Як власнику припинити договір оренди паю: роз’яснення

Керівник Офіс протидії рейдерству Міністерства юстиції України Віктор Дубовик розповів про особливості порядку паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям, інформує пресслужба Мін’юсту.

За його словами, майже 30 років тому Указом Президента України “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8.08.1995 за № 720/95 було прийнято рішення провести розпаювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і кооперативам, в тому числі створеним на базі радгоспів.

Розпаювання земель передбачало визначення розміру земельної частки в колективній власності кожного члена сільськогосподарського підприємства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Кожному члену такого підприємства було передано у власність “пай” — умовну земельну ділянку, розмір якої визначався виходячи із загальної площі земель, переданих сільськогосподарському підприємству, і кількості членів підприємства. Для підтвердження права власності на земельний пай його власнику видавався сертифікат.

Сертифікат на право на земельну частку (пай) є чинним до виділення власнику земельної частки (паю) у натурі (на місцевості) земельної ділянки, що передбачено у пункті 17 розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України.

Власникам земельної частки (паю) відповідно до положень розділу IX “Перехідні положення” Закону України “Про оренду землі” від 06.10.1998 № 161-XIV гарантовано до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення. Після виділення в натурі (на місцевості) таких земельних ділянок договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається  лише у випадках, визначених Законом № 161-XIV.

Крім того, очільник Офісу протидії рейдерству нагадав, що відповідне виділення в натурі земельної ділянки має бути здійснено до 01.01.2025 (частина друга статті 13 Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 щодо наведених нормативних положень стосовно оренди паю зауважила, що:

• парламент легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати користування нею тимчасово іншій особі, а також передбачив обовʼязкову трансформацію «зобовʼязальної» оренди у «речову» після виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості);
• особливістю договору оренди земельної частки (паю) є, зокрема, те, що його предметом є не конкретна земельна ділянка, а земельна частка (пай), яка належить до загального масиву ділянок, виділеного учасникам колективного сільськогосподарського підприємства;
• власник сертифіката на право на земельну частку (пай), тобто орендодавець за договором оренди земельної частки (паю), не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладає цей договір. Попри це, до орендаря фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок — земель відповідного колективного сільськогосподарського підприємства (КСП), що підлягають розпаюванню на місцевості як земельні ділянки;
• не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості та виділення у натурі земельної ділянки, котра відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає. Відбувається лише зміна її юридичного статусу;
• виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї:
  – не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору;
  – не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема “істотною зміною обставин”;
  – не зумовлені причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості й обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони.

Припинення дії договорів оренди земельних паїв відбувається лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05.12.2022 у справі № 233/4580/20 зазначив, що, вирішуючи спори щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю), слід враховувати, що зміна правового режиму земельної частки (паю) та зміна юридичного статусу власника сертифіката на право на земельну частку (пай) не мають наслідком автоматичне припинення раніше укладеного договору оренди земельної частки (паю), крім випадків, коли сторони передбачили це у договорі.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.09.2020 у справі № 233/3676/19 зазначила, що сторони в договорі оренди паю домовилися про його переукладення як договору оренди землі. При цьому відповідно до частини другої розділу ІХ “Перехідні положення” Закону № 161-XIV  не вбачається, що переукладення договору оренди землі є правом, а не обов’язком.

Ця норма є імперативною щодо продовження дії договору оренди і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни інших умов договору. Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 6 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним, – додав Дубовик.

Отже, аналізуючи особливості припинення договору оренди земельної частки (паю), необхідно керуватися положеннями ЗК України і Закону № 161-XIV.

Нормою розділу IX “Перехідні положення” Закону № 161-XIV встановлено, що припинення дії договору оренди допускається  лише у випадках, визначених цим Законом. Статтею 31 Закону № 161-XIV передбачено одну з підстав припинення договору оренди землі – закінчення строку, на який його було укладено.

У разі якщо такий договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, варто застосовувати положення статті 126-1 ЗК України.

Так, згідно з вимогами частин 2 — 4 вказаної статті ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) відомостей про поновлення договору.

Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру прав заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Так, власнику сертифіката щодо земельної частки (паю) у разі небажання поновлювати договір оренди землі на новий строк потрібно:

• за наявності у договорі умови про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено — не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подати до державного реєстратора або нотаріуса заяву про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору;
• за відсутності такої умови — після закінчення строку дії договору та у разі неповідомлення орендарем про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (за його наявності), укласти договір оренди з іншим орендарем.

5 березня набрала чинності постанова від 1 березня 2024 року “Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо ефективності використання земель”. Постійний представник Кабміну у ВР Тарас Мельничук роз’яснив, які зміни відбулися.

Документом унесено зміни до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою від 03.03.2004 № 220, постанови “Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)” та до Порядку консервації земель, затвердженого постановою КМУ від 19.01.2022 № 35.

Зміни внесено з метою приведення їх у відповідність до вимог Земельного кодексу, законів “Про охорону земель” та “Про оренду землі” з урахуванням змін, внесених законами № 3050-IX “Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно” та № 3272-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності”.

У Типовому договорі оренди землі передбачено, що у разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) державної власності акціонерному товариству, товариству з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення такого державного підприємства і є його правонаступником, строк дії договору оренди землі становить 50 років.

Розмір орендної плати в такому випадку становитиме не менш як 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або не менш як 12 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АРК або області, якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено.

У Порядку консервації земель доповнено перелік земельних ділянок, що підлягатимуть консервації, земельними ділянками, забрудненими хімічними речовинами внаслідок надзвичайних ситуацій та/або збройної агресії та бойових дій під час дії воєнного стану, а також земельними ділянками, на яких розташовані військові інженерно-технічні та/або фортифікаційні споруди.

Зауважимо, відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 31 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором, але все ж таки, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами самого договору. Відповідно до частини третьої статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Читайте також: За які землі та нерухомість можна не сплачувати податки у воєнний час: роз’яснення

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування завданих збитків відповідно до закону.

З ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

Невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору;

• невиплата орендної плати;
• використання землі не за цільовим призначенням;
• передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

Випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Відповідно до частини 2 статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Додатком до пропозиції повинна бути додаткова угода про дострокове розірвання договору оренди, якою визначатимуться усі істотні умови повного припинення господарських зобов’язань між сторонами.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (ч. 3 ст. 188 ГК України). У разі прийняття пропозиції договір вважається розірваним за згодою сторін (про що інша сторона повідомляється письмово або сторонами складається єдиний документ).

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, зацікавлена сторона має право передати спір на вирішення суду.

Нагадаємо, парламентарі спростили процедуру зміни цільового призначення землі для об’єктів промисловості й енергетики. Ухвалений документ прибирає корупційні ризики, і тепер інвестору не треба буде витрачати тривалий час на очікування, бюрократію та “годування” різних посадовців.

Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. Як захистити землю від самовільного будівництва, читайте тут.

Низка народних депутатів зареєструвала законопроєкт у Верховній Раді України, який передбачає надання права учасникам бойових дій на пільгову оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Відповідний законопроєкт (№10417) щодо внесення змін до Земельного кодексу України був оприлюднений на офіційному вебсайті парламенту.

Анна Лиса