Земельна реформа в Україні: що дозволено іноземцям

Закон, який відмінив мораторій на продаж с/г земель, запровадив нові обмеження щодо покупців, яким дозволено купувати землю, та категорій земель, які можуть відчужуватись. Так, поміж іншого, держава не може продавати землі державної власності, а іноземні юридичні і фізичні особи не можуть купувати с/г землі, або мати їх у власності, ані напряму, ані через українські дочірні компанії.

Хоча іноземним особам не дозволяється купувати землі (майбутня ст. 130 Земельного кодексу), це не торкається питання, чи вони можуть бути її іпотекодержателями.

За законом про іпотеку (ст. 5), майно може бути предметом іпотеки, якщо воно відповідає наступним двом умовам:

• власник може продати майно;
• на майно може бути звернене стягнення.

Роман Костенко, партнер юридичної фірми Asters

З першого погляду здається, що якщо Сторона А не може продати землю Стороні Б, то вони не можуть укласти і договір іпотеки. Втім, за буквальним тлумаченням, умова не вимагає, щоб саме Сторона Б була дозволеним покупцем землі. Натомість, вимога полягає у тому, щоб для цілей договору іпотеки, існували будь-які дозволені покупці цієї землі у Сторони А (безвідносно статусу самого іпотекодержателя). Інакше кажучи, навіть якщо кредитор не є дозволеним набувачем земельної ділянки сільгосппризначення, це, саме по собі, не перешкоджає такому кредитору бути її іпотекодержателем за умови, що цю земельну ділянку її власник може продати іншим дозволеним набувачам.

Такий самий підхід можна застосувати і до другої вищенаведеної умови. Доки хтось юридично може звернути стягнення на землю, така земля може бути предметом іпотеки навіть на користь кредитора-іпотекодержателя, який сам не може бути її власником. Втім, навіть якщо питання права кредитора бути іпотекодержателем таким чином вирішується, питання права саме цього кредитора на звернення стягнення залишається відкритим, враховуючи, що це є критичним для практичної доцільності іпотеки.

Читайте: Ферма з вирощування та експорту равликів за 70 000 євро

Закон про іпотеку передбачає, що звернення стягнення може бути або у формі безпосереднього набуття права власності кредитором на актив (ст. 37), або у формі продажу кредитором активу третім особам (ст. 38).

Перша із цих опцій не є доступною іноземному кредитору, оскільки він не є дозволеним набувачем. Що стосується продажу третім сторонам, загалом, опціями за Законом про іпотеку є

Марія Сапожник, молодший юрист юридичної фірми Asters

прямий продаж третім особам, або реалізація предмета іпотеки на прилюдних торгах (ст. 38 і 41 Закону про іпотеку). Втім, закон про іпотеку прямо передбачає, що стосовно сільськогосподарських земельних ділянок, їх реалізація при зверненні стягнення здійснюється на прилюдних торгах, очевидно, у значенні: тільки на прилюдних торгах (ст. 15).

Крім того, хоча номінальна можливість укладати договори іпотеки с/г земель виникне з 1 липня 2021 року, юридичні особи зможуть набувати такі землі тільки з 1 січня 2024 року.  До цього часу, якщо відбуватиметься звернення стягнення, дозволеними покупцями на прилюдних торгах зможуть бути тільки фізичні особи-громадяни України.

Таким чином видається, що іноземним кредиторам не заборонено отримувати в заставу українські сільськогосподарські землі, хоча шляхи звернення стягнення зводяться до реалізації на прилюдних торгах. До 1 січня 2024 року – тільки на користь учасників, які є фізичними особами-громадянами України. Зізнаймося, що ми робимо цей висновок із обережністю, оскільки життєздатність нашої ключової гіпотези (що дозволеним іпотекодержателем майна не обов’язково має бути дозволений набувач такого майна) має пройти тестування судовою та адміністративною практикою, а також подальшими законодавчими змінами. Питання звернення стягнення за такими іпотеками потребує подальшого аналізу, зокрема, юридичних і практичних аспектів прилюдних торгів.

Нагадаємо, раніше Landlord повідомляв про те, що Верховна Рада прийняла у першому читанні законопроект про розпаювання державних земель.