Два роки тому, 1 січня 2024 року, український агробізнес отримав право, на яке чекав десятиліттями: юридичні особи офіційно увійшли на ринок землі з лімітом до 10 тис га в одні руки. Станом на січень 2026 року можна сміливо констатувати: ринок не просто вижив в умовах війни, а став зрілим інвестиційним майданчиком, де правила гри диктують вже не емоції, а капіталізація та ROI. Про це пише Landlord
В Україні, з моменту відкриття ринку землі, середня вартість гектара зросла на 60% і наразі становить 60,7 тисячі гривень. За чотири роки дії ринку уклали понад 339 тисяч угод купівлі-продажу земельних ділянок, йдеться у дослідженні Опендатабот.
Якщо порівняти перше півріччя 2025 року та перший період функціонування ринку землі (липень-грудень 2021-го), то кількість угод зросла на 13%, водночас сума угод – майже втричі (з 2.85 млрд грн до 8.22 млрд грн), йдеться в аналітиці.
За два роки присутність юридичних осіб кардинально змінила ціновий ландшафт. Якщо у 2023 році середня ціна гектара коливалася в межах 37–40 тис. грн, то за підсумками 2025 року середньозважена вартість гектара для юридичних осіб сягнула 74 323 грн.
Юридичні особи готові платити за консолідовані масиви значно більше (в середньому на 50–60% дорожче, ніж приватні особи). Лідерами за ціною стали західні та центральні області. В Івано-Франківській області зафіксовані піки до 165 тис. грн/га, тоді як у прифронтових регіонах (Херсонщина, Запоріжжя) земля торгується на рівні 35–38 тис. грн/га.
«Попри воєнні ризики, у 2025 році ринок сільськогосподарських земель зберіг ліквідність, продемонстрував стале зростання вартості та сформовану структуру попиту. У 2026 році ключовими чинниками його розвитку й надалі залишатимуться безпекова ситуація, регіональна специфіка та інвестиційна привабливість земельних ділянок», – зазначив заступник Міністра економіки, довкілля та сільського господарства України Денис Башлик.
За останній рік ринок перейшов від кількісного накопичення до якісного відбору. Агрохолдинги припинили скуповувати «все підряд», зосередившись на логістично зручних ділянках із високим балом бонітету.Всього було продано понад 340 тис. га. Компанії викупили близько 128 тис. га (майже 40% загального обсягу ринку у грошовому еквіваленті). Великі гравці використовують переважне право для викупу земель, які раніше були в них в оренді, щоб «зацементувати» свої земельні банки.
Нагадаємо також, що 2025 рік став роком запуску проєкту «Державний земельний банк». Це змінило правила гри для тих, хто не має ресурсу на викуп, але хоче стабільності. Державні землі тепер здаються через онлайн-аукціони на Prozorro.Продажі на термін до 50 років. Верховна Рада затвердила норму про вилучення до 20% земель при приватизації держпідприємств у спеціальний фонд для захисників України. Це створює новий соціальний шар землевласників.
Незважаючи на зростання, ринок стикається з трьома критичними проблемами. По-перше йдеться про доступ до фінансів. Кредитування під заставу землі (іпотека) зросло (до 236 договорів на місяць), але ставки залишаються високими для малих та середніх фермерів. При цьому замінування та фізична недоступність земель на Сході та Півдні стримують близько 20% потенційного ринку.
Понад 15% угод у 2025 році затримувалися через проблеми з документацією (накладки в кадастрі, невирішені спадкові справи).
До 2026 року земля в Україні остаточно перетворилася з «проблемного паю» на ліквідний актив. Для агрохолдингів володіння землею — це вже не розкіш, а питання фінансової стійкості: банки охочіше кредитують компанії з власним земельним банком, ніж тих, хто працює на короткостроковій оренді.
Станом на початок 2026 року ринок сільськогосподарської землі в Україні залишається головним майданчиком для капіталізації агробізнесу. Заступник голови Всеукраїнської аграрної ради (ВАР) Денис Марчук зазначає, що попри війну, актив зберігає статус «тихої гавані» для інвесторів, проте динаміка цін у 2026 році буде диференційованою.
За словами експерта аграрного ринку, земля залишається одним із найбільш надійних активів для інвестування, а попит на неї з боку аграріїв і надалі зберігатиметься. Водночас швидкість зростання цін напряму залежатиме від розвитку війни та загальної стабільності в країні.
У 2026 році прірва між «спокійними» та «ризиковими» регіонами стане ще глибшою. Конкуренція за землю локалізується там, де вона залишається. У разі покращення безпекової ситуації інтерес до купівлі землі може посилитися, що стимулюватиме подорожчання. Якщо ж війна затягнеться, ринок інші опитані виданням Landlord експерти очікують подальше зростання ціни на рівні до 15% на рік. Найвищу динаміку покажуть землі, придатні до зрошення, та масиви, що знаходяться поза зоною ризику бойових дій. При цьому стримувальним фактором виступатимуть жорсткі монетарні умови НБУ та дефіцит «дешевої» гривні на ринку. Без фундаментальних змін у безпековій ситуації, тобто різких цінових стрибків по всій країні не прогнозується.
У разі прискорення переговорних процесів та покращення безпекової ситуації очікується різкий сплеск інвестиційної активності. Земля стане першим активом, який відреагує на зниження ризиків. За таких умов ціна може показати зростання на 15–20% за рік, особливо в центральних та західних регіонах.
Заступник голови Ради Асоціації «Земельна спілка України», старший проєктний менеджер Офісу реформ при КМУ Андрій Мартин коментує, що реальна верхня межа — це економіка виробництва: ціни на продукцію, урожайність, витрати, логістика, ризики. Тому в 2026 році, швидше за все, ми побачимо ще більший розрив між «топовими» регіонами та територіями з високими військовими ризиками
Якщо інтенсивні бойові дії триватимуть, ринок працюватиме у режимі помірної капіталізації. Земля надалі сприйматиметься як надійний фінансовий актив для збереження коштів, але попит буде стриманим. Очікувана динаміка — стабільні 10-12% росту, що перекриває рівень інфляції.
Новий портрет покупця землі
Міф про ІТ-фахівців, що масово скуплять українські чорноземи, залишився в минулому. Зараз покупців можна умовно розділити на декілька груп. Великі фермери викуповують «свою» землю, щоб зацементувати бізнес. На кожні 5 тис. га оренди аграрії вже мають у власності 100–200 га критичних ділянок. Власники автосалонів та ритейлери інвестують накопичену гривню в землю через обмеження на вивід капіталу за кордон. Земля стала найнадійнішим «сховищем» для надлишкової ліквідності.
Топменеджери агрохолдингів інвестують власні бонуси в землю, яку самі ж обробляють, підписуючи довгострокові договори оренди (на 15–20 років) зі своїм роботодавцем.
Найцікавіший тренд 2026 року — торгівля не самою землею, а правами на її оренду. «Право оренди інколи коштує половину вартості самої землі. У Вінницькій області право оренди на 7 років можна продати за $1000-2500/га», — зазначає Володимир Нагорний (Fortior Capital).
Є і ще один аспект який неодмінно змінить ринок землі у 2026 році і надалі. З 16 січня 2026 року в Україні офіційно легалізовано множинне громадянство. Для агросектору це не просто паспортна реформа, а фактичне відкриття ринку сільськогосподарських земель для іноземців, які набудуть статус «нових українців».Закон дозволяє громадянам «дружніх» країн отримувати паспорт України за спрощеною процедурою.
Іноземець, який отримав український паспорт вранці, вже пообіді має право придбати до 10 000 га землі (як і будь-який інший громадянин України).
Правки про заборону купівлі землі протягом 3–5 років після набуття громадянства були відхилені. Це означає, що ринок відкривається «тут і зараз».
Іноземні інвестори з доступом до «дешевих» європейських чи американських кредитів можуть пропонувати вищу ціну викупу паїв у селян, змушуючи нинішніх орендарів піднімати ставки оренди, щоб втримати земельний банк.
Західні фонди можуть заходити на ринок через довірених осіб із подвійним громадянством, що дозволить їм легально акумулювати великі масиви земель, які раніше були лише в оренді.
