Як створити фінансовий інструмент для проведення земельної реформи

Фермери запропонували механізм залучення коштів на внутрішньому ринку для запуску вільного обігу землі сільськогосподарського призначення. Про це розповів Геннадій Новіков, голова ГС «Аграрний союз України».

Він зазначив, що у цілому прийнятий закон про обіг землі є досить виваженим і кардинально відрізняється від варіанту, який минулого року був запропонований урядом. Але, як і у низці інших випадків законотворчості, у поточній редакції закону, є ряд недоліків.

«Ринок начебто відкривають, можливості фермерами придбати землю надають, їх інтереси захищені, а от фінансових інструментів для цього немає. Тобто українцям дають право купувати землю до 100 га, а фінансовий інструмент для цього не створений. Під час засідань робочих груп з розробки закону я постійно про це говорив, але в мене склалося враження, що такий інструмент взагалі ніхто і не хотів створювати», — пояснив Геннадій Новіков.

Для реалізації права купити 100 га потрібно, за попередніми розрахунками, близько $200 000, і якщо держава декларує це право, вона має подбати про можливість залучення громадянином цих коштів за простою прозорою процедурою, під низький відсоток.

«Наразі утворилася ціла група однодумців, експертів у земельному питанні, і ми запропонували механізм залучення інвестицій. Ми виходили з того, що міжнародні фонди для нас поки не є доступними й інвестора треба шукати на внутрішньому ринку», — продовжив він.

Інвестором виступає сама держава через окрему іпотечну інституцію, яка може бути створена саме для проведення реформи. У держави, звісно, коштів на фінансування купівлі землі у достатньому обсязі немає — і це питання, через яке «провалилися» всі аналогічні пропозиції. Група, що була створена, запропонувала окремий механізм — інституція емітує цінні папери, забезпеченням яких і буде сама земля. Отримані від продажу паперів кошти і забезпечать фінансування.

Читайте: У тіньовому обробітку в Україні перебуває 8 млн га землі

Сама земля «не йде за паперами» — тобто вони можуть вільно обертатися як на українському, так і на міжнародному ринку. Власник паперів не набуває права на землю, лише ренту у вигляді відсотка.

Відтак ринок, виходячи із закону, буде виглядати таким чином. Продаж землі однією фізособою-резидентом іншій фізособі відбувається у спосіб, як і прописано у законі. У разі, коли власник паю хоче продати землю, він може обирати — або продати українському громадянину, або звернутися до іпотечної установи. Вона емітує папери, розраховується з власником, і земля стає власністю держави, а вірніше, передається у власність ОТГ (як це і прописано у законі). Іпотечна установа не стає власником землі, вона лише здає її в оренду через систему місцевого самоврядування для забезпечення доходу по паперах. Умовно, оренда становить 10–20% на рік від ринкової вартості землі. Геннадій Новіков прогнозує, що попит на папери буде високий, якщо закласти доходність по них на рівні 10%.

У такий спосіб додатково вирішуються ще два складних питання, пов’язаних з ринком землі.

• По-перше, не буде проблем з продажем одного паю одним власником. Паї по 2–6 га розкидані по різних полях, і консолідувати їх у привабливий для покупця масив досить складно, а інколи фізично неможливо. При продажу через іпотечну установу консолідація не потрібна.
• По-друге, сучасним орендарям землі немає за що хвилюватися — ділянка залишається у них в оренді, змінюється лише орендодавець (замість пайовика орендодавцем стає ОТГ через іпотечну установу).

Нагадаємо, раніше Landlord повідомляв про те, що нормативна грошова оцінка землі в Україні буде переглянута.