Оформлення прав на земельні ділянки традиційно залишається однією з найважливіших та найбільш чутливих тем в Україні. Оскільки земля є стратегічним ресурсом, будь-які зміни в правилах її приватизації, оренди чи передачі мають прямий вплив на добробут громадян та стабільність бізнесу. У 2025 році законодавство зробило вагомий крок уперед, зосередившись на максимальному спрощенні процедур, посиленні державного контролю та активному впровадженні цифрових технологій.
Серед ключових оновлень земельного законодавства 2025 року можна виділити три фундаментальні напрями:
По-перше, відбулася суттєва трансформація процесу приватизації. Основний акцент зроблено на швидкості та зручності для людей: строки розгляду заяв значно скоротилися, а бюрократичне навантаження зменшується завдяки скасуванню низки зайвих довідок. Тепер громадяни можуть подавати заяви на приватизацію онлайн через портал «Дія» або спеціальні регіональні платформи, що робить процес прозорим та позбавляє необхідності відвідувати державні установи особисто.
По-друге, зазнали змін правила оренди земельних ділянок. Законодавець впровадив нові норми щодо мінімальних строків оренди, що забезпечує стабільність для аграріїв. Важливим нововведенням стала обов’язкова реєстрація кожного договору оренди в єдиній електронній системі. Це дозволяє державі ефективніше контролювати використання сільськогосподарських земель за призначенням та уникати тіньових схем обробітку.
По-третє, оновилася сфера кадастрового обліку. Україна остаточно переходить до сучасних цифрових координатних систем, що мінімізує помилки в геодезичних даних. Відтепер при здійсненні будь-яких реєстраційних дій перевірка меж ділянки є обов’язковою процедурою. Такий підхід дозволяє виявляти та усувати накладки або дублювання кадастрових номерів, що раніше часто ставало причиною тривалих судових спорів між власниками сусідніх наділів.
Ці кроки роблять земельну сферу більш прогнозованою, захищають право власності та створюють сприятливі умови для інвестицій в українську землю.
Серед іншого нагадаємо, що з 1 січня 2025 року набули чинності жорсткі правила щодо “незатребуваних” земельних часток. Якщо власник сертифіката на пай не оформив право власності, він може втратити землю.
До 1 січня 2025 року всі власники незатребуваної земельної ділянки (паю) або їхні прямі спадкоємці повинні оформити право власності… Якщо вимогу не буде виконано, вважатиметься, що власники ділянок автоматично відмовилися від землі” (згідно зі змінами до ст. 13 Закону №2498-VIII).
Це означає землі, на які не оформлено право власності, будуть визнані безхазяйними та передані у комунальну власність громад.
Новий етап мінімального податкового зобов’язання (МПЗ)
У 2025 році розрахунок податку на землю став більш уніфікованим. Це стимулює вихід ринку з “тіні”, оскільки платити доведеться навіть за ті ділянки, які офіційно не обробляються.
Для розрахунку МПЗ встановлено фіксований коефіцієнт 0,057 від нормативної грошової оцінки (НГО). Для сільгоспугідь податок становить не менше 0,3% та не більше 1% від їхньої НГО.
Обов’язкова цифровізація та реєстрація через «Дію»
Паперові договори поступово відходять у минуле. Тепер ключовим стає Державний реєстр речових прав (ДРРП) та електронні сервіси. Запроваджено обов’язкову електронну реєстрацію земельних ділянок та договорів оренди через сервіси на кшталт “Дія”. Право оренди виникає не з моменту підписання договору, а з моменту його реєстрації в реєстрі.
Спрощення процедури зміни цільового призначення
Для стимулювання відбудови та розвитку інфраструктури (зокрема цифрової), законодавство дозволило швидше змінювати призначення землі.
Законом №4321-IX від 25.03.2025 запроваджується ряд норм які сприятимуть скороченню строків отримання ділянок з 6 до 3 місяців” (щодо розбудови мереж у сільській місцевості).
Встановлюються особливості формування та державної реєстрації земельних ділянок на територіях проведення бойових дій та тимчасово окупованих територіях, зокрема визначається, що це відбувається без проведення землевпорядних робіт в натурі (на місцевості). При цьому встановлюється обов’язковість уточнення відомостей Державного земельного кадастру про такі земельні ділянки після припинення дії воєнного стану.
Також переноситься (з 2025 року до 2028 року) кінцевий термін, протягом якого встановлення і зміна цільового призначення земельних ділянок може здійснюватися без розроблення комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад. Також удосконалюється процедура розроблення схем планування окремих частин території України, зокрема, встановлюється, що зазначені схеми розробляються у разі прийняття рішення про їх розроблення Кабінетом Міністрів України. Відсутність зазначених схем не є перешкодою для розроблення інших видів містобудівної документації.
Децентралізація та управління громадами
Завершився процес передачі повноважень від держави до місцевих громад (ОТГ). Тепер саме громади є повноправними розпорядниками земель за межами населених пунктів. Рішення про передачу в оренду або продаж (комунальних земель) приймаються виключно на місцевих сесіях. Оренда державних та комунальних земель відбувається виключно через електронні торги Prozorro.Продажі.
Продовження терміну оформлення паїв до 2028 року
Найважливіша зміна для приватних власників. Попередній дедлайн (1 січня 2025 року) скасовано. Парламент ухвалив закон, який дає власникам ще три роки на реєстрацію права власності.
Строк оформлення права власності на земельні ділянки власниками невитребуваних земельних паїв продовжено до 1 січня 2028 року. Якщо до цієї дати право не буде оформлено, вважатиметься, що власники відмовилися від одержання ділянки” (згідно із Законом №3993-IX).
Запуск “Аграрних нот” як фінансового інструменту
З 2025 року аграрії отримали новий спосіб залучення грошей під заставу майбутнього врожаю. Це альтернатива банківським кредитам, яка дозволяє купувати землю або техніку. Першу аграрну ноту видало ТОВ «АГРОФІРМА-ОБРІЙ» з Хмельницької області, а її першим власником стало ТОВ «АП ІМПОРТ» Групи компаній «Агропросперіс», виступивши у ролі кредитора. Рахунок у цінних паперах кредитора обслуговується депозитарною установою АТ «Райффайзен Банк».
Аграрна нота є електронним документом у системі ДРРП. Перевага полягає у тому, що висока ліквідність та можливість швидкого отримання обігових коштів без складної тяганини з банківською заставою майна.
Аграрна нота – це неемісійний цінний папір, який існує в електронній формі у вигляді облікового запису в депозитарній системі та відображається в Реєстрі аграрних нот. Цей інструмент надає можливість агровиробникам залучати фінансування під заставу майбутньої сільськогосподарської продукції, сприяючи розвитку ринків капіталу в агросекторі. Реєстр аграрних нот ведеться ПАТ «Національний депозитарій України», який забезпечує надійний облік усіх виданих аграрних нот. Він дозволяє проводити операції з аграрними нотами як на організованому, так і поза організованими ринками капіталу та сприяє залученню інвесторів в агросектор.
Зростання середньої ціни та індексація НГО
Ринок адаптувався до присутності юридичних осіб. Станом на 2025 рік спостерігається зростання ціни за гектар на 30–35% порівняно з попередніми роками. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки (НГО) на 2025 рік встановлено на рівні 1,12. Мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ) тепер становить у середньому 1 400 грн за гектар для ріллі.
Посилення прозорості через електронні аукціони
Оренда та продаж державних і комунальних земель тепер відбуваються виключно через систему Prozorro.Продажі. У 2025 році процедуру вдосконалено (Законопроєкт №14237), щоб мінімізувати ризики для добросовісних учасників.Запроваджується термін проведення повторних торгів у разі визнання їх такими, що не відбулись та конкретизуються вимоги до осіб, які бажають взяти участь у земельних торгах.
Підтримка малих фермерів через ДАР
Уряд продовжив спеціальні програми субсидій для тих, хто обробляє невеликі площі землі (до 120 га).
Виплати які можна отримати — це бюджетна субсидія у розмірі 4 000 грн за 1 га. Утім, є умова — це обов’язкова реєстрація в Державному аграрному реєстрі (ДАР). Це стимулює легалізацію всіх ділянок, які фермер обробляє “в білу”.
Загалом 3 000 малих фермерських господарств отримають підтримку в таких областях: Сумська, Чернігівська, Донецька, Харківська, Дніпропетровська, Запорізька, Миколаївська, Херсонська та Одеська області.
Програма орієнтована на юридичних осіб (фермерські господарства та товариства з обмеженою відповідальністю) та фізичних осіб-підприємців, які мають зареєстровані сільськогосподарські угіддя площею від 10 до 500 гектарів.
У програмі можуть брати участь лише ті заявники, які зареєстровані та ведуть свою діяльність у вищезазначених, постраждалих від війни областях.
