ОСТАННІ НОВИНИ
У порівнянні з 2022 роком — ринок зріс на 58%, водночас четвертий квартал перевищив всі попередні квартали 2023 року. Обсяг ринку все ще майже на 40% менший, ніж до повномасштабного вторгнення. Ситуація значно відрізняється між регіонами, в деяких регіонах обсяг ринку перевищує показники до вторгнення, мовиться у квартальному огляді земельного ринку, підготовленому KSE.
У 2023 році офіційні ціни на землю зросли на 8,3%, випередивши інфляцію. В доларовому вимірі офіційні ціни в 2023 все ще нижче показників до вторгнення. Через вторгнення РФ не було укладено 120 тис. угод сукупною площею 355,5 тис. га. Втрати ринку сягнули 325 млн дол. або 12,4 млрд грн.
Всього з моменту відкриття ринку земель 1 липня 2021 року станом на 1 січня 2024 року уклали 195,9 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею 432,2 тис. га або 1,05% від усіх сільгоспземель України.
Земля набуває дедалі більшої ваги у структурі доходів місцевих бюджетів. Громади вже отримують в середньому 10-12% від обігу та використання сільгоспземель. Однак цей дохід може бути значно більшим, адже за старими непрозорими механізмами лише у 2015-2021 рр. в оренду було передано 331 тис. га, що майже у 7 разів більше від обсягу, переданого через земельні торги на Прозорро.Продажі. Згодом приріст доходів від передачі в оренду земель за конкурентною процедурою на цій платформі, може сягати понад 29 млрд грн на рік. Деякі громади вже йдуть цим шляхом й передали на конкурентних онлайн-аукціонах в оренду сільгоспземлі на суму, що становить 5-15% від річних доходів місцевих бюджетів, – відзначив експерт KSE Агроцентр Ігор Піддубний.
Середньозважена ціна на сільгоспземлю у 2023 році становила 37 тис. грн/га, що на 13% вище від показника позаминулого року (32,8 тис. грн/га у 2022 р.). У 4 кв. 2023 р. середньозважена ціна на сільськогосподарську землю знизилась на 2% у порівнянні з попереднім кварталом – з 38,5 тис. грн/га до 37,7 тис. грн/ га. Однак зниження цін не торкнулось земель з цільовим призначенням “для ведення товарного сільськогосподарського виробництва”, які навпаки – здорожчали з 39,1 тис. грн/га у 3-му кв. до 39,4 тис. грн/га у 4-му кв. 2023 р.
Середньозважена ціна на сільськогосподарську землю зросла упродовж 2023 року на 8,3%, випередивши річні темпи інфляції в Україні (5,1% станом на 01.12.2023). Так, номінальна капіталізація ринку за підсумками минулого року зросла на 89,9 млрд грн, а з моменту відкриття ринку землі в липні 2021 року – на 179 млрд грн, що створює додаткові можливості для із залучення землевласниками фінансування під заставу землі.
Середньозважена ціна 1 га землі сільгосппризначення у 1-4 кварталі 2023
Джерело: kse
Так, номінальна капіталізація ринку за підсумками минулого року зросла на 89,9 млрд грн, а з моменту відкриття ринку землі в липні 2021 року – на 179 млрд грн, що створює додаткові можливості для із залучення землевласниками фінансування під заставу землі.
За інформацією Держгеокадастру всього з моменту відкриття ринку земель було укладено 195,9 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею 432,2 тис. га. Отже, станом на 1 січня 2024 року в обігу перебувало 1,05% від всіх c/г земель України.
Лідерами за кількістю земель в обігу є Харківська (1,9%), Івано-Франківська (1,74%) і Полтавська (1,65%) області. Найнижчу частку земель в обігу мають Донецька (0,35%) та Луганська (0,31%) області, більшість територій яких окуповані росією ще з 2014 року.
Частка земель в обігу від загальної кількості сільгоспземель в області
Зауважується, що повномасштабне вторгнення росії в Україну негативно вплинуло на ринок сільгоспземель в Україні. У 2023 році ринок частково відновився, однак його щоденні обсяги менші, ніж до повномасштабного вторгнення. У другій половині 2023 р.у середньому щоденно укладалось угод купівлі-продажу на 529 га, або на 37% менше, ніж до лютого 2022 р. За нашими розрахунками, через вторгнення РФ не було укладено 120 тис. угод сукупною площею 355,5 тис. га. Так, втрати ринку сягнули 325 млн дол. або 12,4 млрд грн.
Втрати ринку земель від повномасштабного вторгнення, млн дол
Падіння, а згодом і відновлення ринку після лютого 2022 року відбувалось нерівномірно по Україні – на територіях, окупованих або охоплених бойовими діями, ринок землі де-факто зупинився. Для Харківської, Донецької, Запорізької, Луганської та Херсонської областей обсяг проданої землі скоротився на 73% і більше.
У Чернігівській і Сумській областях, які суттєво постраждали від вторгнення РФ, обсяги ринку знизились на 32-38%. У центральних регіонах України ринок зменшився на 10-30%.
Західні регіони України, навпаки, демонстрували зростання, перевершивши показники до повномасштабного вторгнення. Так, у Рівненській області зростання обсягів ринку становило 58%, у Закарпатській – 60%, в Івано- Франківській – 80%.
Зміна середньої площі угод купівлі-продажу, %
За понад два роки з моменту відкриття ринку сільгоспземель в умовах повномасштабної війни росії проти України вартість землі зросла на 10%, що еквівалентно зростанню вартості потенційної застави на 5,5 млрд дол. Враховуючи чинний коефіцієнт ліквідності сільгоспділянок як застави на рівні 0,35, зазначене збільшення вартості землі могло б згенерувати її власникам та агросектору додаткових кредитів на 1,9 млрд дол. Для порівняння, на кінець 2023 року обсяг банківського боргу аграрного сектору України становив приблизно 3,5 млрд дол.
Отже, активніше використання землі як застави дозволило б у кілька разів збільшити обсяги фінансування аграрного сектору та власників земельних ділянок.
Завдяки відкриттю ринку землі для юридичних осіб з 1-го січня цього року, у майбутньому очікується зростання вартості землі приблизно на 40%, а отже і капіталізація ринку земель збільшиться до майже 50 млрд дол. Тобто потенційний обсяг кредитного фінансування міг би скласти 17,5 млрд дол. Це б своєю чергою дозволило перекрити розрив у фінансуванні українського агросектору, який наразі становить близько 21 млрд дол., і таким чином задовольнити потреби у короткостроковому фінансуванні, а також інвестиціях у відбудову, відновлення й розвиток. Щобільше, подальший розвиток ринку, підвищення його прозорості сприятимуть зростанню коефіцієнта ліквідності землі до показників розвинутих країн – на рівні 0,6-0,8, що буде автоматично збільшувати обсяг можливого кредитування.
Надходження до бюджетів громад
Зазначається, що обіг сільськогосподарської землі та її використання сприяє фінансовій спроможності територіальних громад, зокрема завдяки прямим доходам до місцевих бюджетів.
Основними податковими надходженнями громад, котрі пов’язані із с\г землею, є: орендна плата за використання комунальної землі; земельний податок; єдиний податок четвертої групи ФОП (сільгоспвиробники); податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), отримані від оренди чи продажу земельних ділянок; в окремих випадках – дохід від сплати мінімального податкового зобов’язання.
За оперативними даними офіційного вебпорталу Міністерства фінансів України OpenBudget, у 3 кв. 2023 р. обіг та використання сільгоспземель принесли громадам 9,2 млрд грн. Для порівняння, цієї суми достатньо, аби покрити усі видатки на медицину на місцевому рівні за цей період (7,8 млрд грн).
Щонайменше кожна десята гривня податкових надходжень громад припадали саме на доходи, отримані завдяки сільськогосподарським землям. Сукупні ж доходи громад, що пов’язані із с\г землею, за останніми наявними даними, за січень-листопад 2023 року склали 33,7 млрд грн.
Шляхи удосконалення земельного законодавства
У зв’язку з відкриттям ринку земель для юридичних осіб потребують доопрацювання чинні нормативні акти та процедури в частині удосконалення механізму перевірки нових власників землі та концентрації землі в одних руках, встановлення запобіжників та забезпечення прозорості угод купівлі-продажу.
3 вересня 2023 року набув чинності Закон України № 3272-IX, однак необхідні зміни до нормативно-правових актів не були здійснені у встановлений термін й відтак продаж прав суборенди державних сільгоспземель не розпочався з 1 січня 2024 року, як це було передбачено законом.
У Верховній Раді з’явилась низка законодавчих ініціатив щодо поновлення для військовослужбовців-учасників бойових дій та членів сімей безоплатної приватизації земельних ділянок сільгосппризначення з державного або комунального фонду.
На думку експертів KSE Агроцентр, дані законодавчі ініціативи можуть мати негативні соціальні та корупційні наслідки. Тож замість провокування земельної корупції, законодавцям варто сфокусуватись на реформуванні інституту безоплатної приватизації земель, як про це зазначено у Державній антикорупційній програмі на 2023-2025 рр., а захисникам і захисницям та сім’ям загиблих – віддячити повагою, грошима та іншим довічним забезпеченням відповідно до найкращих світових практик.
Довідка. Аналітичний огляд підготовлений завдяки підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) у межах Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International.
Нагадаємо, в Україні з 1 січня стартував новий етап земельної реформи, згідно з яким ліміти на продаж сільськогосподарських земель збільшилися зі 100 до 10 тис. га. Малий та середній агробізнес опинився під загрозою, а разом з ним функціонування сільських територій.
З 1 січня 2024 року настав другий етап відкриття ринку земель із залученням основних гравців – юридичних осіб, які зможуть отримати у власність в одні руки не більше 10 тис. га. Очікуваний вплив від цього на розвиток економіки коливається в діапазоні 1-2,7% ВВП щорічно впродовж наступних 3-х років.
За підрахунками експертів 187,7 тис. угод купівлі-продажу було укладено з моменту відкриття земельного ринку до листопада 2023 року.
Анна Лиса
Підписуйся на наш Telegram. Стеж за новинами у зручному форматі!
