Переважне право на землю: чи можлива реалізація на практиці

Олег Мільченко, старший юрист компанії DLA Piper

Навіть автори нового закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» визнають, що затверджена Верховною Радою редакція далека від досконалості й низка питань потребують додаткового опрацювання як на рівні підзаконної нормативної бази, так і на рівні законодавчих рішень.

Не будемо аналізувати загальні положення закону, що регулюють порядок купівлі-продажу землі. Цікавіше розглянути концепцію переважного права на купівлю землі. Саме вона може мати важливе практичне значення в контексті нового ринку земель сільськогосподарського призначення. Концепція переважного права, викладена у законі має доволі теоретичний характер і потребує усунення певних недоліків.

Зміст переважного права

Законом вносяться зміни до ч. 2 ст. 131 Земельного кодексу України, якою буде передбачено, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання.

Також законом встановлено, що переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано третім особам, про що має бути письмово повідомлений власник земельної ділянки.

Водночас чинною редакцією ч. 2 ст. 131 Земельного кодексу України передбачено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де розташована ділянка, а також органи місцевого самоврядування.

Таким чином, переважне право на придбання земельної ділянки передбачає, що особа, яка нею володіє, має першочергову можливість придбати земельну ділянку в її власника, якщо така ділянка виставлена на продаж.

У земельних правовідносинах таким переважним правом може володіти орендар земельної ділянки. Це закріплено ст. 9 Закону України «Про оренду землі», де передбачене переважне право на викуп орендованої земельної ділянки саме орендаря.

Переважне право може бути реалізоване за дотримання трьох умов:

• орендар може бути власником земельної ділянки відповідно до законодавства (в контексті ринку сільськогосподарських земель мається на увазі, що тільки громадяни України та компанії, засновані українськими громадянами, можуть реалізувати переважне право на викуп);
• земельна ділянка виставлена на продаж;
• орендар готовий купити земельну ділянку за ціною продажу або за найбільшою ставкою аукціону, якщо земля продається на аукціоні.

Цікаво, що в чинній редакції закону про оренду землі передбачено, що переважне право може бути реалізоване в тому числі для придбання землі на аукціоні. При цьому ч. 2 ст. 135 Земельного кодексу України забороняє використовувати переважне право на придбання земельної ділянки на аукціонах із продажу земель державної та комунальної власності.

Скасування заборони на придбання сільськогосподарських земель державної та комунальної власності та застосування переважного права на аукціонах із продажу таких земель могло б бути особливо цікавим для орендарів таких ділянок. Однак закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення»зберігає чинну заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності.

Читайте: Поєднання власного шляху розвитку з відчуттям потреб клієнтів – компанія ЕРІДОН 

Закон про оренду землі також передбачає зобов’язання орендодавця повідомити орендаря в письмовій формі про намір продати орендовану ділянку.

Примітно, що судова практика у сфері реалізації переважних прав на придбання землі нерозвинена. Головним чином це пов’язано з тим, що ринку сільськогосподарських земель в Україні просто не існувало і ще не існує.

Це несе в собі цілком відчутну ймовірність виникнення суперечок про переважні права після того, як закон набуде чинності. Наприклад, судові суперечки щодо реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк дуже типові.

Практичні труднощі реалізації переважного права

Перш за все слід зазначити, що законодавча новела про можливість відчуження переважного права несе в собі науково-правову неточність.

Про що йдеться: земельне право України тепер прямо пов’язує наявність переважного права зі статусом орендаря земельної ділянки та відчуження такого переважного права на користь третьої особи, яка не є орендарем конкретної земельної ділянки. А це суперечить фундаментальним принципам земельного права. За аналогією, наприклад, переважне право співвласника на викуп частки у спільній частковій власності не допускається. Але прийняті зміни водночас несуть в собі і практичну непридатність. На жаль, законодавство не регламентує порядок відчуження переважних прав на придбання землі. Через це немає розуміння того, в якій формі повинна бути укладена угода щодо відчуження такого переважного права, чи підлягає вона нотаріальному посвідченню та, нарешті, який порядок оподаткування такої операції.

Питання, чи може переважне право на придбання землі бути внесене до статутного капіталу підприємства, теж залишається відкритим. Така невизначеність може привести, з одного боку, до виникнення судових спорів, а з іншого — до недобросовісних практик оскарження угод із землею з метою подальшого захоплення земельних ділянок.

Однак, найімовірніше, відчуження переважного права на практиці просто не буде реалізовуватися.

На сучасному ринку орендних відносин склалася ситуація, коли велика кількість земельних ділянок, виділених в натурі власникам земельних паїв, фактично передані в оренду без формальних договорів. У такій ситуації права орендаря ніяк не захищені. Ст. 14 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачає, що договір оренди землі укладається у письмовій формі. Недотримання письмової форми договору оренди землі відповідно до положень ст. 218 Цивільного кодексу України не тягне його автоматичну недійсність. Однак, право оренди підлягає державній реєстрації та згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України виникає з моменту такої реєстрації.

Відтак, якщо договір оренди землі не укладено в письмовій формі, то зареєструвати право оренди за таким договором неможливо. Таким чином, у орендаря не виникає права оренди й, відповідно, переважного права на придбання орендованої земельної ділянки.

Реформування неминуче

Незважаючи на неоднозначність, з точки зору теорії права, підходу до регулювання переважного права на придбання землі, який закладений у законі, можливість відчужувати таке переважне право може бути цікавим інструментом для фінансування аграрної галузі.

Таке переважне право може розцінюватися як особлива форма опціонного контракту. Якщо у законодавстві передбачити можливість передавати таке право в заставу або вносити до статутного капіталу компаній, це може дати стимул до розвитку складних фінансових продуктів для залучення фінансування в українське сільське господарство.

Однак для того, щоб зробити це можливим, потрібний подальший розвиток законодавства.

По-перше, необхідно ввести поняття переважного права, порядок його виникнення, зміни та припинення до Цивільного і Земельного кодексів. Також необхідно ввести загальне регулювання порядку відчуження переважних прав, регламентувавши форму договору відчуження переважного права, передбачивши можливість застави такого права тощо.

По-друге, як уже згадувалося раніше, відчуження переважного права на придбання земельних ділянок може стати інструментом для «рейдерських» атак. Щоб знизити ризик зловживань, необхідний облік таких переважних прав. Наприклад, вони могли б реєструватися в Реєстрі речових прав, що дозволило б покупцям землі заздалегідь оцінювати ризики, пов’язані з наявністю прав третіх осіб на об’єкти, куплені ділянки.

Нагадаємо, раніше Landlord розповідав чи зможуть українські фермери купувати землю.