Новини / Ринок землі     19 жовтня 2019 15:02

Якою буде вартість оренди землі після зняття мораторію

Україна — найбільша держава Європи, й розміри її території зумовлюють різнобій вартості землі в різних регіонах. Так, у контексті орендної ціни угідь різниця між областями може бути дуже суттєвою — у п’ять-шість разів. Експерти передбачають, що за наслідком зняття мораторію орендні ціни одразу зростуть щонайменше вдвічі, а подальший їхній рух угору сьогодні навряд чи хтось спрогнозує.

Держвлавність та паї: різниця

Середній річний розмір орендної плати земель держвласності на торгах — 3754,1 грн/га, що на 35% вище, ніж було зафіксовано минулого року (2793,2 грн/га). Такі цифри свідчать про ефективність проведення земельних аукціонів та позитивний вплив, спричинений їхньою інтенсифікацією.

Найвища орендна плата в Кіровоградській (8108,4 грн/га), Полтавській (7139,2 грн/га) та Вінницькій (6324,4 грн/га) областях, а найнижча — в Закарпатській (1265,6 грн/га) та Волинській (1225,1 грн/га).

Найвищу вартість мають регіони, де переважають чорноземи з високим рівнем родючості, більш рівнинний рельєф та сприятливі погодні умови (менш відчутні зміни клімату — підвищення середньої температури та посухи). Тому не дивно, що в рівнинній Волинській області, де значна частина угідь перебуває в заболоченій місцевості, вони коштують найменше.

Іще один фактор, що впливає на вартість землі, — відсоток ріллі в регіоні: що менше ріллі, то дорожчий її гектар. Якщо порівняти річну орендну плату земель держвласності з вартістю орендної плати паїв, то тут цифри зовсім інші. Середній розмір річної орендної плати паю в 2018 році становив 1613,4 грн/га, що на 42% нижче вартості угідь, зданих в оренду через електронні торги. Найвища плата зафіксована у Черкаській (3524,7 грн/га), Полтавській (2970,1 грн/га) та Харківській (2494,7 грн/га) областях. Найдешевше користування землею обходилося у Запорізькій (878 грн/га), Херсонській (926,9 грн/га) та Закарпатській (930,6 грн/га) областях.

Ці цифри є показовим прикладом заниження вартості пайових угідь. Сподіваємося, що відкриття ринку землі у 2020 році поставить у рівні умови всіх гравців ринку.

Читайте: Ринок землі: аграрний комітет підтримав альтернативний законопроєкт Сольського

Оренда порівняно з продажем

Якщо ж порівняти динаміку вартості оренди з прогнозованою вартістю продажу, то експерти очікують найвищі ціни в Черкаській області — $1670/га. На другому місці Полтавська область — $1597/га, на третьому — Київська (з показником у $1238/га). Саме ці регіони є традиційно аграрними й у них найбільший відсоток високородючих чорноземів.

За ними йдуть Вінницька ($1210/га), Чернівецька ($1143/га), Хмельницька ($1128/га). На останніх місцях Луганська ($665/га), Житомирська ($613/га) та Волинська ($564/га).

Якщо порівняти динаміку прогнозованої вартості продажу земель із динамікою фактичної орендної плати, то видно, що в Черкаській та Київській областях гектари чорнозему явно недооцінені. З іншого боку, недооціненими є й землі Закарпаття: так, тут немає чорноземів, зате найбільша в Україні кількість сонячних днів, тож після зняття мораторію угіддя цього регіону котируватимуться значно вище, ніж сьогодні.

За словами Дениса Нізалова, консультанта Світового банку із земельних питань, після зняття мораторію, за різними сценаріями, через два-три роки ринок вийде на рівень середньої ціни продажу $3500–4000 за гектар. Відкриття ринку, безумовно, вплине і на вартість оренди: через два-три роки очікується зростання цін за оренду до $150–250 за 1 га на рік. А якщо взяти до уваги вартість оренди угідь держвласності, яка вже сьогодні становить $154 за гектар, то можна передбачити її зростання щонайменше до $300/га.

Замість постскриптуму

Окрім недоотримання грошей власниками землі мораторій на землю погіршує якість самих ґрунтів. Причиною цього є те, що орендатор не має можливості стати власником орендованої землі й цим самим позбавлений гарантій збереження своїх інвестицій. Тобто він не зацікавлений у збереженні родючості угідь, а прагне якомога швидше витиснути з чорноземів максимальний прибуток.

Щоб переконатися у цьому, варто проїхатися автомобілем Україною — побачимо безкраї посіви кукурудзи та соняшника. Культур, які виснажують ґрунти. При цьому орендарі не зацікавленні вносити необхідну кількість добрив, аби підтримувати належну родючість ґрунтів, та проводити сівозміну (соняшник на одному полі можна садити через шість-сім років, а не через три). Недбале ставлення до землі призводить до її деградації.

За даними IMF Group Ukraine, впродовж часу дії мораторію вміст гумусу в середньому по Україні зменшився з 3,36% до 3,14%, а землі з 2,4% гумусу вже не вважаються чорноземами…

Нагадаємо, що Landlord опублікував РЕЙТИНГ РЕГІОНІВ ЗА ЦІНОЮ НА ОРЕНДУ ЗЕМЛІ, у якому вказана вартість оренди у кожній області України.

 

Читайте також