Оксана Крыжановская, партнер международной юридической компании Alexandrov & Partners о том как удержать современного пайщика
В Украине идет борьба за гектары. Об этом можно судить по повышенному интересу инвесторов, росту арендной платы и стоимости аграрных предприятий, методах работы с пайщиками.
Оксана Крыжановская, партнер международной юридической компании Alexandrov & PartnersРастет интерес китайских бизнесменов к украинской агроотрасли, польские инвесторы тоже размещают заказы на поиск объектов для инвестирования, причем их интересуют земля и недвижимость, которые через несколько лет можно будет перепродать. Предприниматели, которые никогда не были связаны с агробизнесом, покупают хозяйства и передают их в управление наемному менеджменту или действующим холдингам.
Для получения земли активно используются полуправовые или рискованные средства. В частности, договоры о совместном возделывании земли с предприятиями Национальной академии аграрных наук Украины, которыми фактически прикрываются арендные отношения. Эти предприятия не имеют права распоряжаться госземлей. Еще один механизм — заключение договоров об управлении наследственным имуществом.
Учащаются случаи нечистоплотной конкурентной борьбы через инициирование безосновательных уголовных дел (которые после внесения изменений в Уголовный процессуальный кодекс открываются «по заявлению», чем не брезгуют некоторые конкуренты), поджоги полей, самозахваты.
Спрос порождает предложение. В отдельных регионах размер арендной платы уже превышает 10% от нормативной денежной оценки пая, а агропредприятия, которые выставлялись на продажу, исходя из стоимости $600 за гектар, продаются, исходя из стоимости $850–950 за гектар.
В таких условиях уже не арендатор управляет ситуацией, а пайщик. Именно последний решает, кому отдавать свою землю. Еще лет пять назад достаточно было грамотно заключить договоры аренды, платить арендную плату, продлить договор — вот и весь алгоритм взаимодействия с пайщиками. Сейчас холдинги и аграрии, работающие по этому устаревшему алгоритму, страдают от оттока паевых земель.
В 2015 году некоторые холдинги потеряли от 3 до 7% своего земельного банка из‑за перехода пайщиков к конкурентам, и речь идет о тысячах гектаров и о миллионах долларов. Как работать с пайщиком в современных реалиях? Его нужно заинтересовать хорошими условиями аренды, которые как минимум будут лучше, чем у конкурентов. Речь идет не только о размере арендной платы, но и о так называемом социальном пакете (например, бесплатном вспахивании огородов). В некоторых регионах, чтобы привлечь пайщиков, арендаторы при заключении договоров аренды выдают единоразовую материальную помощь, еду или иные ценные вещи жителям села. Собственники земли хорошо информированы о репутации арендаторов, поэтому если в ближайшем регионе арендатор имел неосторожность, например, не выплатить арендную плату, то при заключении новых договоров аренды в условиях высокой конкуренции ему будет гораздо сложнее привлечь людей на свою сторону.
При заключении договоров аренды важно выдержать все формальные процедуры: договоры должны быть прошиты, если они изложены на нескольких листах; на них обязаны стоять реальные подписи пайщиков (люди часто просят подписать договор за свою старую бабушку, но этого допускать нельзя, поскольку учащаются иски о признании договоров недействительными на основании поддельных подписей), ФИО также должны быть написаны рукой пайщика.
Право аренды необходимо должным образом зарегистрировать. У нас был случай, когда агрохолдинг заключил договоры аренды, но регистрацию права отложил. Конкурент воспользовался ситуацией, пообщался с собственниками земли, также заключил с ними договоры аренды, но право быстро зарегистрировал. В результате суд не смог защитить интересы медлительного арендатора, поскольку право пользования землей возникает с момента его регистрации.
Часто на практике выплату арендной платы арендаторы осуществляют в конце года. Но здесь нужно работать на опережение: желательно выплачивать ее в августе, когда жители села остро нуждаются в деньгах, отправляя детей в школы и институты.
Пайщики не хотят работать с тем, кого они не знают, им важно общение и понимание, кому передана земля в пользование. Поэтому нужно постоянно отслеживать настроения в массах, проводить регулярные собрания с пайщиками (один раз в шесть месяцев), обеспечить наличие представителей холдинга, с которыми пайщик сможет связаться по любому вопросу, и использовать еще множество приемов, которые должны быть выстроены как одна система.
