Новини / Ринок землі     08 вересня 2016 11:00

Дмитрий Александров, управляющий партнер Alexandrov&Partners про восемь правил эффективного управления земельным банком


В условиях действующего моратория на приобретение земельных участков самым популярным способом получения в пользование земель сельскохозяйственного назначения является использование договоров аренды.

Дмитрий Александров, управляющий партнер Alexandrov & Partners

Дмитрий Александров,
управляющий партнер Alexandrov & Partners

Многим агрохолдингам знакома проблема выхода пайщиков, их перехода к прямым конкурентам, судебных исков о расторжении договоров аренды земельных участков и т. д. Как следствие — сокращение площади арендованных полей или появление «шахматки», когда на массиве часть участков арендует один арендатор, а часть — другой. Это зачастую парализует возможность их эффективной обработки.

Несовершенное законодательство, задержка арендной платы из-за отсутствия оборотных средств и надлежащего кредитования, коррумпированность конт­ролирующих органов, недобросовестная конкуренция (промышленный шпионаж и рейдерство) — основные причины возникновения таких ситуаций. Как их устранить? На основе своего практического опыта могу дать такие рекомендации.

1. Сформируйте единую унифицированную базу договоров аренды, которая будет включать в себя информацию о сроках соответствующего договора, размере и сроках оплаты арендной платы. Дополнительно в данной базе должна быть встроена система напоминаний о заканчивающихся договорах аренды (не позже чем за полгода), что позволит вовремя проводить работы над их пролонгацией.

2. Назначьте ответственных за работу с земельным банком. Желательно сформировать отдел, который будет курировать все работы, связанные с земельным банком: с базой договоров, пайщиками, общественностью и органами местного самоуправления. Для организации его работы необходимо составить специальное Положение о земельном отделе, в котором будут четко урегулированы планы работ, правила взаимодействия, права и обязанности, а также мотивации для успешной работы и наказание за несоблюдение установленных требований. Дополнительно необходимо подготовить должностные инструкции сотрудников, а также соглашение о конфиденциальности.

3. Своевременно оплачивайте аренду. Далеко не все агрокомпании уделяют этому вопросу должное внимание, хотя для ограниченных в финансовых ресурсах селян-пайщиков он жизненно важен. Постарайтесь оплачивать аренду раньше срока, установленного договором, либо выплачивайте деньги почти сразу после обращения арендодателя. Это даст вам преимущество перед конкурентами.

4. Правильно подписывайте договоры аренды. Такие договоры рекомендуется подписывать на каждой странице с указанием приложений, которые являются неотъемлемой частью договора, или прошивать, нумеровать и скреплять подписями и печатью предприятия. Подписи на договорах желательно делать с указанием фамилии, имени и отчества арендодателя, подписывать он должен лично. В дальнейшем при обжаловании это позволит провести почерковедческую экспертизу и уменьшить риск расторжения и/или признания договора недействительным (незаключенным).

5. Взаимодействуйте с представителями местной власти, которые имеют влияние на формирование общественного мнения по земельным вопросам. Особую важность данного направления работы можно продемонстрировать на примере одного из наших клиентов. Он потерял часть земельного банка. Результаты поездки наших юристов показали, что предприятие не имело сторонников в органах местного самоуправления, а сельский председатель и директор школы неофициально поддерживали прямых конкурентов и всеми силами способствовали расширению их земельного банка.

6. Работайте с пайщиками. По данному вопросу необходимо разработать конкретный план PR-мероприятий, направленных на повышение авторитета компании на местах и выявление самых важных потребностей пайщиков. Это должны быть четко спланированные и систематизированные меры, которые удовлетворяют самые важные потребности в конкретный момент (например, уборка деревьев, вырезка сорняков, ремонт кладбища, ремонт школы, детского сада, поздравления с праздниками и т. д.). Некоторые аграрные холдинги организовывают выезды пайщиков на свои поля, показывая, что их земля бережно и эффективно обрабатывается.
7. Контролируйте качества почвы. Проводите комплексные мероприятия, которые помогут сохранить характеристики почвы и ее плодородность. Многие холдинги проводят специальный биохимический анализ почв, позволяющий исключить перенасыщение земельных участков удобрениями и средствами защиты растений.

8. Используйте инновации. Интересным трендом является внедрение систем автоматизированного контроля за персоналом и техникой, мониторинга полей с возможностью протоколирования посещений полей агрономами, мониторинга влажности почвы и т. д. Как показывает опыт крупных аграрных холдингов, данная система за счет повышения эффективности производства и экономии средств окупает себя менее чем за шесть–восемь месяцев.

Читайте також