Юрий Дячук: Никто не знает, сколько земли уже реально находится в обороте

До запуска свободного оборота земли сельскохозяйственного назначения остался всего месяц. То, что казалось далеким и несбыточным еще год назад, когда обсуждался и принимался закон о рынке земли, произойдет практически завтра. Законодатель неэффективно использовал время, которое имелось для подготовки. Не закончен земельный кадастр и инвентаризация угодий, продолжается лихорадочное принятие законодательных актов, под которые еще предстоит выписать постановления и приказы, не решен вопрос с финансированием запуска рынка — перечень можно продолжать долго. Уже понятно, что правила игры будут устанавливаться прямо «по ходу встречи».

Но есть и хорошие новости — модель рынка, заложенная законодателем, позволяет отработать все проблемные вопросы за два с половиной года переходного периода. Об этом и многом другом — в интервью с СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрием Дячуком.

О рынке

Во время нашего прошлого разговора вы упоминали, что большое количество инвесторов на земельном рынке появится не раньше 2024 года. Почему так?

Не просто большое количество инвесторов, а большое количество именно крупных инвесторов. На первом этапе открытия рынка вряд ли он будет привлекателен для фондов — работать придется через физлиц. Количество возможных схем работы ограничено, и всем им в той или иной степени присущи уязвимость и высокие риски. Но главное даже не это — инвесторам придется работать с мелкими суммами на большом количестве мелких объектов. Это элементарно неудобно и, по большому счету, для крупных игроков не интересно, поскольку затраты на администрирование будут значительно уменьшать доходность. В 2024 году, когда появится возможность консолидировать до 10 000 га земли для юрлиц, будет совсем другая история — это игра, понятная всем держателям инвестиционных капиталов. Конечно, массивы по площади могут быть и меньшего размера, но это не участки до 100 га, разбросанные по всей Украине.

О количестве земли

Кстати, о массивах — есть оценки, какое количество так называемой неподмораторной земли может быть предложено к продаже прямо сейчас? Она, как правило, уже консолидирована в большие площади…

В Украине вообще пока нет какого-то четкого понимания, сколько земли уже реально находится в обороте. Есть государственная земля, которая приватизировалась по различным схемам, и сколько там миллионов гектаров, власти не могут разобраться до сих пор.

Есть земля, которая выделялась наделами по 2 га для участников боевых действий, и она за редким исключением уже куплена. Условно выглядело это так: фермер арендовал и обрабатывал определенный массив, он же инициировал, чтобы эта земля была распределена участникам войны на Донбассе, и договаривался с получателями, что выкупит ее. Такой земли, по нашим оценкам, в Украине уже порядка 2,5–3 млн га. Она представляет большую ценность для инвестора, поскольку участки выделялись в одном массиве, но эта ценность скорее теоретическая. Говорить, что этот массив поступит на рынок 1 июля, нельзя — фермеры уже купили ее для своего бизнеса, не для дальнейшей перепродажи.

Но давайте вернемся ко времени принятия Земельного кодекса — между вступлением его в силу и введением моратория прошло два года. Конечно, порядка купли-продажи сельхозземли не было, но не было и прямого запрета ее продавать. Насколько помню, в начале 2000-х купля-продажа паев процветала…

Я бы сказал, что в тот период было больше шума по поводу купли-продажи паев, а в реальности о серьезных площадях речь не шла. Действительно, отсутствовала необходимая нормативная база, сами паи не были выделены на местности…

Впрочем, все это второстепенно — если бы была большая заинтересованность во вложении средств, были бы найдены и способы. Давайте вспомним, что собой представляло сельское хозяйство Украины 20 лет назад — это была упадочная отрасль, в которую никто не хотел заходить. Наоборот, искали возможность вывести свои средства из глубокоубыточного бизнеса. Были отдельные люди, которые увидели перспективу и консолидировали земли, но массово я таких случаев не встречал.

Сейчас это может показаться смешным, но привлекательность земли как актива в то время была не просто сомнительной, а скорее отрицательной. Низкая производительность труда в агросфере, устаревшая техника, отсутствие современных технологий не давали возможность генерировать прибыль. Сельхозпредприятия накопили громадные долги перед поставщиками и подрядчиками, и их руководители были готовы просто подарить такой колхоз любому, кто согласится вложить деньги в хозяйство. Да и сами селяне были настроены иначе — в таких условиях они не видели в земле какой-то особой ценности, что вполне понятно. Земельные споры по-настоящему начались уже после 2005 года, когда сектор стал возрождаться, в него пошли деньги, появилась прибыль с каждого гектара. Поэтому, еще раз повторю, историй о купле-продаже земли в начале 2000-х может быть и много, но в реальности за ними почти ничего нет.

О видах инвестиций в землю

В недавнем интервью изданию «Зерно» вы сказали, что крупные инвесторы в сельскохозяйственную землю вряд ли будут заботиться о ее состоянии. Поддерживать плодородие почв будет мелкий капитал. Почему?

По своей природе крупный капитал интересует только максимальный возврат доходности на вложенные деньги. Конечно, для этого крупный инвестор будет вкладываться в технологии, задействовать инновационные методы обработки почвы и т.д. Но так или иначе, крупный капитал всегда ограничен обязательствами по возврату инвестиций и прибыльности. Это определяющие мотивы его поведения — менеджмент крупных инвестиционных компаний и фондов оперирует не собственными деньгами и находится под прессингом требования получить максимальную эффективность. Кроме того, финансирование такого типа ограничено по времени — есть задача по получению дохода и срок, по истечению которого деньги из бизнеса выводятся. Вопрос улучшения качества актива на повестке дня не стоит.

Напротив, мелкий инвестор может позволить себе временную потерю доходности для улучшения состояния грунта. Возможно, неправильно называть его мелким — это может быть и большое хозяйство и значительная инвестиция. Но такой частный инвестор заинтересован в том, чтобы стоимость актива не снижалась. То есть речь не о размере вложений, а об их конечной цели и задачах.

О регулировании

Вы говорили, что рынку земли нужен независимый регулятор, и упомянули французскую организацию SAFER. К каким последствиям это приведет?
Нет, это не совсем так— пример SAFER я приводил для иллюстрации того, как наличие регулятора может повлиять на цены и привлекательность земли как актива. Если есть ограничения допуска к рынку или его усложнения, стоимость актива неизбежно снижается. И во Франции земля дешевле, чем, скажем в Бельгии (хотя ничем и не отличается). На рынке Украины законодателем уже смоделированы ограничения по площади земли, которая может покупаться и продаваться (100 га в одни руки), и по допуску иностранцев к рынку.

Читайте: Юрій Дячук: На старті ринку на продаж виставлять до 3% паїв

Сейчас есть много спекуляций на тему будущей цены на землю, но если мы хотим, чтобы она быстро повысилась, неизбежно придется рассматривать вопрос с ограничениями. Если убрать «100 га в одни руки», вырастает средний размер лота на продажу и рынок сразу становится привлекательным для крупного капитала. Допуск к покупке иностранцев расширяет круг заинтересованных лиц и повышает конкуренцию за актив, а, значит, и цену. Но ответ на этот вопрос — за государством, именно оно и должно определить, какой рынок и какая аграрная отрасль нужна стране.

И все-таки, нужен ли нам регулятор на рынке земли?

Я с опаской отношусь к любого рода регуляторам — удачных примеров регулирования рынка в новейшей украинской истории практически нет. Рынок, который отрывается с 1 июля, будет очень ограниченным, будет время «потренироваться», отработать будущие схемы взаимодействия между разными участниками. На мой взгляд, это удачная ситуация — за два с половиной года будут отработаны какие-то правила, будет возможность внести корректировки в законодательство. Тенденции, которые мы увидим в малом формате, можно будет исправить и не допустить больших ошибок. В таких условиях необходимости в дополнительном регуляторе нет, сам переходный период и сыграет его роль. Кроме того, я убежденный сторонник того, что любые регуляторные функции на рынке должно выполнять законодательство.

О роли государства

То есть, на ваш взгляд, государство должно утвердить законодательные акты и «самоустраниться» с рынка?

В идеале, возможно, это и так. Но разумно ли государству полностью уходить с рынка земли? Есть государственная земля, которая может приносить и приносит хороший доход. Разумнее консолидировать такую землю в условный фонд национального благосостояния — существующая система аукционов по продаже права аренды очень хорошо зарекомендовала себя. Это удобный механизм, который позволяет и получать доход, и контролировать использование земли.

Тем более актуально это в Украине — в отличие от развитых стран сельское хозяйство занимает громадную часть в экономике и генерирует около 10% ВВП. Хорошо это или плохо — сложный вопрос. Но при такой структуре экономики государство просто обязано заниматься научными разработками в агросфере, для чего и нужна государственная земля. В тех же Соединенных Штатах государство регулярно выкупает землю и активно участвует в рынке. Поэтому нет смысла сейчас приватизировать актив, который приносит прибыль и имеет стратегическую для экономики перспективу.

Об иностранцах

И все же, еще раз об иностранцах. Есть норма закона, запрещающая иностранным гражданам покупать землю. Но каким образом ограничить опосредованный приход иностранного капитала на рынок, например, через аренду?

Этого никто не запрещал и не собирается делать, насколько мне известно. В Украине работает масса предприятий с иностранным капиталом во всех сферах экономики, включая и сельское хозяйство. Например, наиболее активно кредитуют агросектор именно банки с иностранным капиталом. Другой вопрос, насколько далеко в допуске иностранного капитала на земельный рынок Украина готова пойти.

На мой взгляд, логично было бы землю все-таки использовать для создания так называемого пенсионного фонда для граждан страны — для вложения накоплений. Это прямая понятная инвестиция, здесь нет места каким-то финансовым пузырям и этот актив имеет постоянную стабильную доходность.

Напоминаем, ранее Landlord сообщал о том, что що потрібно знати фермерам про право постійного користування землею.