Валерій Кирилко: «Кожен рік кількість працюючих індустріальних парків в Україні буде збільшуватися на 10-15 об’єктів»

Справжній бум індустріальних парків в Україні розпочався не «завдяки», а «всупереч» – повномасштабне вторгнення та релокація бізнесу стали каталізаторами, які за три роки дали ринку більше нових реєстрацій, ніж попереднє десятиліття. Сьогодні цей сектор трансформується у реальні приватні проєкти з власною генерацією, логістичними хабами та амбітними планами на глибоку переробку. Про те, як що слід враховувати ініціюючи створення індустріального парку та за якими критеріями Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства України  зараз «чистить» реєстри непрацюючих об’єктів Landlord поговорив із із СЕО групи компаній «Індустріальні парки України»  Валерієм Кирилком.

Пане Валерію, у активі «Індустріальні парки України» – 76 розроблені концепції та 45 зареєстрованих індустріальних парків із 100% результатом проходження через Мінекономіки. Розкажіть, хто сьогодні формує інвестиційний апетит у цьому секторі, за якими критеріями бізнес та громади обирають землю під нові проекти та як розподіляються ролі всередині парку між ініціаторами та учасниками?

У нас зараз  45 зареєстрованих парків, а 34 – у роботі. 21 індустріальний парк ми вже подали на реєстрацію Міністерства економіки. Іще 13 – у нас у роботі на етапі підготовки концепцій та пакету документів. Індустріальні парки, які ми подаємо на реєстрацію, реєструються, відмов немає У нас 100% результат, якщо ми беремося за індустріальний парк. Є деякі парки, які ми розробляли у 2019-2020 роках, під якісь замовлення, які взагалі не подавалися на реєстрацію.

Тепер щодо  інвестиційних апетитів. На сьогоднішній день є три типи ініціаторів індустріальних парків. Перші – це промислові або агропромислові холдинги, які створюють індустріальні парки для себе, для власних бізнесів. Другі, – це громади, які за рахунок індустріальних парків планують собі залучити інвесторів та підприємства, створити робочі місця, отримати ПДФО і так далі. І треті, – це девелопери. Вони беруть земельну ділянку або стару промислову зону, приводять до ладу або підводять комунікації, а надалі здають або продають землю чи будують об’єкти. Класичний приклад – індустріальний парк «Біла Церква» бізнесмена Василя Хмельницького. Він Тут він виступає в ролі класичного стовідсоткового девелопера. Взяв землю, побудував об’єкти, здав їх в оренду або продав, і за рахунок цього індустріальний парк розвивається.

Чи існує універсальний алгоритм вибору ділянки під індустріальний парк, чи це завжди індивідуальна історія інвестора? 

Кожен інвестор, ініціатор індустріального парку, користується власною якоюсь логікою. У 100% випадків до нас звертаються замовники, коли земля вже визначена. Наприклад, є зручна логістика – побудували завод сокових концентратів у Чернівецькій області, і створили парк «Фруктова Індустрія». Вони на український ринок не працюють, лише експорт, тож локація зручна.  

Або інший кейс – найбільший індустріальний парк який належить групі компаній «Епіцентр» – «Вуглецево-нейтральний еко-агро-хаб «Поділля-Городок», вона збудувала його для власних потреб. Чи Ф’ЮЧЕ Індастрі компанії  «Вітагро», який ми реєстрували в Хмельницькій області, у них є м’ясокомбінат, який вони будують в своєму індустріальному парку, і він прив’язаний до того, щоб поголів’я скота було зручно зав’язати із логістикою. Індустріальний парк «МА’РИЖАНИ»,  який ми зареєстрували в Житомирській області з переробки технічної коноплі, який вже запустився і випускає пряжу з коноплі. Там збудували індустріальний парк домовившись із місцевими фермерами та підприємцями про те, звідки вони братимуть сировину, яким чином будуватимуть завод. Тому у кожного абсолютно своя історія.

Девелопери прив’язуються більше до вигоди, де краще купити землю, а потім там щось робити, або вона уже у них вже є. Приміром, з радянських часів промислові зони залишились, або так вийшло, що їм було зручніше купувати землю саме тут і потім вони вже роблять з нього індустріальний парк і піднімають його вартість. Те ж саме з громадами. Часто у громаді є кілька ділянок. Самі нерозкручені індустріальні парки – це ті де ініціатором створення виступає громада.

Розвиток індустріальних парків забезпечують три основні рівні суб’єктів. Ініціатор – це той, хто має відношення до землі. Вона у нього повинна бути або в оренді, або у власності. Є учасники – це ті, які отримують преференції, тому що не всі компанії, які перебувають на території індустріального парку, їх мають. І є інші суб’єкти. Також відповідно, види діяльності учасників – це переробна промисловість, переробка відходів без створення полігонів, телекомунікації, науково-технічний напрямок, і нещодавно додано ще альтернативну енергетику. Інші суб’єкти це склади, елеватори можуть знаходитись на території парку, але вони не отримують ніяких преференцій.

Яка реальна ситуація з індустріальними парками в Україні сьогодні, і чому, незважаючи на десятирічну історію закону, справжній штовх для їхнього розвитку стався лише після початку повномасштабного вторгнення?

Зараз в Україні зареєстровано 116 індустріальних парків, з урахуванням останніх двох, які зареєстровані були на початку травня. З них на сьогодні реально працюючих індустріальних парків 37. Працюючий індустріальний парк, це той, в якому хоча б якась нерухомість вже побудована або відреконструйована, і хоча б один учасник або інший суб’єкт вже там працює.

Розвиток індустріальних парків умовно можна розділити на два етапи, – до війни і під час війни. Тому що до повномасштабного вторгнення особливої привабливості індустріальні парки в Україні не мали. Закон України «Про індустріальні парки», прийнятий ще у 2012 році, але жодної преференції чи податкової пільги, не було закладено.

Відповідно, на 62 індустріальних парків, які були зареєстровані до війни, працюючих було чотири. Це були індустріальний парк «Соломонове»,  «Біла Церква», «Вінницький кластер холодильного машинобудування»  та Коростенський індустріальний парк. Саме в 22-му році були прийняті правки до закону України, де з’явилися нарешті ці преференції для учасників, керуючих, тощо. Два роки до того ми готували правки до закону і воно і так співпало, що якраз в 22-му році ці правки було ухвалено.  Під час агресії, це був лютий-березень, і до травня вже півтори тисячі підприємств почали хаотично шукати, куди релакуватися. У 2023 році була ухвалена  постанова №644 щодо співфінансування. Відповідно у період війни, з 2024 по 2025 рік включно, було зареєстровано 80 парків. Щоб ви зрозуміли, за 10 років до цього було зареєстровано 60, а тут за 3-4 роки було зареєстровано 80 парків. Тобто просто вибухова кількість реєстрацій почалася!

Які регіони є більш активними у побудові індустріальних парків, а які «пасуть задніх»?

Якщо подивитись на статистику, то станом на кінець 2025-го року лідером за кількістю зареєстрованих індустріальних парків є Львівська область, в який на сьогодні зареєстровано 20 індустріальних парків, на другому місці Київська область – 15 шт., і на третьому Закарпатська – 12 шт. Найбільший приріст під час війни продемонструвала Також Львівська область – 12 парків, Закарпатська область -11 парків, Київська – 8 парків[1]. Все також в трьох областях немає жодного індустріального парку – Харківська, Херсонська, Запорізька.

[1] Дані наведені на кінець 2025 року без урахування парків які були виключені з реєстру на початку 2026 року.

Але із урахуванням того, що тільки у нас на розробці 6 парків в Київській області, я думаю, що скоро Київська область дожене Львівський регіон.

І надалі кількість зареєстрованих парків буде збільшуватися від 20 до 30 щорічно, та від 10 до 15 працюючих індустріальних парків кожен рік. Зараз дуже багато парків будуються. Відповідно, якщо ініціатором виступає промислове підприємство, або там агрохолдинг, або інший приватний ініціатор, то відповідно це буде точно «живий» парк. Якщо до війни ця пропорція була десь 80-85% комунальних парків, а все інше, або приватні, або змішані, то зараз навпаки, зараз десь 60-70% вже приватних парків і кількість ініційованих громадами – зменшується.

За Вашими підрахунками, до кінця 2026 року скільки індустріальних парків саме почнуть будівництво?

Точно сказати складно, але десь 10-15 заводів у індустріальних парках точно будуються. Є нюанси, наприклад, є індустріальні парки, які ми зареєстрували в Хмельницькій області, це завод під виробництво упаковки для продуктів харчування. Але для того, щоб їм побудувати завод, підводять комунікації, дорогу будують, підводять підстанцію, тощо. Це як вважати, будується чи не будується? Тому що сам завод ще не будується, але дуже активно розбудовується сама ділянка. Таких проєктів навіть більше, за 2 роки в Україні подалося 28 індустріальних парків на отримання державного стимулювання (до 150 млн. грн. на розбудову інженерно-транспортної інфраструктури). Це означає, що за 2 роки 28 парків почали будувати інфраструктуру. У більшості ще немає працюючих учасників, але вони активно фінансують розбудову цього парку. Я думаю, в цьому році теж подадуться орієнтовно 15-20 парків на державне стимулювання. 

З якими запитами найчастіше приходить бізнес: це компактні майданчики під конкретне виробництво чи масштабні території на перспективу? Які площі для старту індустріального парку сьогодні? 

Розмір індустріальних парків закладено у Закон України «Про індустріальні парки». Мінімальний розмір – це десять гектарів. А далі вже  виходять з того, які є можливості Максимально тисяча гектарів за законом, але найбільший індустріальний парк розміром 150 га у місті Городок. Середній розмір десь у нас коливається від двадцяти до тридцяти гектарів по Україні. Той же «БФ Термінал” у Закарпатській області, у нього 76 га території, бо 40 га займає завод МДФу, а інші там будуть склади та меблеві заводи. Є заводи або ті ж елеватори, яким треба пів гектара. Якщо підсумувати – є рамки, окреслені законом, а є можливості, інвестора, тож все регулюється залежно від ситуації.

Останнім часом Міністерство економіки почало активніше виключати парки з реєстру. Які існують законні підстави для такого «оздоровлення». ринку і чи стає складніше реєструвати нові об’єкти через посилення вимог контролюючих органів? 

Реєстрацію індустріального парку можна поділити на дві частини: розробка концепції та подання документів. Розробка концепції у нас триває від місяця до півтора. Відповідно, подача на реєстрацію і сама реєстрація триває три-шість місяців  – залежно від того, наскільки якісні документи, концепція та завантаження інстанцій, які реєструють індустріальні парки. Тому що при реєстрації індустріального парку Мінекономіки тільки модерує процес. Вони готують відповідні документи і є одними з п’ятнадцяти інстанцій, які перевіряють концепцію та документи на предмет відповідності закону.

Усі перевірки п’ятнадцяти інстанцій ми проходимо двічі. Спершу проходимо документи з концепцією по всіх виконавчих органах влади, включаючи три місцеві органи влади: область, район та громаду. А потім на друге коло вже відправляється проєкт постанови Кабміну про реєстрацію індустріального парку. У 50% випадків завжди є проблеми з документами на землю або на нерухомість, і вони потребують додаткової підготовки або проєктних рішень. Були приклади, коли вперше люди до нас звернулися у 2022-2023 роках, а документи подали восени 2025-го. Весь цей час пішов на те, аби привести до ладу документи по своїй промисловій зоні, щоб ми могли нормально зареєструвати.

Є три причини, чому виключають парки із реєстру.  Це прописано в Законі України «Про індустріальні парки». До цього виключити з реєстру міг лише ініціатор за своєю ініціативою, а у 2021 році з’явилися можливості у Міністерства економіки це робити. Перша причина –  відсутність керуючої компанії протягом двох років після реєстрації. Друга–  неподання звітності протягом одного року (звітність подається раз на півроку, відповідно, якщо двічі не подали –  вас виключають). Це є ознакою того, що парк не працює. Третя причина – протягом трьох років після реєстрації треба завести хоча б одного діючого учасника. Найбільша кількість виключених парків за останні три роки –  дванадцять штук –  були виключені саме з третьої причини про відсутність учасників.

Я думаю, це дуже гарна практика, тому що Мінекономіки викидає непрацюючі парки, залишаючи більш-менш активні, або ті, що розвиваються. Але знову ж таки, зараз два парки, які виключили, і до нас звернулися, щоби ми їх відновили знову в реєстрації, і ми вже подаємо їх знову. 

Як ви оцінюєте реформу законодавства про парки, яка відбулася останніми роками? Яких змін ще потребує ринок?

Я позитивно її оцінюю.  Є над чим, звісно, працювати. Це великий стрибок у розвитку зокрема за рахунок тих реформ,  які зараз по індустріальним паркам відбуваються.

Наразі на другому читанні лежать правки до закону,  над якими окрім відповідних комітетів в Верховній раді та Мінекономіці, зокрема і ми працювали останні півтора року. Там буде все більш  структуровано,  додадуться ще преференції, зокрема «5-7-9» для ініціаторів і так далі.  Тобто надалі ці реформи та законодавчі ініціативи по покращенню розвитку індустріальних парків будуть тільки збільшуватися.

Як технічно виглядає шлях – від ідеї до реєстрації індустріального парку, та чому цей процес часто затягується на роки? 

Нюанси змінюються, тому що інстанції почали створювати додаткові вимоги до ініціаторів індустріальних парків.Наприклад, якщо у 2019 році можна було написати, що ініціатор внесе п’ять мільйонів гривень за п’ять років, а інший мільярд внесуть майбутні учасники – і цього було достатньо, то зараз вимоги до документів змінилися радикально. У нас був парк, де додаткові матеріали до концепції складали сімсот дванадцять сторінок. Бо там було тридцять шість паїв, наполовину промислова зона, а наполовину –  greenfield. Вимоги до додаткових документів змінилися дуже сильно, жоден індустріальний парк за останні два роки не пройшов процес реєстрації без зауважень від інстанцій, які постійно збільшуються в кількості. 

Керуюча компанія – це сервіс чи бізнес-партнер у індустріальному парку?

Початково закон України “Про індустріальні парки” створювався для громад. Відповідно, ідея була яка –  громада реєструє індустріальний парк, приходить якась зовнішня керуюча компанія з ресурсом фінансовим, людським, адміністративним, маркетинговим і розвиває його. Це, по суті, девелопери, які приходять і за свій рахунок розбудовують парк.  

Але законотворці, на той час, 2012-му році, не врахували одного моменту.  До 2022-го року не було в Україні жодної керуючої компанії,  яка б займалася розвитком інших індустріальних парків. Створювалися власні кишенькові керуючі компанії, які не давали жодного ефекту, тому що по закону повинна була бути керуюча компанія,  і сам власник створював її, сам собі здавав, і все, і нічого не відбувалося. Так же, як громади, вони робили комунальні керуючі компанії,  самі собі по конкурсу вибирали, але ж розвитку від цього не відбувалося.  Відповідно, по логіці, закону і взагалі самої бізнес-моделі,  керуюча компанія повинна бути бізнес-партнером. Але на практиці, це є дуже різні формати співпраці з керуючою компанією. Це може бути, як у випадку нашої компанії, адміністративно.  Це може бути вже готова компанія, коли вже побудували об’єкт за рахунок учасників, а вони займаються  – як таке собі ОСББ. Але за цією ж логікою, повинен бути девелопер,  який заходить і розбудовує все за свій рахунок.  Але таких випадків замало – якщо чотири таких випадків на весь ринок є, то це буде добре. Наприклад Alterra Group  в двох своїх парках – Львівський, Вінницький.

Зараз в правках закону «Про індустріальні парки», ймовірно, буде скасовано обов’язковість керуючої компанії для приватних парків.Тому що практика показує, що у кого є ресурс, той і розбудовує. Наприклад, коли Вінницький індустріальний парк був зареєстрований,  місцева громада вклала досить великі гроші у підведення комунікацій за свій рахунок.  А потім зайшла приватна керуюча компанія,  яка вже внутрішню розбудову робила за свій рахунок. Тобто у кого є ресурс, той і будує. Відповідно, з точки зору розвитку парку, у цьому випадку між керуючою компанією і ініціатором, можна просто поставити знак «дорівнює».

На вашу суб’єктивну думку, на сьогодні із тих індустріальних парків, що існують, функціонують, реалізовані, які з них є найбільш успішними? 

Це дуже суб’єктивна думка. До прикладу, в Україні автомобілі Skoda виробляються на виробничих потужностях ПрАТ «Єврокар», що розташовані в індустріальному парку «Соломонове». До війни вони випускали від півтори до двох тисяч автівок на рік. Загальний розмір індустріального парку, десь 60 гектарів, з них 30 га займає цей завод. Це успішний парк чи ні? Я думаю, що успішний, а для Мінекономіки під питанням, тому що як один лише працює учасник парку і все. Хоча півтори тисячі робітників працювали тут повномасштабного вторгнення на цьому заводі.

З точки зору залученості найбільша кількість учасників в індустріальному парку – це “Тернопільський західноукраїнський хаб” – 29 учасників. У них 22 – це релоковані підприємства, і головний напрямок агро- та харчової переробки. Вони успішні, але це робили на базі старої промислової зони, залучили у слушний час релокантів і заповнили повністю парк. Також успішний парк “БФ Термінал” та “Коростень”, який займається деревообробною галуззю і один із клієнтів – IKEA. Дуже імпонує мені  львівський індустріальний парк «Sparrow», куди, на жаль, у жовтні 2025 року прилетіла ракета. Там дуже якісний парк, виглядає надзвичайно сучасно, привабливо. Це перший парк, який побудував дуже класне бомбосховище на 500 людей. Але там тільки склади і немає жодного учасника з переробки, тож для Мінекономіки він теж не виглядає як успіх. Той же парк Білій Церкві Василя Хмельницького – дуже класний, показовий – 12 чи 15 учасників, навіть фіни нещодавно побудували там свій завод. Але на мій погляд слабка екоситема, тільки обслуговування учасників. Відзначу Alterra Group,  яка будує в Львові індустріальний парк «Формація.Львів», вважаю, що він буде найбільш показовим з точки зору зовнішнього вигляду та внутрішньої сутності. Там все креативно, –  від цехів до адміністративних корпусів, маркетингу, екосистеми, тощо. Вони ще  добудовуються, але перші заводи вже починають працювати.