Новини / Ринок землі     16 грудня 2019 10:43

Які регіони отримають найбільші інвестиції після відкриття ринку землі

Пропонуємо розібратися у простому питанні – скільки насправді коштує земельний актив держави і які регіони у недалекому майбутньому будуть мати змогу залучити значні інвестиції.

Навколо теми сільськогосподарської землі, що перебуває у державній власності, точаться запеклі дискусії. Існують різні точки зору на питання того, як саме слід розпорядитися масивами землі, що перебуває на балансі державних підприємств – від негайного продажу до консолідації й збереження статусу для подальшої передачі в оренду й наповнення за цей рахунок бюджету, використання в якості застави для отримання дешевих кредитів для аграріїв, які прийматимуть участь у відкритті вільного ринку землі тощо.

Утім, як не дивно, але всі ці питання є другорядними. Перш за все треба розуміти, що мова йдеться про надпотужний інвестиційний актив або інструмент залучення системних інвестицій. Саме з цієї точки зору й повинні розглядатися державні сільськогосподарські землі й вирішуватиметься проблема щодо їх подальшого характеру використання.

Чому це важливо

«Земля повинна коштувати дорого» – цю магічну формулу ми зараз постійно чуємо від політикуму. Але реальність безжальна – у сучасному індустріальному світі земля, як актив сама по собі коштує або небагато, або зовсім нічого. З цього кута зору можна розглядати хіба що можливість вартості застави, яку власник не збирається повертати.

Цінність земля починає набирати в залежності від того прибутку, який вона генерує (а вірніше генерує власник або користувач, який її експлуатує). Або знатна генерувати.

І тут на перший план виходять не характеристики ґрунту, як такого, а розвиненість інфраструктури, наявність під’їзних шляхів до земельної ділянки, її віддаленість від морських портів, залізниць і логістичних центрів тощо. А, насамперед, має значення розмір масиву і його цільність.

В Українських реаліях, за дрібного розпаювання земельного банку, ділянка найродючішого чорнозему в середині масиву земель інших власників, без шляхів проїзду, навряд чи приверне увагу покупців.

Як зазначають експерти, для того, щоб у ринок землі йшли значні інвестиції, потрібно створити консолідацію земельних масивів і продавати землю кластерами. Ніхто не буде купувати у «бабусь» по 2-3 паї, по 2-3 гектари. Такі земельні масиви зараз є тільки у державній власності.

Іншими словами, системні інвестори реагуватимуть на пропозиції, які відповідають переліченим характеристикам. Тобто пропозиції сільськогосподарських земель державного фонду.

Модель майбутнього ринку землі, яка зараз існує як робоча (тобто закладена у законах, що ухвалила Верховна Рада у першому читанні), не є остаточною. Наразі невідомо, чи збережеться норма щодо можливості концентрації землі в розмірі до 210-200 тис. га в окремого власника, чи буде дозволено юридичним особам з іноземним капіталом приймати участь у ринку, чи буде дозволено іноземцям купувати українську ріллю а 2024 році. Але навіть, якщо відповідь на всі ці запитання негативна, масиви державної землі зберігають свою значущість як чудовий інструмент залучення дешевих кредитив для забезпечення реформи.

Скільки їх залишилось

Коли говорять про кількість державних сільськогосподарських земель (їх загальну площу), то, зазвичай, оперують цифрою у 10-10,5 млн. га, що перебувають на балансі державних підприємств і в різних державних фондах (запасу, рекреації тощо).

Утім, ця цифра вже давно не відповідає дійсності. По-перше, є делікатне питання земель, що перебувають на території анексованої АР Крим і непідконтрольній офіційному Києву території Донбасу.

За всіма міжнародними нормами (і за українським законодавством) ці землі залишаються у власності держави. Але для можливих покупців й інвесторів ділянки вартість ділянок на цих територіях буде дорівнювати твердому нулю (власне, як і Україна за міжнародними правилами не може до урегулювання територіальних спорів виставляти такі землі на продаж, передавати у заставу, здавати в оренду тощо).

По-друге, ще з моменту як Земельний Кодекс України набув чинності (а це було аж у 2002 році) почався процес передачі частини державних земель у власність місцевих громад. Хоча треба зазначити, що внаслідок невизначеності терміну місцева громада у законодавстві, до 2014 року мова здебільше йшла про землі в межах населених пунктів. Процес прискорився після створення ОТГ і їх територіальної ідентифікації – за чотири роки на баланс ОТГ передано 1,5 млн. га сільськогосподарських земель. Теоретично, якщо відкласти введення вільного обігу землі років на 5-7, до 75-80% державних земель мають опинитися у власності ОТГ. Але цього вже не відбудеться – влада остаточно визначилася з початком повного відкриття ринку.

По-третє, існує фактор чорного і сірого ринку землі – частина державного клину вже знаходиться у тіньовому обігу. За останні роки ці ділянки шляхом різних махінацій змінили цільове призначення, були переведені в інші фонди тощо. Це не є закритою інформацією, проблема полягає у тому, що повні данні не систематизовані.

Таким чином, якщо врахувати три перелічені фактори, за підрахунками фахівців, держава може зараз виставити на продаж приблизно 7,2 млн. га землі сільськогосподарського призначення.

При цьому, станом на кінець жовтня поточного року ОТГ контролювали 2,2 млн. га аграрних угідь, отриманих з державних фондів (здебільше земель запасу). Переважну кількість площ (1,5 млн. га) на баланс окружних територіальних громад було передано державою протягом 2018-2019 років.

Читайте: Банкрутство агрохолдингів, рейдерські війни та іноземний капітал: яким буде ринок землі до 2025 року

Найбільші власники

Взагалі навколо сільськогосподарських земель, що перебувають у державній власності вже існує безліч міфів і, відверто кажучи, цілковитих нісенітниць. Це й не дивно з огляду на те, що протягом майже двох десятиріч ці землі були предметом запеклого політичного торгу під час хвиль обговорення земельної реформи.

Перше, що потрібно зазначити, що загальною помилкою є думка про те, що державна земля – це обов’язково великий масив у десятки і сотні гектар площі.

Насправді, все більш буденно – з даних Державного земельного кадастру можна дізнатися, що середній розмір державної ділянки становить лише приблизно 6 га (у сільській місцевості). Це цифра – середня по Україні і вона змінюється в залежності від регіону. Найбільша середня площа ділянок державної форми власності в Кіровоградській, Запорізькій, Житомирській та Донецькій областях. В окремих адміністративних районах середня площа доходить до 610 га, але це вже є виключенням з правила.

У цьому й полягає один із міфів «державного клину» – великий розмір ділянок не є обов’язковою характеристикою. Справа в іншому – є державні підприємства, які володіють великими площами сільгоспугідь. Ці землі розташовані компактно значними за площею масивами, мають необхідну інфраструктуру й все інше, що підвищує їх цінність в очах системних інвесторів.

Найбільшими державниками землевласниками (а вірніше – землекористувачами) є підприємства колишнього Міністерства аграрної політики і продовольства (470 тис. га). Найбільший земельний банк міністерства має ДП «Конярство України» – воно володіє 50,6 тис. га. Також згадаємо «Центр сертифікації та експертизи насіння і садивного матеріалу» з 19,9 тис. га угідь.

Друге місце серед найбільших власників державних земель займає НААН України, що розпоряджається 465 тис. га землі (35 тис. з яких наразі на тимчасово непідконтрольній українській владі території). Окремі підприємства тут неможливо виділити, оскільки формально вони не організовані і входять у підрозділи НААН.

Дещо «невідомою» залишається точна площа сільськогосподарських земель, підпорядкованих Міністерству оборони – її оцінюють до 500 тис га, але точніше, спираючись на дані відкритих джерел, вказати неможливо. Ще один несподіваний землевласник «від держави» – це заклади державної пенітенціарної служби. Простіше – тюрми, які сумарно користуються 120 тис га державних сільгоспземель.

Таки чином, якщо уважно порахувати, то ми отримаємо близько до 2 млн. га дійсно великих земельних масивів, що перебувають у державній власності. Сама на їх базі, за думкою експертів, і треба робити кластери для системних інвесторів. Виникає питання: чи буде мати цінність вся інша земля держави, що «розпорошена» по невеликих ділянках. Відповідь – позитивна. Адже у будь-якому випадку, мова йде про цілісний масив землі, який не розпайований на невеликі розкидані по місцевості шматки.

Згідно з даними Державної служби статистики, в Україні сільськогосподарським виробництвом займаються більше 45 тис. суб’єктів господарювання, більшість із яких (57%) обробляють до 100 гектарів землі. Саме тому після зняття мораторію з продажу землі варто очікувати найбільший попит на ділянки площею від 100 до 200 га. Саме таким характеристикам і відповідає переважна частина державних земель.

Приваблива територія

З огляду на це можемо відзначити, що найбільша вартість державної землі зараз є у Кіровоградській, Полтавській, Вінницькій і Дніпропетровській областях. У розрахунку бралися до уваги такі показники, як площа державних масивів землі і вартість одного гектара.

Нагадаємо, раніше Landlord оприлюднив рейтинг щодо вартості землі сільськогосподарського призначення у регіональному розрізі.

Текст: Михайло Останков

Читайте також