Зняття мораторію: як рахувати та від чого залежить вартість української землі (ІНФОГРАФІКА)

Питання майбутньої ціни сільськогосподарської землі вже давно стало предметом найрізноманітніших політичних маніпуляцій і суперечливих експертних висновків, зроблених в інтересах тієї чи іншої групи впливу.

За останній рік, що минув у палких дискусіях про майбутнє вільного обігу сільськогосподарських угідь, лунали найрізноманітніші точки зору і позиції, а оцінки коливалися у дуже широкому діапазоні. Озвучувалися ціни у $300–500 за 1 га і зовсім «екстремістські» позиції про те, що українські угіддя мають коштувати, як у розвинених країнах ЄС, — $10 000–15 000 за 1 га.

Тому Landlord вирішив проаналізувати ситуацію та з’ясувати, за якою ж ціною буде продаватися земля.

Від чого стартувати

Зрозуміло, що нормативна оцінка земель, яка фігурує у законодавстві, може бути базою для оподаткування, або держава Україна за допомогою цього механізму встановлюватиме мінімальну ціну реалізації сільгоспугідь (за аналогією з тією ж Францією). Але до ринкової ціни нормативна оцінка прямого відношення не має і не повинна мати — адже в жодному документі неможливо врахувати всі чинники, які формують попит на конкретну ділянку.

Але, як вважає партнер, керівник галузевої практики агропромислового сектора KPMG в Україні Олександр Гаврилюк, вже зараз у країні існує й цілковито діє справедливий ринковий механізм визначення цін на землю. За його словами, очікується, що в цілому ціна буде формуватися на базі вартості оренди ділянки (або аналогічної ділянки) у визначеній ринком пропорції.

Універсальність і зручність саме цього механізму полягає у тому, що вартість оренди вже враховує безліч факторів: кліматичну зону, продуктивність землі та історію використання ділянки, розташування по відношенню до інфраструктури — портів, елеваторів, залізничних станцій тощо.

Читайте: Як аграрію заробити більше: фінансова програма ЛегкоПосівна

На жаль, повної достовірної інформації щодо цін оренди земельних паїв не існує. В Україні є лише одна база даних результатів земельних аукціонів «СЕТАМ» на право оренди земельних ділянок державної власності. Нагадаємо, що пілотний проєкт OpenMarketLand був запущений ДП «СЕТАМ» і Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) терміном на один рік, який нещодавно минув.

«Пілотний проєкт дозволив нам дослідити ринок та виявити значний платоспроможний попит на українську землю. Найдорожча — у Черкаській і Кіровоградській областях, далі — Полтава та Вінниця», — наголосив генеральний директор ДП «СЕТАМ» Віктор Вишньов.

І, як додав заступник голови ГС «Всеукраїнська Аграрна Рада» Денис Марчук, пілотний проєкт довів: оренда землі в Україні не дешева, міф було розвіяно. Вже зараз оренда коштує $50–300 за гектар на рік, тому і побоювання щодо купівлі землі за безцінь є безпідставними.

Як рахувати

На погляд Олександра Гаврилюка, зараз можна говорити, що оренда, а вірніше, ринок оренди розвинувся у ліквідний ринок взаємовідносин, де фермери й агрокомпанії, що обробляють землю, платять власникам щороку певну ренту.

Якщо розглядати майбутній обіг під цим кутом і трохи примітизувати питання, то виходить, що майбутній покупець у реальності претендує не на саму землю, а саме на ці виплати на щорічній основі. Тобто при оцінюванні ділянки, продавець і покупець повинні лише визначитися з кількістю орендних платежів — це і буде ринкова ціна певної земельної ділянки.

За розрахунками фахівця, зараз йдеться про те, що стартова ціна буде коливатися на рівні 10–15 років орендних платежів.

Корекція буде відбуватися залежно від рівня попиту й пропозиції. Крім того, на кінцеву ціну будуть впливати багато факторів. І, до речі, родючість землі (враховуючи сучасні технології обробітку і живлення) не є визначальною. У першу чергу попит складеться на масиви ділянок угідь, які перебувають в обробітку з наявними під’їзними шляхами. І, навпаки, ділянка найродючішого чорнозему, що розташована в середині масиву і не має окремої дороги для проїзду, може взагалі нічого не коштувати.

Іншим важливим фактором при визначенні ціни стане природно-кліматичний — саме тому найдорожчі землі будуть у Центральному і Західному регіонах України. Крім достатнього рівня вологи ці регіони відрізняються і великою часткою чорноземів у складі ґрунтів.

Але, як попереджає Олександр Гаврилюк, власникам ділянок треба бути готовими до того, що у перші рік-два ринок землі буде ринком продавця — бажаючих продати буде значно більше за покупців. Як показує практика інших країн, спочатку ринок переживає шок — ціни стартують із високих позначок і швидко йдуть вниз. Тому оренда залишиться головною формою обігу землі сільськогосподарського призначення.

Скільки часу буде потрібно для зростання цін на землю, залежить від норм, які встановить держава щодо допуску іноземного капіталу, рівня концентрації землі тощо.

Раніше Landlord повідомляв про розслідування щодо “чорного” привласнення земель зі сторони 5 найбільших агромагнатів України.

Текст: Михайло Останков