Як працює ринок землі в пострадянських країнах: механізми, ціни, результати

Про це повідомляє БізнесЦензор.

Єдиною країною, яка відкрила свій земельний ринок для іноземців, стала Грузія, а от у Таджикистані продаж землі не дозволили – 100% угідь там належить державі, і варто відзначити, що рівень життя в цій країні найнижчий у регіоні.

Читайте: Ден Бассі приголомшив заявою про закінчення фермерської землі

В інших країнах встановлені обмеження не тільки для іноземців, а й для громадян країни за площею або ціною землі. Проте ці обмеження нерідко не діють через корупцію. Землю часто здають в оренду за безцінь, бюджет недоотримує кошти.

АЗЕРБАЙДЖАН

Тип ринку: закритий для іноземців.

Ціна: $1 тис./га

Основні характеристики

• У приватній власності перебуває 20% землі
• Частка АПК у загальному ВВП – 5,7%
• Зайнятість в АПК – 36,8%
• Земельний фонд використовується на 77%. Сільгоспземля становить 57,7% території (з них 44% – рілля, 26% – сінокоси і 4% – багаторічні посіви)

Механізми регулювання

• Іноземцям заборонено купувати землю сільгосппризначення. Вони можуть тільки орендувати її. Обмежень для фізичних і юридичних осіб немає.
• Ціни на землю встановлюються ринком. На землі, яка перебуває у власності муніципалітетів, ціна встановлюється муніципалітетом з урахуванням ринкового курсу. Мінімальна площа для продажу встановлюється муніципалітетом.
• Податок на землю – 0,06 маната за 1 га, який потрібно помножити на умовний бал, встановлений залежно від якості землі та місця її розташування.

Результати реформи

• Проведена досить ефективно і швидко. Цікаво, що реформу ініціював президент і кілька разів прискорював її указами.
• 3,5 млн населення стали землевласниками. У 1998 р., після завершення реформи, почалося стрімке зростання економіки країни.
• Розмір ділянок, переданих у приватну власність, залежав від території: у південних районах – 0,1–0,5 га, у північних – по кілька гектарів.
• 38,1% земельного фонду колишніх колгоспів було передано в приватну власність, 54,4% відійшло в муніципалітети і тільки 5,5% залишилося у державній власності.

ВІРМЕНІЯ

Тип ринку: закритий для іноземців.

Ціна: $2,8 тис./га

Основні характеристики

• Землі сільгосппризначення становлять 72% площі країни
• Рілля становить усього 15,8% від площі
• У приватній власності перебуває 67% земель
• Частка АПК у загальному ВВП – 19,2%
• Зайнятість в АПК – 39%

Механізми регулювання

Іноземці не мають права купувати землю. Ціна не регулюється державою. Площі можуть регулюватися місцевими громадами.

Результати реформи

• У 1991–1993 рр. землі розподілялися між сім’ями в селах. Ділити повинні були порівну, але в кожній громаді кількість сімей і землі варіювалася. Сім’ї з більшою кількістю людей отримали більше землі.
• У середньому всі отримали по 1–2 ділянки ріллі, ділянку виноградника і ділянку для садівництва. Щоб визначити, яку ділянку яка сім’я отримає, проводилися лотереї.
• У держвласності залишилося близько 25% сільгоспземель. Але їх можуть орендувати приватні особи. Зараз ці землі контролюються місцевими громадами. Після проведення реформи продуктивність сільського господарства зросла.

ГРУЗІЯ

Тип ринку: відкритий з обмеженнями.

Ціна: $1,5 тис./га

Основні характеристики

• У приватній власності перебуває 25% земель
• Частка АПК у загальному ВВП – 9,2%
• Зайнятість населення в АПК – 50%
• Землі сільгосппризначення становлять 40% площі країни
• 46% населення проживає в сільській місцевості

Механізми регулювання

• Іноземні фізособи можуть купити від 5 до 100 га, якщо мають 5-річний досвід роботи в агросекторі в Грузії.
• Іноземні юридичні особи можуть купити землю, якщо вони зареєстровані в Грузії і їх засновники мають 5-річний досвід в агросекторі або орендують землю в Грузії протягом цього часу.
• Обмежень щодо площі й регуляції цін немає. Покупець сплачує $22 податку на реєстрацію права власності. Реєстрація проводиться в електронному режимі.
• Річна ставка земельного податку формується залежно від якості землі та того, де вона розташована. Земельні ділянки сільгосппризначення в приватній власності площею до 5 га звільняються від податку.

Результати реформи

• Реформа мала багато недоліків через відсутність правової основи. Але частину недоліків виправила друга хвиля реформи.
• Для проведення першої хвилі був створений фонд приватизації в 0,8 млн га. Це близько 30% усіх сільгоспземель або 60% ріллі. Землі з фонду приватизації були безкоштовно передані сільським домогосподарствам. Максимальний розмір ділянки становив: у низинних районах – 1,25 га, у гірських – 5 га.
• З другою хвилею реформи у 2005 р. державну землю почали продавати, насамперед орендарям. Для цього були створені кредитні програми.
• У результаті, 25% від загальної площі сільгоспземель перейшли у приватну власність. Більшість держземель використовуються для випасу. А 55% ріллі з 0,8 млн га – приватизовано.
• Реформа призвела до фрагментації і великої кількості маленьких ферм. Незважаючи на недоліки, ринок продовжує розвиватися. Розпочато процес консолідації земель.

КАЗАХСТАН

Тип ринку: закритий для іноземців.

Ціна: $400/га

Основні характеристики

• Землі сільгосппризначення становлять 80,4% земельного фонду
• 13,5% земель припадає на ріллю, але більша частина сьогодні не використовується
• У приватній власності перебуває лише 1% земель
• Частка АПК у загальному ВВП – 4,7%
• Зайнятість в АПК – 24,2%

Механізми регулювання

• Іноземцям заборонено купувати землю, але вони можуть її орендувати. Обмежень щодо площі ділянок немає. Встановлено базові ставки плати за землю залежно від виду землі й адміністративного району.
• Розмір податків залежить від площі. До 0,50 га – $ 6 за 1 га. Від 0,50 га – $ 30 за 1 га. Розмір плати за продаж права оренди ділянки рахується від кадастрової вартості ділянки.
• До 10 років – 2% за кожен рік. Від 11 до 30 років – 20% плюс 1,5% за кожен рік, понад 10 років. Від 31 до 49 років – 50% плюс 1% за кожен рік, понад 30 років.

Результати реформи

• На старті реформи землі надавалися громадянам і юрособам в довгострокове користування на 49 років і короткострокове до 5 років. У приватну власність землю почали надавати лише з 2003 року.
• Зараз 98,8% перебуває в довгостроковій оренді і тільки 1,2% – у приватній власності. Повноцінний ринок землі так і не створено. Велика частина земель і досі в державній власності.
• Це породжує низьку орендну плату і ціну на землю. Проте реформа мала і позитивні наслідки: збільшилося поголів’я худоби і виробництво продовольчих товарів.

КИРГИЗСТАН

Тип ринку: закритий для іноземців.

Ціна: $1,3 тис/га

Основні характеристики

• У приватній власності перебуває 19% земель
• Частка АПК у загальному ВВП – 17,3%
• Зайнятість населення в АПК – 31,7%
• 55,2% земельного фонду країни – землі сільгосппризначення, з них 12,1% – рілля

Механізми регулювання

• Іноземцям заборонено купувати землю. Купувати землю можуть тільки фізособи – громадяни Киргизстану. Юрособам Киргизстану покупка також заборонена.
• Вартість земель часто занижується через високий рівень корупції. Податок на землю – $0,7 за 1 га з урахуванням коефіцієнта інфляції.

Результати реформи

• У 1999 р. на продаж землі ввели мораторій, щоб знизити спекуляції із землею. Але у 2001 р. його скасували, після чого виробництво агропродукції виросло на 7%.
• Були скасовані держдотації для сільського господарства. 75% сільгоспземель було розділено і приватизовано. 25% залишилося у власності держави.
• 2,7 млн ​​людей отримали землю у власність. Фізособам видали сертифікати на право власності на землю. Середній розмір ділянки, переданої у власність, – 2,7 га.
• На таких площах складно вести ефективне агровиробництво. Тому держава проводить політику об’єднання фермерів у кооперативи. Під тиском держави власники землі передають землю в кооперативи і часто отримують мізерну плату за оренду, нерідко – в натуральній формі. Реформа сповільнилася і не принесла високих результатів.

ТАДЖИКИСТАН

Тип ринку: закритий.

Основні характеристики

• На сільське господарство припадає 27,4% ВВП і 52,9% зайнятого населення країни
• У сільській місцевості проживає 73% населення, яке характеризується найбільшим рівнем бідності в регіоні
• На сільгоспземлі припадає 34,8% території країни, з них рілля – 17,6%
• Уся земля перебуває в державній власності.

Механізми регулювання

• На початку реформи був створений спеціальний фонд земель, які не використовуються колгоспами і радгоспами.
• Приватні особи могли звертатися до фонду для створення власних господарств. Таким господарствам надавалося право користування землею. Земля залишалася власністю держави без права продажу.
• До сьогодні право орендувати землю можуть отримати тільки громадяни Таджикистану, які займаються сільським господарством. Іноземці не мають права ні купувати, ні орендувати землю.
• Податок за користування землею – від $1,5 до $ 240 за 1 га зрошуваної ріллі залежно від району. Єдиний податок для агровиробників за 1 га – $4,6-290 у рік залежно від району та типу зрошення.
• Землекористувачі можуть передавати землю в суборенду. Але без зміни цільового призначення і терміном не більше 20 років. Держава може вилучати землі для своїх потреб.

Результати реформи

Реформа, як така, не була проведена. Уся земля досі перебуває в державній власності. Результат – низька продуктивність господарств.

Таджикистан – приклад того, як повне регулювання ринку негативно впливає на соціально-економічний розвиток країни. У країні один із найвищих рівнів бідності сільського населення – 49%. А рівень ВВП на душу населення в кілька разів менший, ніж в Узбекистані або Киргизстані.

Для підготовки матеріалу було використано дані аналітичного центру EasyBusiness.

Landlord раніше повідомляв про те, що в Україні запропоновано 4 варіанти земельної реформи.