Законопроект про вільний обіг землі: що робити іноземцям?

Україна на порозі історичної події — вперше з 2001 року українці матимуть можливість знову вільно розпоряджатися своєю землею. Після численних дискусій, протистоянь, погоджень, внесення правок й адоптацій мораторій на ринок землі за крок до падіння. Парламентарі нарешті узгодили всі правки й тепер готові винести законопроєкт №2178‑10 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» на голосування до Верховної Ради. Так, він далеко не ідеальний: блокує вихід на ринок іноземного капіталу, значно обмежує максимальну кількість гектарів в одні руки тощо.

Утім, є й переваги — фермери не тільки матимуть першочергове право на купівлю орендованої землі, але й отримають на її придбання доступні кредити під 3–5%, на які вже закладено в бюджеті 4 млрд гривень. Більше того, всі операції щодо купівлі/продажу землі проводитимуться в безготівковій формі зі стягненням усіх необхідних податків. Таке положення має відбілити процес передачі прав власності на землю, адже гроші будуть контрольованими та «міченими», що, безперечно, матиме позитивний ефект при сплаті податків. Та усе це нюанси, які ринок із часом проковтне, переварить, а гравців підлаштує під нові умови. Головне — впаде земельна стіна, яка майже два десятки років гальмувала економічне зростання країни.

Лебідь, щука і рак

Сага зі зняттям мораторію на ринок землі в Україні, схоже, добігає свого кінця. Гостросюжетний «екшен» розпочався з того моменту, як до влади прийшов Володимир Зеленський разом зі своєю партією «Слуга народу».

Новообраний президент відразу окреслив пріоритетні напрями реформації держави, серед яких був і вільних обіг сільськогосподарських земель. «Я за відкриття ринку землі. Кабмін має підготувати відповідний законопроєкт до 1 жовтня», — запевняв влітку 2019­го Зеленський. Власне, з такими заявами виступали і його попередники на цій посаді. На жаль, заявами все і обмежувалося — Україна стала глядачем постійної вистави з нескінченної підготовки законопроєктів, формування і переформатування земельного кадастру, постійних дискусій щодо визначення балансової вартості головного сільськогосподарського активу тощо. Не дивно, що першою реакцією аграрного середовища і суспільства в цілому були недовіра і скепсис.

Але в цьому випадку слова зі справою не розійшлися. З невеликим запізненням, вже у вересні минулого року, на розгляд громадськості депутати запропонували 11 законопроєктів. Найбільшу підтримку отримав документ №2178‑10 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», представлений нардепом Миколою Сольським. Саме за нього 240 народних обранців (227 «Слуг народу» та 13 позафракційних) у першому читанні проголосували 13 листопада.

Утім, перший бублик, як і очікувалося, вийшов глевким. Під натиском опозиції даний законопроєкт піддався чималій критиці. Гарячі голови вбачили в ньому «зраду» і «рабські положення». Влада у свою чергу відстоювала інвестиційну привабливість та можливість для економічного розвитку. Хоча трохи згодом сторони зійшлися на тому, що законопроєкт потрібно доопрацювати, й внесли до шести сторінок документа 4018 правок. Більшість із них стосувалися положення про референдум, яким у 2024 році всенародне виявлення має дати відповідь: чи зможуть іноземці купувати українські землі сільськогосподарського призначення, чи ні.

Сам розгляд правок в агроному комітеті більше нагадував не засідання фахівців та поважних осіб, а дикунів, які в боротьбі за відстоювання власних позицій щодо земельного законопроєкту ладні були перегризти одне одному горлянки. Чого варті лише бійки та палкі суперечки представників партії «Слуг народу» та опозиційних сил, а також масові криваві мітинги під стінами Верховної Ради. Та найбільш показовою стала поведінка лідерки «Батьківщини» Юлії Тимошенко під час скандального засідання агрокомітету 19 грудня. Тоді, під час масової штовханини учасників заходу, колишня прем’єрка дозволила собі публічно жбурляти папірці закону на підлогу. А це, вибачте, показник щонайменше зневаги як до самого закону, так і до його авторів і колег. Утім, за часи незалежності вітчизняні політикани нас вже привчили до подібних сцен, що, власне, не дивує. Дивує інше — небажання деяких політичних сил до змін, в основі яких закладено покращення матеріально­фінансової бази держави. Не потрібно бути великим фахівцем, щоб зрозуміти, наскільки болючим виявився для вітчизняної економіки мораторій на землю. Ділки вміло її дерибанили, агрохолдинги сповна користувалися дешевою орендою, а політики майже два десятиріччя все це «кришували», прикриваючись доброчесними цілями «збереження найбільшого багатства України».

Читайте: Німецькі технології та надійне партнерство: Павло Головенко про принципи роботи Convex International GmbH

За оцінкою голови ВАТ «Аграрний фонд» Андрія Радченка, держава за часи мораторію втратила близько $30 млрд. Ця цифра порівняна з іншим показником: $22,5 млрд — ці гроші Україна втратила в результаті пролонгованого у 2018 році мораторію. Якби народні депутати не ухвалили цього рішення, сільськогосподарський сектор згенерував би $35,8 млрд доходів (замість наявних $13,3 млрд). І навіть такі, здавалося б, очевидні речі не зупиняють народних обранців усіляко гальмувати імплементацію такого бажаного законопроєкту.

Компроміс, що було досягнуто

Власне, прийняття проєкту було анонсовано на листопад­грудень 2019 року. Але кількість поданих правок, якою певні політичні сили явно намагалися заблокувати подальший розгляд і затвердження документа, стала причиною того, що законопроєкт так і не було винесено на голосування до нового року. Розгляд понад 4000 правок до закону №2178‑10 зайняв у парламентарів більше двох місяців та став, як ми вже зазначили, одним із найскандальніших за всю історію. Зрештою, 3 січня на офіційному сайті Верховної Ради з’явилася підсумкова версія законопроєкту про відкриття ринку землі з урахуванням усіх виправлень.

Тож за які саме правки так пристрасно билися депутати при розгляді законопроєкту в профільному комітеті? Розглянемо вісім ключових позицій, які були підтримані в ході обговорення на рівні парламентського профільного комітету.

№1. Набувати право власності на землю сільгосппризначення можуть:

• громадяни України;
• юрособи України, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава та/або територіальні громади;
• територіальні громади;
• держава.

№2. Право власності на земельні ділянки можуть набувати банки і кредитні установи в порядку звернення стягнення на них як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками і кредитними установами на торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

№3. Юридичні особи, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи, що не є громадянами України, можуть набувати право власності на землю сільгосппризначення з дня та за умови схвалення цього на референдумі.

№4. Взагалі забороняється право власності на земельні ділянки (навіть у випадку схвалення допуску іноземців на референдумі):

• юридичним особам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземці, — на землі державної та комунальної власності, а також — на землі, виділені власникам паїв та які розташовані ближче 50 км від держкордону України (крім держкордону, який проходить по морю);
• юридичним особам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни РФ;
• особам, які належали або належать до терористичних організацій;
• юридичним особам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юридичним особам, де неможливо встановити кінцевого бенефіціара;
• юридичним особам, бенефіціари яких зареєстровані в офшорних зонах;
• фізичним та юрособам, стосовно яких застосовані санкції;
• юридичним особам, зареєстрованим у державах, включених до списку тих, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

№5. Граничні межі концентрації в одних руках — загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 000 га.

№6. У власності юридичної особи (крім банків і кредитних установ) — не може перевищувати загальної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності усіх її учасників, але не більше 10 000 га.

№7. Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок, проводяться у безготівковій формі.

№8. Не допускатиметься набуття права власності за відплатними договорами у разі відсутності документів, що підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Власне, нічим новим нардепи не здивували. Усе те, що обговорювалося протягом останніх місяців, офіційно зареєстрували і 14 січня винесуть на голосування до ВР. А це й повна заборона іноземцям брати участь у торгах на землю до проведення відповідного референдуму в 2024 році, й обмеження концентрації максимальної кількості землі в одних руках до 10 000 га, й дозвіл здавати землю під заставу банкам, й проведення розрахунків у безготівковій формі, й заборона будь­яких операцій особам, статки яких мають «брудний слід», себто перебувають на офшорних рахунках, тощо.

Безперечно, така форма законопроєкту дещо «втрачає» свою інвестиційну привабливість, адже є вкрай обмеженою. Особливо, якщо порівняти з тією версією, яку парламентарі пропонували від самого початку.

Україна має шалений потенціал із 41 млн га земель сільськогосподарського призначення, що підпадають під продаж. Це не Польща, не Німеччина чи Франція, де цих самих земель у рази менше. А якщо говорити про родючі чорноземи, то навіть порівнювати немає з чим. Утім, міфічні привиди тотальної окупації української землі іноземцями доволі ефективно прокачали опозиціонери в маси. І, як ми бачимо, досить продуктивно — бо вони таки змогли добитися значних обмежень законопроєкту. Насамперед, це 20­разове зменшення концентрації сільгоспземель в одні руки — з 200 000 га до 10 000 га та «утилізація» сильного конкурента — іноземного капіталу, який раніше мав можливість купувати паї за дотримання певних умов.

Таким чином, опозиційні сили фактично виправдали «покладені на них високі сподівання». І якщо агрохолдинги, де співвласниками є іноземні компанії, зможуть продати частку активів своїм українським партнерам, то що робити тим хлопцям, які приїхали до України й не один рік вкладали кровні в агробізнес? Їх фактично ставлять перед вибором: або продавай, або віддавай.

Читайте: Євраліс 2.0. Перезавантаження – Найджел Твейтс

Ще однією хайповою темою стала участь у земельних операціях банківських установ. Народ лякали тим, що банки зможуть купувати й продавати землю на тих самих умовах, що й юридичні особи, при цьому маючи куди більш потужні фінансові можливості. Однак ні. Хейтерам втерли носа: банкам дозволяється кредитувати фермерів під заставу землі. Відтак у разі несплати кредиту банк матиме повне право відібрати землю. Та перебуватиме земельний наділ у його власності не більше двох років, за які фінансова установа має продати її на відкритих торгах. Якщо ж така процедура не була виконана, набуває сили спеціальна процедура щодо вилучення земельної ділянки державою.

Загалом те, що було, й те, що маємо перед другим читанням, — дві абсолютні різні речі. Гріє душу лише те, що законопроєкт допустили до другого читання й він хоч і обмежений, проте живий.

Що буде з ринком?

Нинішній законопроєкт у тій моделі, яка наразі офіційно визнана робочою, суттєво вплине на ринок. Фактично аграріїв розділять на дві групи: хто зможе купувати землю і хто ні. Більшість тих, хто потрапить під заборону, — це вітчизняні компанії, які колись залучили іноземні кошти. Окрема історія з «чистими» іноземцями, які вже працюють в Україні та які, швидше за все, йтимуть з ринку.

Досить суперечливим є положення про заборону купівлі землі іноземцями у 50­кілометровій зоні біля кордонів країни. Поява такої вимоги цілком зрозуміла з огляду на поточну ситуацію у відносинах з Російською Федерацією. Але не треба забувати, що «іноземний інвестор» не завжди є синонімом «російський окупант». Вже зрозуміло, що зона біля східного кордону України стає проблемною на довгі роки, якщо не десятиріччя. Експерти попереджають, що ці території поступово будуть переходити у розряд депресивних — адже з огляду на події, що відбулися у 2014 році у Криму і на Донбасі, коли люди втрачали бізнеси, на вітер йшли інвестиції у виробництво, підприємці будуть уникати цих регіонів. Тобто бажання вкладати гроші у розвиток територій не буде. Чи варто обмежувати можливість залучення інвестицій у їх розвиток? Вочевидь, більш розумним компромісом було б, навпаки, відкрити для іноземців саме ці території й дозволити саме там купувати землю і розвивати господарства. Вся інша територія — табу до референдуму, а у прикордонній «смузі» — жорсткий контроль над походженням капіталу і складом кінцевих бенефіціарів.

Переваги для держави подвійні — окрім залучення коштів у розвиток проблемних територій Україна може отримати додатковий «пояс безпеки», який забезпечить присутність іноземного капіталу в певних місцевостях.

Але навіть і ті, хто отримають можливість купувати й продавати, обмежуватимуться максимальним розміром у 10 000 га. За допомогою родинних зв’язків і знайомих аграрії, які сьогодні обробляють 20 000–70 000 га, зможуть спробувати утримати бізнес.

Крім цього, є ще один нюанс. Запуск ринку землі в нинішньому вигляді — це відмінна можливість для «земельних рейдерів». Уявімо холдинг, який фізично не може викупити всю оброблювану ним на умовах оренди землю. Досить провести угоди по землі в десятці ключових точок, щоб розбалансувати цю складну машину.

За оптимістичним сценарієм, яким, скоріше за все, і керуються реформатори земельного законопроєкту, повноцінно ринок запрацює в жовтні поточного року. Але готуватися до цієї знаменної події аграрії будуть відразу ж після прийняття закону. Утім, на практиці, принаймні на даному етапі, це матиме вкрай негативний наслідок для іноземних інвесторів, які фактично, опиняться, у «клітці». Також доведеться переформовуватися агрохолдингам, в руках яких зосереджено набагато більше, ніж 10 000 га, й задовольняти пайовиків мізерними орендними платами вже не вийде. Існує велика ймовірність скорочення посівів, особливо озимих культур. Власне, наразі вимальовується вкрай небезпечний сценарій для всієї країни з огляду на те, що понад 40% експорту припадає саме на АПК.

Однак українці завжди славилися тим, що знаходили вихід навіть із найскладніших ситуацій. Безперечно, ринку знадобиться час для перебудови, але саме по собі зняття мораторію — це позитивний знак. Нехай навіть у дуже обмеженому варіанті, проте він зможе жити повноцінним життям, а люди нарешті стануть повноцінними господарями на своїй землі.

Замість післямови

Як ми бачимо, варіант закону, який пройшов через погодження всіх поданих правок, не є ідеальним і, навіть, вдалим. До нього вже існує низка зауважень та претензій, і, скоріш за все, у наступні роки від буде змінюватися, а його положення переписуватися.

Але Landlord вкотре хоче наголосити, що навіть невдалий закон краще, ніж його відсутність. Навіть в урізаному вигляді документ зберіг головні положення — Україна отримає відкритий з обмеженнями ринок землі сільськогосподарського призначення. Авторам вдалося закласти в текст документа механізми для того, щоб ринок був прозорим і зрозумілим для всіх гравців.

Не треба думати, що після голосування ринок почне працювати — на черзі низка законопроєктів, а базовий документ потребуватиме розробки і затвердження розгалуженої нормативної бази.

Але аграрний ринок, сільськогосподарські підприємства отримали чіткі орієнтири й можуть планувати свою інвестиційну діяльність і розробляти стратегічні плани щодо виробництва, експорту і переробки продукції.

Банківські установи отримали чіткі дані для впровадження кредитних механізмів, яких буде потребувати відкриття вільного обігу сільськогосподарських земель.

Уряд і Міністерство фінансів отримали чітку інформацію для розрахунку розміру необхідного розміру бюджетних компенсаторів ставок по кредитах, що потребуватиме аграрний сектор при запуску ринку землі.

Текст: Роман Кирієнко