Відкриття ринку землі: 5 найпоширеніших міфів

Як свідчать результати соціологічних досліджень, значна частка громадян України не підтримують ідею запуску відкритого ринку земель сільськогосподарського призначення. За різними даними, від 40% до 60% українців ставляться до вільного обігу головного аграрного активу з насторогою, негативно або навіть украй негативно. Власне, те, що суспільство не підтримує земельну реформу, — один з тих самих міфів. Є просте нерозуміння проблеми, яке штучно «підтримується» різними групами впливу і додає гостроти дискусії, що триває багато років.

Тому Landlord вирішив аргументовано розвіяти найбільш поширені омани українців щодо майбутнього ринку землі та його сучасного стану.

В Україні немає ринку землі

Це неправильне твердження — насправді немає відкритого вільного обігу сільськогосподарської землі у форматі купівлі-продажу ділянок. Сам по собі ринок існує — адже оренду землі, угоди сервітуту або емфітевзису можна вважати різновидами обігу землі.

Це дає можливість господарствам, яким ділянки надходять у користування, отримувати прибуток, довгостроково експлуатувати землі, розвивати інфраструктуру тощо. Тобто земля сільськогосподарського призначення вже стала ринковим активом, який досі не може напряму продаватися в законний спосіб.

В Україні відсутня приватна власність на землю

Це досить дивне твердження, яке, проте, доволі поширене у суспільстві. Насправді понад 75% земель сільськогосподарського призначення зараз перебувають саме у приватній власності у формі паїв або були приватизовані у різні способи підприємствами. Якщо брати ділянки, які вже внесені до Державного земельного кадастру, то приватними є більше 87% ділянок, а решта перебувають у державній або комунальній власності.

Читайте: Земля та іноземці: оприлюднено новий законопроєкт

Цей міф з’явився як наслідок мораторію на продаж землі та унеможливлення використання приватними власниками свого права вільно розпоряджатися паями у законний спосіб.

Українці не підтримують вільний обіг землі

Як вже сказано раніше, це твердження є одним з, так би мовити, кон’юнктурних міфів, які штучно насаджуються у суспільстві. По-перше, на загал будь-яке суспільство є консервативним за природою. Тому треба говорити не про те, що вільний обіг землі підтримують лише 40% громадян, а про те, що вже майже половина суспільства схилилася до думки про необхідність введення права продажу ділянок на законодавчому рівні. Адже 5–10 років тому прихильників відкритого ринку було лише 15–20% від усіх опитуваних.

По-друге, викликає сумнів методологія самих соціологічних досліджень. Усі дослідження екстраполюються на суспільство загалом, у той час як цільовою аудиторією такого опитування повинні бути власники паїв і громадяни, які працюють у аграрній галузі. Саме їх думка і має вирішальне значення.

Обіг землі в Україні неможливий взагалі

Цей міф є продовженням твердження про відсутність ринку та аргументом прибічників мораторію як способу захисту селян від купівля їх землі за безцінь. Насправді, в Україні відсутній законодавчо встановлений порядок купівлі-продажу. Близько 1,7 млн га угідь було продано або фактично продано в період до введення мораторію, через договори дарування, угоди емфітевзису на 50 років, шляхом внесення ділянок у заставу або статутний капітал підприємств тощо.

Ці способи не можна вважати незаконними, оскільки нормативно вони прямо не заборонені. Таким чином, в Україні сформований сірий ринок землі. Є і чорний — близько 0,6 млн га сільськогосподарських земель надійшли в обіг внаслідок відсутності спадкоємців у померлих власників паїв замість повернення їх місцевим громадам.

Земля в Україні безцінна

Це твердження виглядає досить безглуздо, адже ніхто не сперечається, що українські чорноземи належать до цінних земель. Втім, міф про «безцінність» шкодить тверезому аналізу питання ціни на землю. Земля, як і будь-який інший актив, має певну ціну, яка формується багатьма чинниками. Оцінка насамперед базується на тому, який прибуток здатен генерувати актив, яких витрат потребує оренда, тощо.

І ціна, зважаючи на ці фактори і на загальний інвестиційний клімат в Україні, зараз не є високою. Залежно від регіону ціни стартують від 15 000–20 000 гривень за 1 га і можуть доходити до 70 000 гривень за гектар. Звісно, йдеться або про експертну оцінку або про ціну сірого ринку. Але якщо вільний обіг запровадити зараз, ціноутворення буде саме у вказаному діапазоні.

Як повідомляв Landlord, референдум щодо продажу землі сільгосппризначення іноземцям, на проведенні якого наполягає Володимир Зеленський, може відбутися 2020 року.

Текст: Михайло Останков