівниками сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, яким вони надали в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи земельні частки (паї), – не менше 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю);
  • для орендодавців, що не є працівниками сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, яким вони надали в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи земельні частки (паї), – не менше 2 % визначеної відповідно до законодавства вартості такої орендованої земельної ділянки, земельної частки (паю).

Пізніше, Указом Президента України від 19.08.2008 № 725/2008 «мінімальна орендна плата» була підвищена до 3 % від вартості ділянки.

Ще пізніше, ми отримали вимоги Податкового кодексу України від 02.12.2010 №2755-IV, згідно з яким ставка орендної плати має бути у розмірі від 3% до 12% нормативної грошової оцінки, а у випадку отримання права оренди земельної ділянки через аукціон – ще вище.

Причина №2.  Постійне зростання розміру нормативної грошової оцінки землі, що є основою для розрахунку – орендної плати.

Закон України «Про оцінку земель» чітко вказує, що нормативно-грошова оцінка проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. І критичними тут стали слова «не рідше». І якщо раніше нормативно-грошову оцінку земельної ділянки робили раз на 5 років, за останні 3 роки вона змінилася декілька разів, і здебільшого у бік підвищення. Фактично складається ситуація, коли підвищується і сама ставка орендної плати (тобто, певний відсоток від нормативної грошової оцінки), і підвищується сама нормативно-грошова оцінка землі.

Причина №3.  Помилки/колізії в законодавчому регулюванні оренди.

Іншими словами, велика кількість можливостей для оскарження договору оренди землі через прямі колізії.

Наприклад, юридична особа укладає договір оренди згідно вимог Закону, зазначивши серед істотних умов лише ті, що передбачені Законом. Проте, в Україні досі діє Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі” від 3 березня 2004 р. № 220 (типова форма договору оренди землі) (надалі “Постанова“), яку, враховуючи положення Господарського кодексу України, мають  (зобов’язанні) використовувати юридичні особи. Різниця між кількістю істотних умов, вказаних у Законі і у Постанові, – вражаюча. І от цією розбіжністю досить часто користуються рейдери.

Причина №4. Різна судова практика з одного ж самого спірного питання.

Сумно і прикро, але українські суди у випадку однакових спірних відносин досить часто ухвалюють протилежні за своїм змістом рішення. Наприклад, проаналізувавши судову практику, ви знайдете щонайменше 3 різні правові позиції судів щодо застосування положень статті 33 Закону (поновлення договору оренди землі). Ні, не рятують узагальнення судової практики. «Різноманіття» – це слово повною мірою відображає рішення судів з питань оренди.

Тобто оренда не дає того, що шукає аграрний бізнес: належного захисту активу, постійної дохідності, прогнозованості.

Є варіанти використання землі, вигідніші за оренду

З іншого боку, існують досить привабливі і більш вигідні правові інститути для використання земель сільськогосподарського призначення:

  1. Емфітевзис (право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб) – дешевший за оренду механізм в частині розміру оплати і, одночасно, більш економічно вигідний, бо право емфітевзису можна відчужувати. Більш гнучкий через відсутність типової форми.

Перевагами емфітевзису є:

  • Нижчий за оренду розмір оплати;
  • Менша законодавча зарегулюваність;
  • Можливість відчуження емфітевзису іншій особі.
  1. Сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої зацікавленої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Чомусь в уявленнях людей здебільшого сервітут сприймається як виключно «право проходу» та «право проїзду». Це уявлення – помилкове. Навіть у Римському приватному праві право сервітуту було більшим, ніж виключно «право проходу» і «право проїзду». В чому саме привабливість сервітуту як правового механізму?

Переваги сервітуту такі:

  • Сервітут можна встановити на не всю земельну ділянку, а лише на її частину;
  • Документація щодо встановлення сервітуту готується в рази швидше і дешевше, ніж для оренди;
  • Відсутня типова форма для цього виду договорів (а, отже, є важлива – приємна гнучкість для сторін договору);
  • Перелік сервітутів, визначений у законодавстві не є вичерпним (!), тобто можна визначити свій, окремий сервітут;
  • Плата за сервітут, зазвичай, є значно нижчою, ніж орендна плата.
  • Cервітут – це єдиний правовий механізм, який можна накласти на право постійного користування (згадаємо СФГ на праві постійного користування та компанії, які відмовилися переоформлювати право постійного користування землею на оренду). Жоден інший правовий механізм накласти на постійне користування просто неможливо.

У сукупності, все це дає дуже широкі можливості щодо “наповнення сервітуту”, його ціни та швидкості оформлення. І тут нема навіть що порівнювати з орендою: дешевше, простіше, швидше, надійніше.

Додатково, судова практика демонструє достатню «однозначність поглядів» різних судів щодо проблем, які виникають при використанні сервітуту та емфітевзису. Це віддзеркалення того, що і емфітевзис, і сервітут є більш надійними правовими інститутами в порівнянні з орендою.

Читайте: Оренда земель сільгосппризначення подорожчає у 5 разів – Порошенко

У той час коли з орендою – глибина і «різноманіття» рішень суду з одного того ж питання дуже істотна.

Тому користувачі земель сільськогосподарського призначення поступово відходять від оренди, створюючи більш ефективну структуру земельного банку.

Анжеліка Лівіцька, радник юридичної фірми Asters

Поділися

Фінанси        24 липня 2019 11:05

SALIC може викупити права оренди 20 тис. га землі в компанії Сварог

Корпорація «Сварог Вест Груп» виставила на продаж право оренди близько 20 тис. га в Чернівецькій області. Наразі тривають переговори із SALIC – компанією із Саудівської Аравії, яка раніше придбала український агрохолдинг «Мрія».

Про це повідомляє НВ Бізнес.

На продаж виставлено дві ділянки – площею 14 тис. і 6 тис. За оцінками, вартість операції може становити $1,1−1,2 тис. за га, тобто оренда землі коштуватиме покупцям $22−24 млн. Договір між «Сварог Вест Груп» та SALIC поки що не підписаний.

Читайте: Попри мораторій: на OLX виставлено на продаж 52,4 тис. га пайової землі

Найімовірнішою основною причиною продажу частини активів експерти називають високе кредитне навантаження компанії «Сварог Вест Груп» – близько $70 млн. Складнощі з виплатою боргу можуть бути пов’язані з тим, що дохідність агробізнесу знижується.

Landlord раніше повідомляв про те, що в Україні зменшилася кількість агрохолдингів.

Поділися

Фінанси        13 червня 2019 12:47

Аукціони на оренду землі принесли бюджетам додаткові 70 млн гривень

Усього в результаті аукціонів, які провів OpenMarket (ДП «СЕТАМ») до місцевих бюджетів залучено 105 млн грн.

Про це повідомляє Укрінформ з посиланням на прес-службу ДП «СЕТАМ». З початку року OpenMarket провів 1349 електронних торгів на право оренди землі.

Аукціони вже довели свою ефективність, адже понад 70% від залучених 105 млн грн надійшло завдяки ціновій конкуренції під час торгів.

«Перевага електронних торгів полягає у їх високій конкурентності. Тож загальна сума продажу досягла 105 611 859 грн. Завдяки підвищенню ціни до місцевих бюджетів додатково надійшло майже 70 млн грн», – наголосив генеральний директор ДП «СЕТАМ» Віктор Вишньов.

Читайте: За борги на електронних торгах СЕТАМ продає за 106 млн грн елеватор на Дніпропетровщин

Віктор Вишньов наголосив, що торги з продажу оренди землі відбуваються виключно з використанням сучасної технології Blockchain, яка унеможливлює будь-які маніпуляції та корупційні ризики.

Як повідомляв раніше LandLord, електронні земельні торги на платформі «СЕТАМ» запровадили з вересня 2018 року.

Поділися

Земля        08 квітня 2019 17:41

«Втридорога»: на аукціонах вартість оренди земельних ділянок підвищили на 23,68%

На земельних аукціонах у І кварталі 2019 року реалізовано 594 права оренди на державні землі сільгосппризначення загальною площею 10,66 тис. га. Унаслідок проведення торгів орендну плату в середньому по Україні було підвищено до 23,68% від нормативної грошової оцінки.

Про це повідомляє прес-служба Держгеокадастру.

Стартова річна вартість оренди земельних ділянок була визначена на рівні 8,30% від нормативної грошової оцінки земель, що мало становити близько 15,77 млн грн. Під час проведення аукціонів вартість оренди зросла в середньому по Україні до 23,68% від нормативної грошової оцінки. Таким чином, фермери додатково перерахують до місцевих бюджетів 44,96 млн грн.

Читайте: Агробізнесу розкриють таємниці НАССР. Стартує безкоштовний навчальний курс

Найбільші площі здали в оренду через аукціони в таких областях:

  • Одеській (101 земельна ділянка загальною площею 2065,70 га);
  • Сумській (49 ділянок – 885,54 га);
  • Кіровоградській (43 ділянки – 768,58 га);
  • Миколаївській (43 ділянки – 891,32 га).

У І кварталі 2018 р., за даними Держгеокадастру, річна орендна плата за землю на аукціонах стартувала від 8,25% від нормативної грошової оцінки, а внаслідок торгів була підвищена до 18,78%.

Landlord раніше повідомляв про те, що змінилося у земельному законодавстві: 8 головних нововведень.

Поділися

Земля        04 квітня 2019 08:40

Сільради Полтавщини вторгували до бюджетів 2,7 млн грн на рік за оренду землі

Аграрії придбали право оренди на торгах на 22 ділянки державної власності загальною площею понад 380 га.

Ділянки знаходяться у Кобеляцькому, Полтавському, Великобагачанському, Пирятинському, Машівському, Чутівському, Лохвицькому, Миргородському, Зіньківському та Диканському районах Полтавської області. Щороку до бюджетів сільрад надходитиме 2,7 млн грн за оренду землі, повідомляє прес-служба КМУ.

Читайте: Оренда земель сільгосппризначення подорожчає у 5 разів – Порошенко

Найдорожче продано права оренди на ділянку у Великобагачанського районі,  на території Остап’ївської сільської ради: стартова ціна зросла до 126,8% від нормативної грошової оцінки землі.

Земельний кодексу України передбачає право оренди через торги.

Як повідомляв раніше Landlord, завдяки електронним аукціонам через ДП СЕТАМ, місцеві бюджети отримали за земельні ділянки додатково понад 20 млн грн.

Поділися
Показати ще