Юрій Дячук: На старті ринку на продаж виставлять до 3% паїв

За два з половиною місяці в Україні починається перший етап відкриття вільного обігу сільськогосподарського землі. Є певні обмеження щодо концентрації землі, складу учасників ринку, не закінчена робота над нормативною базою, залишились питання щодо геопросторових даних… Вже зрозуміло, що всі ці питання будуть вирішуватися «по ходу гри», але до початку роботи ринку вже готуються і продавці, і інвестори. Втім, зрозумілим вже є і те, що валу пропозицій з 1 липня не відбудеться. Є розрахунок, що на старті ринку до продажу власники запропонують лише 3% паїв. Хоча це «лише» становить близько 800 тис га – величезну за всіма стандартами площу. Проблема в тому, що ці землі будуть продаватися ділянками по 2 га, розкиданими по всій Україні. Яким чином привести на ринок не тільки продавців, а й покупців сільськогосподарської землі – в інтерв’ю із CEO Інвестиційної компанії INTELEVRAZ Юрієм Дячуком.

Наразі вся увага прикута до питань майбутньої ціни землі, готовності власників до введення вільного обігу тощо. Чи є якась підготовка зі сторони інвесторів, без яких ринок неможливий? 

Так, певна підготовка до ринку, який стартує в липні, проводиться. По ринку землі створюються маркет-плейси, деякі групи засновують клуби, в яких намагаються зацікавити операторів капіталів інвестиціями в землю. Є третя аудиторія, котра започатковує земельну платформу. Великий капітал із цікавістю дивиться в цей бік, хоча ще не розуміє, як він може взяти участь у ринку після 2024 року, коли відкриється великий ринок.

Як це? Немає розуміння, що робити з 10 000 гектарів, але є розуміння, що робити зі 100 гектарами?

Це зрозуміле питання. Скажімо, на півдні 100 гектарів коштуватимуть близько $100 тис, у кукурудзяно-соєвому поясі їх ціна це становитиме $200 тис. Візьмемо середньостатистичного забезпеченого суб’єкта, який має $100-200 тис. Ця особа має основну зайнятість і не може відволікатися на управління своєю інвестицією. Тобто потрібні люди, які б керували цим активом.

Ми працюємо над такими сервісами: для такого інвестора буде потрібно знайти орендаря, котрий буде чітко виконувати зобов’язання, вести перемовини з фермером…

Тим більше, що ринків у перспективі буде три. Першим буде «ринок піщинок», ділянок по одному паю у 2 га, потім він переростатиме в «ринок каменів» по 100 га, а вже згодом – у «ринок брил» по 1000 га і більше.

От коли «ринок каменів» переходитиме в «ринок брил», це вже буде цікаво для великого капіталу. Це будуть громадяни України, які зможуть купувати масиви землі або заходити у великі інвестиційні проекти. Проте їм треба буде знати, в кого скуповувати цю землю.

Тобто земля має бути консолідована. Керувати консолідованою землею вже набагато легше, але її вартість і ціна оренди також будуть вищими. Тому треба буде консолідувати куплену інвестором в роздріб землю. Це буде розтягнутий у часі процес, оскільки він пов’язаний із термінами довготривалої оренди. Проте в підсумку це дасть певний capital gaine, земля може подорожчати без будь-яких операцій, просто за рахунок консолідації.

Однак чи буде взагалі можливо консолідувати землю для продажу у великі масиви?

На мою думку, в Україні виникне ринок спекулянтів, які скуповуватимуть землю першими та потім консолідуватимуть ділянки. Так, хтось продає, а хтось не продає свою землю, але це консервативний ринок, це повільний процес.

Відсоток дохідності за інвестиціями в землю не буде надто високим. Через те, що ринок новий, зростання цін буде, але не в тих масштабах, яких більшість гравців очікує. Варто усвідомлювати, що на початковому етапі ми будемо працювати тільки з українським капіталом.

Читайте: Продав агробізнес: куди вкласти кошти

Ціни оренди в Україні вже підтягнулися до французьких, але в нас немає дотацій. Український фермер через це заробляє менше, ніж у Франції, але його рятує те, що землі в нього більше, на об’ємі він заробляє те, що французам дає дотація на гектар.

Якщо ситуація з пониженням дохідності традиційних галузей економіки триватиме, інтерес до землі буде не лише за 15% дохідності, як зараз, а, навіть, і за 5%. Тому що земля – актив, який люди сприймають психологічно: я маю певну ділянку землі, вона нерухома і вічна.

Дохідність нерухомості становить 5%, але інвестувати у квартири вважається вигідним. Так само буде і з землею. Головне питання – ким вона управляється та наскільки ефективно. Тут ми можемо допомогти, знайти для землі господаря, правильно оформити договори оренди, відпрацювати бізнес-модель.

Якої нормативної бази все ще бракує для повноцінного старту ринку землі?

На мій погляд, найважливішим для майбутніх операторів ринку є питання консолідації земель у межах одного поля. Крім того, варто спростити систему обміну – такі норми існують, але вони розраховані на використання землі для сільськогосподарського виробництва. Треба адаптувати їх під потреби покупців і продавців землі. Дуже допомогло б інвесторам переведення угод купівлі-продажу землі в онлайн. Я вже розумію, що навантаження на нотаріусів буде надмірним, це може бути вузьким місцем.

Скільки землі, на Ваш погляд, може бути виставлено на продаж з 1 липня цього року?

Є люди, які хочуть продати пай, та є люди, які хочуть його купити, зараз це переважно ті, хто землю обробляє. Термін дії майже 6% всіх угод оренди закінчується у 2021 році. Серед власників таких паїв точно є й ті, хто вже вирішив продати землю. Звісно, що вони прагнуть найвищої ціни, та їх очікування не будуть задоволені. За нашими оцінками, близько половини з цих 6% – це ті, хто в липні вийде на ринок.

Джерело: Зерно