Розірвання договору оренди земельної ділянки: як фермеру захистити свої права

Про це повідомляє БізнесЦензор.

Більшість земельних відносин зведені до договору оренди землі, тому велике значення має якість такого договору. Договір має перевірити фахівець, це допоможе виявити ризики втрати права оренди та дозволить їх усунути.

Найпоширеніші підстави для розірвання договорів оренди земельної ділянки

Заборгованість з орендної плати

Підставою розірвання договору може бути систематична (2 та більше випадки) несплата земельного податку або орендної плати.

Читайте: Новий міністр аграрної політики: 10 претендентів на посаду

Інколи самі ж орендодавці ухиляються від отримання орендної плати для того, щоб розірвати договір оренди. Також трапляються випадки, коли незрозуміло, кому виплачувати орендну плату (найчастіше у зв’язку зі смертю орендодавця).

Єдиний механізм, що дозволяє боротися із цією підставою, – це стабільна виплата орендної плати.

Поради

• Якщо бракує коштів для виплати орендної плати – слід виплачувати хоча б її частину. Якщо  орендар виплачує орендну плату, але в меншому розмірі, то орендодавець має право звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної платі, а не з позовом про розірвання договору.
• Якщо орендодавець ухиляється від отримання орендної плати – треба здійснити всі можливі дії для вручення такої плати та відразу повідомити про це кваліфікованого юриста для підготовки документів до суду (про намагання виплатити орендну плату).

Також можна направити орендодавцю лист із врученням під розпис про намір виплатити орендну плату із зазначенням часу та місця проведення виплат.

• Якщо неможливо здійснити таку виплату – слід перерахувати кошти на депозитні рахунки із зазначенням того, що вказані кошти є невиплаченою орендною платою певних осіб.

Розірвання договору в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця (або його спадкоємця) відповідно до умов договору

Загалом це не допускається, проте досить часто договори містять відступ від такого положення.

Поради

• Слід перевірити договори оренди землі та відмовитися від конструкцій, які передбачають розірвання договору в односторонньому порядку. Також можливе обмеження цієї конструкції певними подіями чи умовами.
• Слід також відмовитися від конструкції, за якої новий власник земельної ділянки (спадкоємець) має право на розірвання договору оренди без будь-якої умови. З цього приводу можна вказати в договорі: «перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору».

Закінчення терміну договору

У такому разі найкращий механізм для уникнення втрати права оренди земельної ділянки – це пролонгація дії договору.

Поради

• Якісна пролонгація прописується у договорах та зазвичай унеможливлює повернення земельної ділянки у володіння орендодавця.
• Слід періодично оновлювати дію договору (вносити зміни до нього), адже це свідчитиме про прийняття умов договору орендодавцем послідовно протягом певного періоду. Це забезпечить у майбутньому захист у суді, коли орендодавець заявлятиме, що йому певні умови договору були невідомі або він не погоджувався із окремими положеннями.

Landlord раніше повідомляв про те, що за перші 6 місяців 2019 року в електронних торгах, на яких агропідприємці можуть придбати право оренди державної землі сільськогосподарського призначення терміном на 7 років, взяли участь 5,5 тис. осіб.

Сподобався цей матеріал?
Підтримайте його автора!

Підтримати