Lunch & Wine: Эффективное управление земельным банком

В пятницу, 16 сентября прошел закрытый семинар для собственников и топ-менеджеров агарных компаний. Landlord совместно с партнерами мероприятия юридической компанией Alexandrov & Partners и SmartFarming собрал уважаемых гостей на первое мероприятие формата Lunch & Wine.

На встрече обсуждали эффективное управление земельным банком. Landlord представляет ключевые тезисы докладов спикеров мероприятия.

Оксана Крыжановская, Партнер Alexandrov&Partners, адвокат, председатель комиссии по вопросам инвестирования ICC Ukraine

– Сейчас в Украине идет борьба за землю. В нашу компанию все чаще обращаются иностранные инвесторы, готовые вкладывать деньги в украинскую землю. На нашем аграрном рынке уже активно представлен польский, чешский, эстонский капитал. По прогнозам, в ближайшие четыре года только КНР инвестирует более $3 млрд в украинский аграрный сектор.

– В современных реалиях инвесторов не интересует конкретно бизнес в Украине, гораздо более привлекательными являются земля и недвижимость, чтобы через год-два продать такие активы с максимальной прибылью. Это свидетельствует об одном: в ближайшие годы цены на землю и недвижимость в нашей стране будут расти.

– Нестандартные запросы и покупатели «равно» нестандартные виды услуг. К примеру, в последнее время землей интересуются фармацевтические компании. При этом они не понимают, как обращаться с этим активом. Такие инвесторы либо нанимают менеджера для управления землей, либо отдают приобретенную землю в управление агрохолдингам.

– Также современные реалии заставляют агрохолдинги серьезно работать с новыми «узкими» местами арендных отношений – это выморочное наследство; договора аренды с отлагательным условием, которые конкуренты активно заключают с пайщиками такого агрохолдинга; образование мелких агрохозяйств, особенно непосредственно местным менеджментом холдингов и пр.

– Управленцам стоит понимать, что за землю не могут отвечать только менеджеры на местах и/или юристы группы компаний. В нашей практике встречаются случаи, когда в холдинге с земельным банком более 30 000 га подобные функции возлагаются на сотрудников юридического департамента. Но у юристов всегда, особенно в агрохолдинге, достаточно большая загруженность, поэтому надеяться, что они смогут полноценно и эффективно решать подобные вопросы, не стоит. Также современная работа с пайщиками должна вестись специалистами, которые знают их потребности, тенденции среди конкурентов, ориентируются, в какой момент нужно сработать с социальной базой. Для этого нужно создавать отдельный земельный департамент.

– Отношения с сотрудниками внутри компании должны быть зарегулированные, и наличие трудового договора – это не все. С каждым сотрудником нужно работать комплексно, и мы называем это психологической ответственностью, закрепленной целым рядом документов. Также эффективность невозможна без четкого контроля и прозрачной системы мотивации, желательно KPI-мотивации, что является обязательным для земельного департамента.

Ксения Шейн, старший юрист Alexandrov&Partners

– Рост конкуренции на земельном рынке четко прослеживается даже в статистике Госгеокадастра Украины. Цифры говорят о том, что в 2015 году в Украине было проведено около 260 земельных аукционов, на которых было продано более 5500 га земли. В первом полугодии 2016-го – 510 земельных аукционов, на которых реализовали более 10 000 га земли. Количество аукционов растет, но растет и размер арендной платы. Если ранее 6% от нормативной денежной оценки земли – это было достаточно для удержания пайщика, то сейчас во многих регионах размер арендной платы уже возрос до 10%. При этом срок аренды сокращается.

– Частое явление – суды за землю. Но суды – это не только способ защиты. При продуманной работе – это действенный механизм достижения поставленной цели с минимальными затратами, особенно в вопросах продления договоров аренды.

– Особенно внимательной работы требует продление договоров аренды паев. Не всегда для собственников паев важен размер арендной платы, с ними нужно взаимодействовать постоянно. В практике нашей компании была ситуация, когда специалисты выехали в село на переговоры с пайщиками. На наш вопрос, почему они решили уйти, они ответили, что не знают, на кого работают. Нужно предлагать хорошие возможности сотрудничества, но не исключать личное общение, и не допустить переманивания пайщиков конкурентами.

– Собственники паев, как и любые другие арендодатели, не могут досрочно расторгнуть договор аренды, если это не предусмотрено таким договором. Единственным основанием, на котором возможно расторжение –  задолженность по оплате арендной платы свыше трех месяцев.

– Также все чаще как инструмент конкурентной борьбы используются уголовные дела из-за простоты их инициирования. Сейчас уголовное производство вносится в Единый реестр досудебных расследований на основании заявления лица о совершении преступления. «Открыть» уголовное дело просто, но вот квалифицированное недопущение отрицательных последствий такого дела для агропредприятия требует значительной юридической работы.

Артем Беленков, руководитель SmartFarming

– Тема построения комплексных систем управления земельным банком уникальна и очень полезна украинским аграриям. Дополнительно важно отдельное инновационное направление – дроны, спутники, точное земледелие, именно на этом мы концентрируемся больше всего.

– Для достижения максимального результата необходимо исключить все негативно влияющие на результат факторы. Сделав это, вы контролируете бюджеты, минимизируете риски и повышаете стоимость активов.

– Комплексная система снижает риск потери земельного банка, не допускает завышение площадей в учете и устраняет перерасходы бюджетов компаний, что в итоге повышает капитализацию компании. Статистика наших проектов показывает, что стоимость проекта значительно ниже, чем цена, уплаченная за игнорирование рисков.

– Не стоит забывать о воровстве и конкуренции. Для нанесения ощутимого ущерба вашей компании достаточно «купить» трех пайщиков в центре поля, чтобы сделать вам «дыры», провести полевые дороги в поле и испортить жизнь.

– Система строится на трех китах — отработанном бизнес-процессе и компетентных кадрах; программных инструментах и едином информационном поле; и, последнее, на актуальной информации (картография, отчеты).

– Системы управления земельным банком — это самый быстрый и качественный способ обеспечить контроль над активами и устойчивый рост. Построение таких систем обеспечивает менеджмент компании оперативными отчетами, визуализацией на электронной карте всех арендованных участков, полей компании.

– Результат работы консультанта – не есть панацея от всех проблем, компания должна со своей стороны провести определенную работу, например, привести данные в учете к реальным показателям по карте, или провести объезд всех технических потерь земли, оценить возможности рекультивации и провести ее, проработать риски по земельному банку.