Новини / Аналітика     07 травня 2019 11:43

Кому і за скільки дозволять купувати землю в Україні: 3 етапи формування ринку

Земельний мораторій в Україні: чи є економічний сенс у продовженні терміну його дії?

Потрібно змиритися з тим, що тіньовий ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні вже існує. Але мораторій на продаж земельних ділянок знижує попит і, відповідно, ціни на паї. Аграрії давно і відкрито говорять про те, що ринок землі в Україні де-факто працює, щоправда, поки тільки в сірому, тіньовому вигляді. Укладаються довгострокові договори оренди, емфітевзису, сервітуту з передоплатою за весь термін користування. По суті, ціни, закладені в таких угодах, скажімо, при оренді на 50 років, відображають ринкову вартість земельних активів.

Через відсутність прозороїурегульованості ринку і високі ризики вкладення коштів у земельні ділянки з використанням вказаних інструментів, ціни на них занижені: пропозицій багато, а попит — досить обмежений. З іншого боку, анонсування перспектив зняття мораторію на землю привело до того, що вартість оренди в індивідуальних угодах між орендодавцем і бізнесом зростає. Справа в тому, що аграрні компанії в надії викупити орендовану землю після зняття мораторію намагаються переконати орендодавців продовжувати з ними співпрацю навіть в умовах відсутності юридичного захисту своїх інтересів.

Усе менше компаній готові платити за відступлення прав оренди за міфічний земельний актив

Однак з огляду на те, що ціни на аграрну продукцію перебувають на досить низькому рівні (і передумов їх сплеску поки немає), слід очікувати, що ціни на оренду найближчим часом стабілізуються. Тому ми бачимо тенденцію, що все менше компаній готові платити значні суми за відступлення прав оренди (у межах навіть $500–700) за якийсь міфічний земельний актив, що не захищений жодними юридичними правами після закінчення цих самих договорів.

Як формується ринкова ціна на землю

Ціна на землю, як і на будь-який інший актив, формується в результаті балансу попиту і пропозиції. У всьому світі на це впливає, наприклад, рентабельність користування землею, тобто рентабельність агровиробництва. Логічно, що родючий ґрунт дає більшу рентабельність, а значить, коштує дорожче. І навпаки, якщо земля розташована в зоні ризикованого землеробства з малим обсягом опадів, то і ціна буде меншою. На вартість землі також впливають наявність інфраструктури та логістичні можливості (елеватори, залізничні гілки), близькість до ринків збуту, які дозволяють отримати більш високу ціну при продажу врожаю.

Ще одним драйвером ціни є прогноз щодо подальшого зростання її вартості. Якщо інвестор буде розуміти, що крім доходу від здачі в оренду можна також отримати інвестиційний дохід від зростання вартості, це також підвищуватиме ціну. Земля — це нерухоме майно, і ринок землі, безумовно, приверне фінансових інвесторів, мета яких — отримати прибуток від інвестицій безособової участі в сільськогосподарському виробництві. У цьому випадку земля найчастіше скуповується для подальшої здачі в оренду і вигідного продажу через 5–10 років.

Які етапи є важливими

Усі ці фактори є ключовими для відкритого ринку, якого в Україні поки немає. Оптимальною ситуацією для України є створення прозорого і регульованого ринку землі через зняття земельного мораторію.

Оптимальним для України є створення прозорого і регульованого ринку землі через зняття мораторію на продаж

Але в умовах високої заполітизованості цієї теми, найімовірніше, відкрити ринок повністю для всіх можливих учасників одразу не вийде — занадто велике бажання місцевих еліт заробити на поетапному зростанні вартості. Буде тривати поступовий перехід на ліберальну модель ринку. Так, на першому етапі купівля землі може бути дозволена тільки для громадян України. На другому — для юридичних осіб — резидентів України. На третьому — для іноземних громадян і юридичних осіб. Чому так важливо реалізувати всі три етапи і забезпечити приплив іноземного капіталу в українську економіку? Чим більше ліберальна модель ринку буде прийнята, тим більше буде охочих її купити, і відповідно тим вищою буде вартість землі. Тобто тим більші суми від її продажу зможуть отримати поточні власники.

Участь іноземних інвесторів

Але в Україні сьогодні дуже мало вільних грошей для придбання серйозних обсягів землі. Їх немає ані у банків для кредитування, ані у самих агрокомпаній, ані у сторонніх приватних осіб. І пройде ще багато років, перш ніж українських ринок землі стане достатньо ліквідним, зі зрозумілими і передбачуваними цінами. Формування саме такого ринку буде передумовою активної участі банків у кредитуванні під заставу землі — фінустановам потрібно розуміти, що у разі дефолту позичальника вони зможуть цю землю продати за ціною, яка покриє позику.

Сьогоднішній підхід Національного банку до оцінки землі як застави є консервативним, і українські банки не зацікавлені у видачі таких кредитів. Тому найкращим виходом міг би стати сценарій, коли іноземному капіталу буде дозволено брати участь в українському ринку землі в тому чи іншому вигляді із самого початку його запуску. Тільки за такого сценарію можна очікувати швидкого формування справедливої ринкової вартості. Українська земля нікуди не дінеться, навіть якщо її куплять іноземні інвестори. Все одно максимальна її вартість може бути реалізована через агровиробництво, яке здійснюватимуть українські аграрні компанії. Завданням держави має бути не допустити монополізації ринку, сформувати рівні, прозорі та передбачувані умови для всіх гравців.

Продовження мораторію на сільгоспземлю не має ніякого економічного сенсу

Висновок

Виходить, що збереження мораторію не має ніякого економічного сенсу. І чим раніше Україна почне рухатися в напрямку світових практик управління ринком землі, тим краще. Залишається сподіватися, що закінчення політичних виборчих кампаній у поточному році дасть старт вирішенню цього питання.

ТЕКСТ: Олександр Гаврилюк, партнер, керівник галузевої практики агропромислового
сектора KPMG в Україні.

 

Отримуйте щоранку на пошту свіжі новини та найцікавіше чтиво!

24 хв. тому

Георге Ніцю: З відповідною технологією можливо все, навіть вирощувати гарні врожаї в несприятливих умовах

Румунський фермер Георге Ніцю вже понад 26 років працює в аграрному секторі й, незважаючи на важку працю, не бачить себе в іншій галузі. У 2001 році він заснував агрокомпанію SC OPT – MP SRL. Георге працює на 768 га землі, більша частка якої належить йому.

Як живе іноземний фермер   

3 години тому

Зняття мораторію на землю: Світовий банк чекає рішення від Зеленського

Світовий банк вважає, що відкриття ринку землі в Україні може додати до зростання економіки держави 1–2% і розраховує, що нова українська влада візьме на себе зобов’язання щодо зняття мораторію на продаж землі сільгосппризначення.

Про це повідомляє Укрінформ.

Директор Світового банку з питань України, Білорусі та Молдови Сату Кахконен, виступаючи на прес-конференції сказала:

«Ми сподіваємося, що нова Адміністрація Президента та новий Президент візьмуть на себе зобов’язання щодо зняття мораторію на землю».

За словами Сату Кахконен, ціна на землю залежатиме насамперед від свободи дій на ринку. Тобто, чим вільніший буде ринок продажу землі, тим вищою буде її вартість.

Читайте: Повне занурення аграріїв в цифрові технології: як охопити неосяжне?

За оцінками Світового банку, ВВП України у 2020 р. може прискоритися до 3,4%, а у 2021 р. – до 3,8% за трьох умов:

  • зняття мораторію на землю,
  • продаж державної частки в банківській сфері приватним структурам
  • послідовна боротьба з корупцією.

Landlord раніше повідомляв про те, що команда Володимира Зеленського виступає за скасування мораторію на продаж сільгоспземель.

Політика   

23 травня 2019 10:47

Страшенна злива перетворила поля під Кременчуком на болота ФОТО

Постраждали посіви елітної пшениці, соняшника та кукурудзи на 10-15% площ у ПСП «Дніпровські зорі». Керівник підприємства каже, що під час злив поля нагадували «гірські річки у Карпатах». Проте фермер сподівається, що більшу частину посівів вдасться врятувати.

Про наслідки шаленої зливи та граду у Кременчуцькому районі написав на своїй сторінці у Facebook Володимир Сіора, заступник директора, головний агроном у приватному сільськогосподарському підприємстві «Дніпровські зорі». Він розмістив фото того, що наробила стихія в його господарстві. Злива розігралася якраз на свято Миколи Чудотворця, 22 травня. Фермер жартує, що то так привітав святий і не втрачає оптимізму.

«Чудотворець сьогодні з привітаннями також не забарився. Привітав з самого ранку зливою та градом. В 10.20 продовжує вітати дощем. Чи на цьому закінчиться? Чи будемо такі вітання приймати весь день? А може це на врожай? Найкращі, елітні посіви пшениці вже положило на землю. Овочам досталось сповна. Та всерівно вдячні, що хоч все не знищило….. Зробили вихідний і насолоджуємося погодніми умовами,» – пише Володимир Сіора.

Сьогодні Landlord зв’язався із головним агрономом ПСП «Дніпровські зорі» та розпитав про наслідки стихії на полях.

Володимира Сіора каже, що такої потужної зливи не бачив років 15. Найбільше постраждали посіви кукурудзи та соняшника у низинах. На сьогодні  соняшник і досі стоїть  у воді. Дісталося й елітній пшениці, і людським городам.

– Учора я повертався о 12 годині з Кременчука, то потоки на полях були такі, як ото гірські річки в Карпатах. Там, де були схили та гирла старих річок, посіви кукурудзи просто змило, вона ж невелика була. На пагорбах кукурудза жива. Вимило незначні площі кукурудзи та соняшника. Насівати заново ніхто не буде. Пшениця на гірших по родючості ґрунтах вистояла, бо в неї колос був не дуже великий, вона легша. Її трішки намочило, градом побило, але вона вистояла. А насіннєві ділянки, де заводили елітний матеріал, нові сорти, де було краще живлення, догляд  – пшениця нахилилася та лягла на землю. Вона вже не підніметься. Але на останньому «колінці» сам колосок може піднятися вгору. Тому, якщо будуть сонячні дні, колос ще підніметься вгору, і, сподіваюсь, нам ще вдасться зібрати зерно. Звісно, врожаю хорошого не буде.

Читайте: На Житомирщині смерч знищив теплиці і 100 га лісу

Фермер каже, що елітну пшеницю сіяли із запасом, тому сподівається, що на насіння вирощеної елітної пшениці все ж вистачить. Він додає, що пшениця витримує затоплення 3-4 дні, і якщо за цей час зійде вода, то можна буде зібрати який не є урожай.

Усього у ПСП «Дніпровські зорі» 1050 га землі під посівами, затоплено 10-15 площ.  Доведеться рихлити 700-800 га площ – а це додаткові витрати для підприємства. Головний агроном каже, що під час цього внесуть додатково й азотні добрива. Попри те, що наробила негода, він сподівається, що волога дасть розвиток пізнім культурам.

– Спочатку ми були розстроєні, але зібралися, подивилися – траплялося  гірше. Тому налаштовані оптимістично, – каже Володимир Сіора.

Як повідомляв раніше Landlord, на початку травня зливи частково змили посіви соняшника і кукурудзи на заході України.

Клімат   

22 травня 2019 11:53

Як Україні збільшити агровиробництво: три ключові умови

Для того щоб українські аграрії могли наростити обсяги виробництва, вони мають приділити основну увагу зростанню якості вирощеного зерна, зниженню собівартості продукції та розвитку інфраструктури. Так вважає керівник аграрного напрямку «Епіцентру К» Василь Мороз.

Про це повідомляє Економічна правда.

Україна – одна з небагатьох країн світу, які ще мають можливість нарощувати агровиробництво та збільшувати експортний потенціал. Для інтенсивного розвитку сільськогосподарського сектора країни аграрії мають контролювати кілька ключових чинників.

Перший: валовий збір та якість вирощеного зерна

Щоб забезпечити належне виконання цієї умови, слід чітко дотримуватися агротехнологій та строків проведення сільгоспробіт.

Читайте: Фермери Черкащини втратили 60% урожаю абрикосів

«Від того, яким чином аграрії розподілятимуть площі між різними культурами напередодні сівби та скільки «центнерів на гектар» закладатимуть у плани показників врожайності, залежить дуже багато», – вважає Василь Мороз.

Другий: собівартість продукції

Щоб підвищувати ефективність виробництва і якість майбутнього врожаю, в компаніях використовують сучасні технології та вводять нові елементи з догляду за посівами озимих та ярих культур. При цьому слід аналізувати, як ці нововведення впливають на собівартість вирощуваної продукції.

За допомогою комплексного підходу їх слід оптимізувати, щоб у результаті зменшити собівартість продукції та збільшити прибуток із кожного оброблюваного гектара.

Один зі шляхів – використання більш рентабельних культур та сортів

За словами Василя Мороза, в посівах більшості українських компаній частка високоолеїнового соняшнику становить 5%, тоді як у Франції – 63-65%.

«Епіцентр К» у 2019 році вирішив змінити тактику: у цьому сезоні 62% від загальної площі під соняшником компанія відводить під високоолеїнові мононасичені гібриди.

Керівник пояснює, що таке рішення зумовлено зростанням ринкового попиту на високоолеїнове насіння серед підприємств кондитерської та фармацевтичної промисловості, «які готові сплачувати виробникам додаткову премію».

Третій: розвиток інфраструктури

Будівництво потужностей для промислового зберігання зерна та його якісної доробки стане внеском у запобігання ризикам на світовому ринку. Будівництво нових елеваторних комплексів поступово нівелюватиме високу залежність українських аграріїв від сезонного обвалу світових цін.

Landlord раніше повідомляв про те, що значне зміцнення гривні зумовлено низкою економічних чинників, одним із яких є рекордний експорт сільгосппродукції минулорічного врожаю.

Аналітика   

22 травня 2019 09:30

Джеймі Олівер збанкрутів через здорожчання імпорту продуктів у Великій Британії

Відомий англійський шеф-кухар і популяризатор здорового харчування Джеймі Олівер втратив всі свої ресторани у Великій Британії, за винятком трьох. Мережа його закладів передана в зовнішнє управління в рамках процедури банкрутства.

Про це повідомляє Економічна правда.

За інформацією, опублікованою у The Guardian, Джеймі Олівер через неплатоспроможність практично втратив свій ресторанний бізнес: 22 ресторани Jamie’s Italian, ресторани Barbecoa і Fifteen в Лондоні, а також закусочна в аеропорту Гетвік шукають нового власника. Очікується, що близько 1000 співробітників втратять роботу.

Читайте: Вперше у світі: Кернел керуватиме логістикою зерна за допомогою штучного інтелекту

Видання зазначає, що Brexit посилив кризу на ринку ресторанних послуг у Великій Британії. Зокрема, імпортовані з Італії харчові продукти, що використовувалися для приготування страв у Jamie’s Italian, значно подорожчали внаслідок  різкого зниження курсу фунта стерлінгів до євро.

Landlord раніше повідомляв про те, що кухарі стають агентами змін на шляху людства до здорового харчування.

Фінанси   

Показати ще