Новини / Ринок землі     16 лютого 2019 11:02

Хто, як і за скільки зможе купити землю в Україні

Наступного року Україні доведеться відмовитися від чергового продовження дії мораторію на вільний обіг сільськогосподарських земель. На ринку, за різними оцінками, можуть бути запропоновані близько 3 млн га угідь. До початку березня Кабінет Міністрів повинен передати до Верховної Ради проект закону, який передбачає продаж земель сільськогосподарського призначення.

Під тиском заходу

Коли саме запрацює ринок земель, спрогнозувати важко. Наразі відомо лише те, що затягувати це питання Верховна Рада вже не зможе. По-перше, цього вимагають впливові структури Заходу. Ще торішньої весни Європейський суд зобов’язав Україну зняти мораторій на продаж землі, оскільки це порушує Конвенцію з прав людини. З аналогічною вимогою виступає й МВФ, який продовжує бути нашим головним кредитором.

По-друге, конституційні обмеження на права власності не можуть тривати вічно. З огляду на це під час останнього продовження мораторію на продаж землі (який діятиме до 2020 року) Верховна Рада вирішила зобов’язати урядовців підготувати проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Стартова ціна одного гектару землі буде становити приблизно $2500 або 70 000 гривень.

Йдеться про можливий продаж сільсько­господарських земель, які перебувають у державній, комунальній та приватній власності (такі операції мають проводити виключно на конкурентних засадах шляхом електронних торгів).

Власник, який продає землю, зобов’язаний спочатку запропонувати її своїм орендарям (вони мають переважне право на придбання землі), а в разі відмови — іншим користувачам.

Обов’язкова передумова для вільного обігу сільськогосподарських земель — завершення їх інвентаризації з одночасним внесенням отриманих даних до Державного земельного кадастру. Але відсутність у влади стратегічного бачення головних цілей і завдань породжує безліч запитань. Адже сам по собі ринок землі не може бути самоціллю.

За формулою ренти

Законодавчі ініціативи відкривають широкі двері для продажу земель, але при цьому не дають чіткої відповіді на їх оцінювання. Це означає, що сотки й гектари підуть з молотка за чинними правилами, пов’язаними з нормативною та реальною оцінками землі.

Як свідчить закон «Про плату за землю», нормативна ціна землі дорівнює сторазовому розміру земельного податку за неї. Для її визначення користуються нормами ще двох законів — «Про оцінку землі» та «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Окрім того, існує низка нормативних методик. Наприклад, прибутковий спосіб передбачає аналіз і прогнозування чистих прибутків (отриманих від експлуатації земельного наділу).

Стартова пропозиція на ринку землі становитиме до 2,8 млн га сільгоспугідь.

Порівняльний — пов’язаний з оцінкою вартості сусідніх (аналогічних) наділів. Третій спосіб — метод залишку землі: він полягає у детальних розрахунках фінансових витрат, які необхідно здійснити для поліпшення врожаїв. Йдеться про розрахунок збитків (у разі штучної заміни ґрунту, внесення добрив, меліорації ґрунту тощо).

Щодо реальної оцінки землі, то сьогодні вона вираховується з тієї ренти, яку приносить дана ділянка: визначається з урахуванням грошової суми, що приносить щорічний дохід (у вигляді банківського відсотка). Тобто продавець-­землевласник розраховує отримати щонайменше таку суму, яка у подальшому принесе дохід у вигляді банківського відсотка — рівнозначного річній ренті з даної земельної ділянки. У свою чергу покупець отримує не саму землю, а дохід, який вона має приносити.

Отже, ціна землі — це капіталізована земельна рента, або рентний дохід за певну кількість років, яким компенсується сума трансакції. У такому разі, як стверджують фахівці, оцінку землі доцільно визначати за формулою:

ЦЗ = (ЗР:NБ)х100%,

де ЦЗ — ціна землі; ЗР — земельна рента; NБ% — норма банківського відсотка.

Наприклад, щорічна рента з 1 га землі становить 7000 гривень, а банкіри пропонують у середньому 10% річних. Виходячи з цього, 1 га коштуватиме в межах 70 000 гривень. Таким чином, потенційний покупець може віднести до банку свої кровні й отримувати такі ж самі доходи, як і землевласники (які міркують так само, виношуючи свої плани на майбутнє).

Звісно, у нинішніх реаліях такі розрахунки виглядають швидше теоретичними, аніж практичними. Адже конкретна ціна землі як товару визначатиметься кон’юнктурою ринку — попитом і пропозицією, яка доволі мінлива (може зростати чи зменшуватися залежно від зміни ціни).

Величина попиту залежить від різних факторів: розміру земельного податку, транспортних комунікацій, електромереж і навіть інфляції (оскільки земля — реальний актив). На земельну вартість також впливають зниження доходів фермерських господарств, місце розташування, родючість тощо. Оцінка ділянки має базуватися на результатах геодезичних і геологічних досліджень (інформації про склад ґрунту, рівень протікання ґрунтових вод, рельєф).

При цьому варто звернути увагу й на кадастрову оцінку, яка дозволяє кількісно встановити рівень цінності ділянки серед навколишніх земель (орієнтовну вартість). Більш детально говорити про ринок земель можна буде лише після того, як він запрацює. На даний момент можна керуватися лише побажаннями з боку землевласників та орендарів.

ТОП-5 фактів про ринок землі

Лише 18 млн земельних ділянок з 25 млн наявних внесені до державного земельного кадастру.

Частина паїв була продана до введення мораторію у 2001 році. Сьогоднішня вартість 80% ділянок, які перебувають у вільному обігу, набагато завищена.

Стартова ціна за 1 га сільськогосподарської землі в середньому становитиме $2500.

Свої земельні паї хочуть продати близько 10,4% власників.

Стартова пропозиція на ринку землі становитиме 1,5–2,8 млн га сільгоспугідь.

Хто скільки дасть?

Земля в Україні дорожчає з року в рік. Це викликано низкою причин: підвищенням розмірів земельної ренти (внаслідок зростання індустрії відпочинку і туризму), високим попитом на сільськогосподарську продукцію та повільним ростом врожаїв.

Також не треба забувати, що внаслідок процесів урбанізації значна частина земель вилучена із сільськогосподарського обороту і передана під будівництво хмарочосів, доріг, «рукотворних» морів (згадати хоча б про Київське водосховище, заради якого у радянські часи знищили близько півтора десятка навколишніх сіл).

Ці та інші фактори вказують на те, що ринок земельних відносин розвиватиметься, а разом із ним — користуватиметься підвищеним попитом і сама оцінка землі. Після зняття мораторію очікується зростання цін, як це спостерігалося у сусідній Польщі (де вартість одного гектара подекуди підскакувала до 10 000 євро).

На думку експертів, стартова ціна за 1 га сільськогосподарської землі в середньому становитиме $2500 (близько 70 000 гривень). Принаймні так вважає доктор економічних наук, завідувач відділу земельних відносин та природокористування Інституту аграрної економіки Ольга Ходаківська.

За її даними, свої земельні паї хочуть продати близько 10,4% власників. Якщо говорити мовою цифр, то пропозиція на ринку земель становитиме 1,5–2,8 млн га сільгоспугідь.

Кадастрова оцінка дозволяє встановити рівень цінності ділянки серед інших у масиві.

Водночас для третини землекористувачів (32%) прийнятною для викупу земель є ціна, що не перевищує $500 за 1 га. Ще 22,2% можуть запропонувати землевласникам удвічі більше — близько $1000. Частка осіб, які можуть заплатити $2000, становить лише 10,7%. Зазначені суми свідчать про очевидне намагання потенційних покупців і продавців видавати бажане за дійсне.

Принцип «хто більше дасть» може призвести до того, що значна частина землі опиниться в руках представників іноземних структур (через підставних осіб), які спекулюватимуть земельними ділянками в Україні. Як це можливо реалізувати на практиці? Схема доволі проста: на першому етапі створюється товариство з обмеженою відповідальністю «А» з наступним розподілом статутного капіталу: 99%+1% (99% — нерезидент, 1% — фізична особа, громадянин України). На другому — створюється ТОВ «Б» з новим розподілом статутного капіталу: 99%+1% (99% — ТОВ «А», 1% — фізична особа, громадянин України). І саме це ТОВ («Б») уже не буде мати ознак іноземного підприємства (про яке згадується у Земельному кодексі), оскільки де-юре засноване громадянином України та юридичною особою України.

Ще один варіант можливий при створенні ТОВ «потрібним» громадянином України, а після держреєстрації права власності здійснюється викуп часток у статутному капіталі безпосереднім замовником — іноземним суб’єктом.

Конкретна ціна певної ділянки землі буде визначатися попитом і пропозицією.

Втім, юристи можуть назвати ще з десяток способів обійти обмеження на продаж землі нерезидентам, встановлені Земельним кодексом. Це викликано тим, що чинне законодавство не містить суттєвої заборони на те, щоб іноземні компанії чи громадяни інших держав викупляли частки у статутному капіталі юридичних осіб (які мають у власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення).

Такий шлях капіталізує аграрні відносини, але не сприяє формуванню реального власника і господаря землі.

Процедура

За даними Державного земельного кадастру, вже внесені дані про 18 млн ділянок із 25 млн наявних (цю інформацію ще треба узгодити з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно).

Перед введенням ринку потрібно завершити інвентаризацію державних земель. А саме зняття мораторію потрібно проводити у два етапи: спочатку зняти заборону на відчуження землі комунальної та державної власності, у подальшому — надати дозвіл на відчуження приватних ділянок через проведення прозорих торгів.

У будь-якому разі на цьому ринку треба навести лад, оскільки там процвітають тіньові схеми: значну частину земель ще й досі не зареєстрували і незаконно передають в оренду.

Також треба чітко окреслити коло суб’єктів, які будуть купувати землі сільськогосподарського призначення. Наразі це юридичні та фізичні особи, які не мають підтвердження про свою аграрну кваліфікацію.

Сьогоднішня вартість 80% ділянок, які виставлені на продаж, набагато завищена. Такі ціни, як правило, продиктовані не умовами ринку, а лише бажанням продавців. Щоб уникнути подібних помилок, треба скористатися висновками експертів.

Нові законодавчі ініціативи передбачають діяльність ліцитатора — фізичної особи зі спецпідготовкою, яка безпосередньо проводить аукціони та фіксує найвищу ціну під час проведення земельних торгів. Ліцензуванням суб’єктів цього виду діяльності займатиметься орган виконавчої влади — Державне агентство земельних ресурсів України.

Публічні торги мають розпочинатися з оголошення ліцитатором стартової ціни з одночасним ударом гонга (молотка). Якщо протягом трьох хвилин ніхто не відреагував, лот знімається з продажу. Всім учасникам, які відмовилися придбати землю, гарантійні внески не повертаються. Землю продадуть тому, хто запропонує найвищу ціну.

Переможець зобов’язаний протягом 10 банківських днів укласти договір купівлі-продажу та перерахувати кошти на відповідний номер банківського рахунка. Строк оплати може бути продовжений за згодою замовника, але не більше 30 календарних днів. Якщо ж переможець відмовляється підписати протокол, то автоматично позбавляється права на подальшу участь в аукціоні.

Стартова ціна сільськогосподарських земель, що належать до державної власності, не може бути нижчою за її вартість: вона визначається на підставі результатів експертної грошової оцінки (яка проводиться відповідно до методики, затвердженої Кабміном).

З моменту продажу ділянки сільськогосподарського призначення не допускається зміна її цільового призначення протягом 10 років.

Зарубіжний досвід

За даними різних досліджень, середня ціна за 1 га сільськогосподарської землі в Угорщині становить $4000, Естонії — $5000, Румунії — $6000, Польщі — $11 000. Найдорожчими вважаються землі Нідерландів та Швейцарії, де ціни за 1 га сягають $63 700 і $70 000 відповідно.

Заборона на продаж сільськогосподарської землі встановлена в американському штаті Айова, Канаді, а також Ізраїлі: там лише дозволено брати землю в довгострокову оренду — до 50 років.

У багатьох європейських країнах відчуження землі дозволяється за певних обмежень. Наприклад, у Польщі переважно практикують сімейні фермерства, які обробляють близько 80% земель. Максимальний площа ділянки для одного власника — 500 га. Земельний ринок перебуває під пильним контролем держави — Агентства сільськогосподарської власності (яке викупляє землю за ринковою ціною). А ось дозволи на купівлю землі іноземцями скасували ще у 2016 році.

У Данії земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть продавати лише за умови збереження їх статус-кво. Покупці повинні прожити останні вісім років у сільській місцевості та займатися тільки фермерством. Продавати землю дозволяється лише для потреб фізичних осіб — фермерів (максимальний ліміт — до 150 га).

До відміни мораторію на продаж земель всі розрахунки можна віднести до чистої теорії.

Натомість у німців усе навпаки: 55% сільськогосподарської землі належить потужним за європейськими стандартами агропідприємствам (або обробляється ними на правах оренди). Ліміт коливається від 400 до 500 га. Решта земель — у власності середніх і дрібних фермерів. Обмежень для купівлі іноземцями немає. Але треба враховувати порядок відчуження земель з дозволу місцевих органів влади: вони повинні отримати обґрунтування з боку потенційного покупця та підтвердження його професійної підготовки.

У Болгарії купити землю можуть громадяни країни, члени Європейського Союзу, юридичні та фізичні особи, які перебувають там понад п’ять років (йдеться лише про представників тих країн, з якими укладені міжнародні угоди). Ціна на землю вільна, ліміти земельної власності відсутні. Така сама ситуація і в Естонії, де іноземці можуть придбати землю для фермерських цілей і навіть змінювати її цільове призначення (через п’ять років). 

ТЕКСТ: Валентин Ковальський

ФОТО: shutterstock

Читайте також