Ринок землі в Україні функціонує вже кілька років, і за цей час аграрні компанії виробили власні підходи до управління земельним банком. Для нашої компанії основним залишається орендний формат, який забезпечує стабільність, передбачуваність і дає можливість стратегічно планувати розвиток. Водночас ми поступово впроваджуємо механізм викупу земельних ділянок, що виставляються на продаж, розглядаючи його як доповнення до орендної моделі та спосіб утримувати землю в межах компанії.
Механізм побудований просто. Якщо власник земельного паю ухвалює рішення продати ділянку, компанія насамперед пропонує її своїм співробітникам. Вони можуть придбати землю у приватну власність, використовуючи власні кошти, без будь-яких пільг або фінансування з боку компанії. Після оформлення угоди новий власник укладає стандартний договір оренди на загальних умовах, які діють у відповідній місцевості. У тих випадках, коли серед працівників не знаходиться охочих до купівлі, компанія може викупити ділянку самостійно, якщо вона має стратегічне значення для збереження масиву або забезпечення безперервності виробничого процесу.
Такий підхід дозволяє підтримувати цілісність земельного банку, не виходячи за межі ринкових принципів. За кілька років роботи моделі близько п’яти тисяч гектарів перейшли у власність співробітників і залишаються в орендному користуванні компанії. Досвід показав, що поєднання оренди та вибіркового викупу може створювати стійку систему, у якій зберігається баланс інтересів компанії та її орендодавців.
Про переваги та недоліки цієї моделі поговоримо детальніше.
Практичні переваги моделі для компанії та співробітників
Використання змішаної моделі, у якій оренда поєднується з вибірковим викупом, дало змогу підвищити ефективність управління земельним банком і зменшити адміністративне навантаження. Коли кількість орендодавців скорочується, робота з договорами, виплатами та звітністю стає більш структурованою, а контроль за виконанням зобов’язань — точнішим. Це особливо відчутно у великих масивах, де кожна зайва ланка комунікації створює ризик помилок або затримок.
Позитивний ефект відчутний і в самому характері взаємодії. Співробітники, які стають орендодавцями, добре розуміють внутрішні процеси компанії, її підходи до роботи, фінансову дисципліну та планування. Це спрощує діалог, знижує кількість непорозумінь і формує вищий рівень довіри. Для них така інвестиція має зрозумілу логіку: земля залишається ліквідним активом, а дохід від оренди є стабільним і передбачуваним. Для компанії, своєю чергою, це спосіб зберігати землю в колі партнерів, які поділяють її принципи та підходи.
Ще однією перевагою є зменшення ризику переходу земель до сторонніх структур. У випадках, коли пайовики ухвалюють рішення продати ділянку, наявність внутрішнього кола потенційних покупців — співробітників або самої компанії — дозволяє оперативно приймати рішення і не втрачати контроль над масивом. Таким чином, ми утримуємо землю в межах стабільної, прогнозованої системи, де всі учасники зацікавлені в довгостроковому результаті.
Разом із тим така модель, попри свою ефективність, має й певні обмеження, які необхідно враховувати, щоб уникнути дисбалансу.
Ризики, які потребують управління
Попри очевидні переваги, змішана модель оренди й викупу вимагає зваженого управління. Один із потенційних ризиків полягає в поступовій концентрації земель у руках окремих осіб. Коли орендований масив стає надто великим, власник отримує сильнішу переговорну позицію під час пролонгації договору. Це природна ринкова динаміка, але вона потребує уважного балансування, щоб зберігати рівні умови для всіх сторін.
Іншим чинником, який потребує контролю, є подвійна роль працівника. Людина, яка одночасно є співробітником і орендодавцем, може по-різному оцінювати комерційну доцільність тих чи інших рішень. У більшості випадків такі ситуації не створюють конфліктів, однак вимагають чітких внутрішніх правил і прозорої комунікації, щоб розмежувати трудові та майнові відносини.
Певним обмеженням залишається й фінансова складова. Не кожен співробітник має можливість інвестувати у придбання землі, адже компанія свідомо не створює програм внутрішнього кредитування. Ми дотримуємося принципу ринкової рівності: усі орендодавці, незалежно від того, чи є вони працівниками компанії, чи зовнішніми власниками, мають однакові права та зобов’язання.
За умови дотримання цих принципів ризики залишаються керованими, а сама модель збалансованою. Її успішність залежить від здатності компанії підтримувати відкритий діалог із власниками землі, зберігати прозорість і діяти послідовно у всіх рішеннях, що стосуються управління земельним банком.
Саме так вдається перетворити викуп із формальної процедури на дієвий інструмент довгострокової стабільності, який органічно поєднується з орендною моделлю.
Досвід, що формує партнерство
Досвід показав, що участь співробітників у викупі землі створює всередині компанії нову якість взаємодії. Інвестуючи власні кошти у придбання паїв, вони фактично стають партнерами компанії, зберігаючи при цьому прозорі, ринкові взаємини як орендодавці.
Для компанії така модель має стратегічну цінність. Вона дозволяє утримувати земельний банк у межах перевіреного кола власників і мінімізує ризики виходу ділянок за межі нашої екосистеми. Водночас вона підсилює команду: власник землі, який працює в компанії, сприймає її розвиток не лише як робоче завдання, а як власний довгостроковий інтерес. Це створює спільну мотивацію і підвищує рівень довіри в усіх процесах, що стосуються управління землею.
Така форма залучення співробітників не змінює суті бізнесу, але робить його міцнішим. Вона формує відповідальність, побудовану на партнерстві, і створює умови, за яких земля залишається в надійних руках — у власності людей, які розділяють цінності компанії та зацікавлені в її сталому розвитку.
