Перше місце Київської області за обсягом реального продажу землі сільськогосподарського призначення за усіма легальними і напівтіньовими схемами не випадкове. Адже земельні ділянки навколо Києва і деяких районних центрів користуються надвисоким попитом як з боку власне аграрних підприємств, що забезпечують попит платоспроможного столичного ринку на овочі, фрукти, продукцію тваринницького комплексу, так і з боку інших суб’єктів господарювання, які усіма доступними методами змінюють цільове призначення землі.

Йдеться не тільки про забудову ділянок житловими або торговельними та складськими комплексами, а й про перевід ділянок у землі рекреаційного та водного фонду (облаштування зон відпочинку, створення рибних господарств тощо).

Загалом за минулий рік у Київській області було продано 7,67 тис. га земель сільськогосподарського призначення — майже 11 тис. ділянок. Ще понад 15 тис. ділянок було виставлено на продаж.

Вражає сума, яка була зафіксована Міністерством розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, — 1,799 млрд гривень, що перевищує обсяг реального продажу землі в усіх інших регіонах разом узятих. Але, як вже було зазначено, серед іншого йдеться і про землі, розташовані у безпосередній близькості до столиці.

Загалом за вартістю ріллі столичний регіон перебуває лише на 16-й позиції у рейтингу областей за нормативною оцінкою землі сільськогосподарського призначення з показником 26,5 тис. гривень за 1 га.

При цьому розрахунки Landlord, які базуються на інформації про вартість оренди землі у Київській області, показують, що реальна ринкова ціна гектара на старті вільного продажу землі тут сягатиме близько 35 тис. гривень.

Усього в Київській області площа сільськогосподарських земель становить понад 1,4 млн га, з яких 1,3 млн га — орні землі. У приватній власності перебуває 82% землі сільськогосподарського призначення.

Друге місце Харківської області у рейтингу з показником у 119 млн гривень, які виручили власники земель сільськогосподарського призначення, більш ніж у 10 разів поступається даним Київського регіону. Це ще раз доводить, що інформація Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства по Київській області була складена без урахування змін, які відбувалися з цільовим призначенням ділянок.

У середньому, якщо проаналізувати угоди, укладені на Харківщині, виходить, що ціна 1 га при продажу орної землі становила приблизно 26,5 тис. гривень. Особливо цікавим показник є на фоні того, що нормативна грошова оцінка аграрної землі в області становить понад 32 тис. гривень за гектар, а розрахунки, проведені Landlord на підставі даних відкритих електронних торгів права на оренду землі сільськогосподарського призначення, дали таку саму цифру — рівно 32 тис. гривень за 1 га.

Можливим поясненням тут може бути розмір самих ділянок, які були продані, — він становив менше ніж 2 га. Тобто переважно реалізувалися дрібні ділянки (один пай чи частина одного паю), що в очах покупців не є цінним надбанням. Адже, як вже неодноразово зазначалося, більшу ціну після запуску вільного обігу сільськогосподарських земель пропонуватимуть за великі монолітні масиви площею 50–100 га, не розділені географічно, не розкидані по різних сільрадах тощо.

Навіть у офіційній грошовій оцінці є друга цифра — 67 тис. гривень за 1 га. Так були у Харківській області оцінені землі з багаторічними насадженнями. Якість ґрунтів (у регіоні переважають чорноземи) та розвинене садівництво роблять Харківську область однією з найпривабливіших на земельному ринку. Головні сільськогосподарські культури — кукурудза, соняшник, пшениця, кормові трави, цукровий буряк, ячмінь. Розвинене садівництво (вишні, груші, сливи, яблука тощо). Структура посівних площ така: зернові культури становлять 49%, кормові — 25%, технічні — 17%, овочі та картопля — 9%.

Загалом за 2019 рік у той чи інший спосіб у Хмельницькій області було продано 2,7 тис. га земель сільськогосподарського призначення. Сума, яка була виручена за цим продажем, за даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, становить 107 млн гривень. Це просто разюча різниця з даними Київської області — виходить, що гектар землі у Хмельницькому регіоні коштує майже у шість разів менше, ніж земля навколо столиці. Але ще раз зазначимо, що столичний регіон не є показовим для проведення таких розрахунків.

Скоріше, саме розрахунок, який можна зробити на підставі оборудок із землею у Хмельницькій області, відображає справжній рівень цін на угіддя в Україні. Якщо спиратися на цю інформацію, то ціна 1 га сільгоспземлі виходить трохи меншою за 40 тис. га.

Водночас розрахунок Landlord, зроблений на підставі даних про вартість довгострокової оренди землі, отриманої на відкритих електронних торгах, показує, що ціна гектара орної землі у Хмельницькій області повинна становити близько 60 тис. гривень. Втім, нормативна грошова оцінка землі в області зроблена на рівні 30,5 тис. гривень за 1 га. Тож отриманий «коридор цін» у 30–60 тис. гривень за гектар можна вважати зразковим у масштабах усієї України.

Тим паче, що саме Хмельницька область наразі є однією з найбільш сприятливих для сільського господарства за ґрунтово-кліматичними умовами. Площа земель сільськогосподарського призначення становить 2,1 млн га, з яких 1,56 млн га — орні землі. Найбільші посівні площі займають зернові культури, серед яких озима пшениця, та цукрові буряки. Вирощують також ячмінь, горох, овес, гречку, кукурудзу. Важливою галуззю рослинництва є вирощування картоплі. Понад 40% посівних площ займають кормові культури. За складом ґрунтів на півночі та півдні області переважають опідзолені ґрунти, на решті території — чорноземи.

Загальна площа земель сільськогосподарського призначення Вінницької області сягає трохи більше ніж 2 млн га. З них власне орні землі становлять 1,726 млн га. Традиційно Вінниччина вважається чи не найкращим регіоном для сільськогосподарського виробництва в Україні.

За складом ґрунтів в області переважають опідзолені ґрунти, а на півночі й півдні — чорноземи. Цей фактор у поєднанні з достатньою зволоженістю більшості території регіону і є причиною аграрного іміджу Вінницької області. Можливо, регіон не є лідером за врожайністю деяких культур, але підходить для ведення будь-якого типу сільськогосподарської діяльності. У валовому виробництві сільськогосподарської продукції продукція рослинництва займає 67%. Основні культури вирощування — зернові, цукрові буряки, насіння соняшника, картопля, овочі, ягоди. Останнім часом на Вінниччині стрімко почали зростати площі посівів соняшника, який поступово витісняє із сівозміни традиційний для регіону цукровий буряк.

Землі, на які поширювався мораторій, продавалися і купувалися за допомогою різних схем. За даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, тільки за договорами емфітевзису у Вінницькій області за минулий рік було де-факто продано 3,25 тис. га сільгоспземель.

Прямих продажів земельних ділянок було зафіксовано 186, а на продаж виставлено ще 286 ділянок. При цьому обсяг проданої землі становив 2,86 тис. га, а у грошовому вимірі — 77,3 млн гривень.

Таким чином, можна зазначити, що на ринку сільськогосподарської землі Вінниччини склалася середня ціна приблизно у 27 тис. гривень за 1 га. Цікаво, що ціна продажу збігається з нормативною грошовою оцінкою — тобто за землю фактично платили мінімальну ціну.

При цьому розрахунок Landlord, зроблений на підставі даних про вартість оренди паїв у регіоні, показує, що ціна продажу має щонайменше дворазовий потенціал до росту. Після відкриття повноцінного ринку ціна сільськогосподарської землі у регіоні може встановитися на рівні від 60 тис. гривень за 1 га.

Відповідно до розрахунку Landlord, проведеного на підставі даних відкритих електронних аукціонів з продажу права оренди, ціна землі сільськогосподарського призначення у Полтавській області є однією з найбільших в Україні. Є підстави стверджувати, що після відкриття вільного обігу угідь і формування повноцінного ринку гектар землі на Полтавщині буде коштувати понад 80 тис. гривень.

Втім, інформація Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства про реальний продаж сільськогосподарської землі у регіоні минулого року показує дещо іншу картину.

За 2019 рік у Полтавській області було продано 670 земельних ділянок загальною площею 1,3 тис. га. Власники виручили за свої ділянки 44 млн гривень. Ще 32 ділянки наразі перебувають у продажу.

Таким чином, поки що реальна ціна землі на Полтавщині, виходячи з наявних фактичних даних, становить 33,85 тис. гривень за 1 га. Це трохи вище, ніж встановлено відповідно до офіційної нормативної грошової оцінки у 30,4 тис. гривень за гектар ріллі. При цьому площі під багаторічними насадженнями у Полтавській області за нормативною оцінкою коштують удвічі більше — 64,2 тис. гривень за 1 га.

Таким чином, можна зазначити, що в реальності земля у Полтавській області поки є недооціненим активом. Потенціал для її подальшого зростання формується за рахунок ґрунтово-кліматичних умов регіону і головних показників сільськогосподарської галузі області. Полтавщина наразі продовжує утримувати лідируючі позиції з валового збору зерна в Україні. Основними культурами вирощування є озима пшениця, ячмінь, кукурудза. Останнім часом у північних районах регіону почали розвивати вирощування гречки й проса. Варто відмітити, що Полтавська область лідирує за площами посіву кукурудзи. Крім того, впродовж багатьох років область була провідною у вирощуванні сої. Загалом тут налічується близько 1,8 млн га орних земель, а площа всіх земель сільськогосподарського призначення становить 2,07 млн га.

Ціна реальних продажів сільськогосподарської землі у Херсонській області минулого року, за даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, становила близько 37,2 тис. гривень за 1 га. Це є показовим для демонстрації потенціалу для можливого зростання ціни з розвитком ринку землі після відкриття вільного обігу головного аграрного активу.

Адже нормативна грошова оцінка землі на Херсонщині становить 24,5 тис. гривень за 1 га, а розрахунок Landlord, проведений за інформацією про вартість оренди сільськогосподарських угідь у регіоні, показав цифру у 27 тис. гривень за гектар. Таким чином, ціна реальних оборудок землі виявилася на 50% вищою за всі розрахунки.

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарської землі у Миколаївській області становить понад 27 тис. гривень. При цьому розрахунок, проведений Landlord на підставі даних про вартість оренди паїв у регіоні, показує, що реальна ціна землі на Миколаївщині має бути на рівні понад 40 тис. гривень за 1 га.

Тому деякий подив викликає інформація Міністерства розвиту економіки, торгівлі та сільського господарства про ціну продажу сільгоспземлі у 2019 році, яка є меншою за 10 тис. гривень за 1 га. Можливе пояснення у тому, що до продажу пропонувалися дрібні ділянки середньою площею 1,9 га, що для південного регіону є вкрай незначним показником.

Розрахункова вартість землі сільськогосподарського призначання, що була визначена Landlord на підставі даних про вартість оренди паїв у Чернівецькій області, становить близько 38 тис. гривень за 1 га. При цьому нормативна грошова оцінка землі у регіоні встановлена на рівні понад 33 тис. гривень за 1 га.

Тому дані Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства про ціну реального продажу землі у Чернівецькій області, яка у 2019 році становила менш ніж 6 тис. гривень за 1 га, не можна вважати показовими. За наявною статистикою, продавалися дрібні ділянки площею трохи більшою за 1 га. Скоріше за все, йдеться про перепродаж ділянок між сусідніми дрібними господарствами.

Реальна ціна продажу сільськогосподарської землі у Черкаській області у 2019 році, за даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, становила 33,5 тис. гривень за 1 га. Це майже повністю збігається з нормативною грошовою оцінкою землі у регіоні, яка була проведена у 2020 році, — 33,65 тис. гривень за 1 га.

При цьому розрахунок Landlord, проведений на підставі інформації відкритих аукціонів з продажу прав оренди землі на Черкащині, показує, що ціна має великий потенціал для зростання — розрахунок дав цифру в 59 тис. гривень за гектар. Втім, про це говорить і просто здоровий глузд — адже Черкаська область є однією з провідних у формуванні валового сільськогосподарського продукту.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення у Донецькій області встановлена на рівні понад 31 тис. гривень за 1 га. Але ця цифра викликає деяку недовіру в експертному середовищі, яке вважає її завищеною. Розрахунок Landlord, що було проведено на підставі даних про вартість оренди паїв, показав, що земля на Донеччині на старті вільного продажу коштуватиме близько 18 тис. гривень за 1 га. Таку саму цифру наводить і Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, спираючись на інформацію про реальні оборудки із землею у 2019 році, — 20,4 тис. гривень за 1 га. Хоча, звісно, ціна землі у Донецькому регіоні, як і по всій Україні, буде зростати з розвитком вільного ринку.

За даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, у 2019 році у Львівській області було продано 164,8 га землі сільськогосподарського призначення на 14,3 млн гривень. Таким чином, ціна 1 га становила 86,77 тис. гривень. Це в чотири рази вище від нормативної грошової оцінки на рівні 21,5 тис. гривень за гектар землі та удвічі вище розрахункової вартості сільськогосподарських угідь, що була проведена Landlord на підставі інформації про ціну оренди паїв у регіоні (42 тис. гривень за 1 га). Вочевидь тут, як і в Київській області, склалася ситуація продажу землі з подальшою зміною цільового призначення. Що, враховуючи особливості регіону (розвиток рекреаційної сфери та близькість до кордону з ЄС), не виглядає дивним.

Земля у Дніпропетровській області залишається недооціненою — такий висновок можна зробити, виходячи з даних Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства про продаж ділянок у 2019 році. Ціна оборудок у середньому становила 18,7 тис. гривень за 1 га землі сільськогосподарського призначення.

При цьому нормативна грошова оцінка землі у регіоні встановлена на рівні трохи більше ніж 30 тис. гривень за 1 га, а розрахунок Landlord на підставі даних про вартість оренди сільськогосподарських паїв на Дніпропетровщині показує цифру у 49 тис. гривень за 1 га.

Вочевидь тут, як і в деяких інших регіонах, на реальну ціну мала вплив невелика площа ділянок, що пропонувалися до продажу, — в середньому менша ніж 2 га.

Інформація Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства показує, що у 2019 році гектар землі сільськогосподарського призначення у Закарпатській області продавався у середньому по 9,9 тис. гривень.

Втім, така невелика ціна має пояснення. Розрахунок Landlord, який було проведено на підставі даних про вартість оренди паїв, отриманої на відкритих електронних аукціонах, дав цифру ціни землі у регіоні у 12 тис. гривень за 1 га. Велике значення для формування цих показників має обмеженість земельних ресурсів у області й те, що землі перебувають у формі дрібних ділянок, не консолідованих у масиви. У цьому випадку скоріше не логічною є нормативна грошова оцінка закарпатських угідь у 27 тис. гривень за 1 га.

Невелика площа ділянок, які було продано у Житомирській області у 2019 році, продиктувала і відповідну невелику ціну землі сільськогосподарського призначення. За даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, вона минулого року становила 9,3 тис. гривень за 1 га.

Це дуже мало навіть з огляду на нормативну грошову оцінку землі Житомирщини, проведену в 2020 році, яка була встановлена на рівні 21,4 тис. гривень за гектар. Розрахунок, проведений Landlord за інформацією відкритих електронних торгів на право довгострокової оренди угідь, показав, що сільськогосподарська земля у Житомирській області має коштувати приблизно 40 тис. гривень за 1 га навіть на старті вільного обігу головного аграрного активу.

Ціни реальних угод з купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення на Сумщині, за інформацією Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, у 2019 році у середньому становили 26,5 тис. гривень за 1 га.

Область може вважатися показовою за наявними показниками ціни землі — як реальними, так і розрахунковими. Наприклад, нормативна грошова оцінка аграрних угідь у регіоні у 2020 році встановлена на рівні 26,8 тис. гривень за 1 га. Разом з тим розрахунок Landlord, проведений на підставі інформації про вартість оренди, що була встановлена на відкритих електронних торгах, показав цифру в 27 тис. гривень за 1 га. Тобто ми маємо повний збіг всіх можливих варіантів прогнозування ціни в області на початку вільного обігу сільгоспземель.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення в Одеській області у 2020 році встановлена на рівні 31 тис. гривень за 1 га. Розрахунок, проведений Landlord за інформацією результатів відкритих аукціонів на продаж права оренди землі на Одещині, показав, що ціна сільськогосподарських угідь в області повинна становити приблизно 41 тис. гривень за гектар.

Втім, за інформацією Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, у 2019 році реальна ціна угод купівлі-продажу сільськогосподарських ділянок в Одеській області у середньому становила 22,8 тис. гривень за 1 га. Можливо, на ціну оборудок вплинуло те, що регіон впродовж останніх років має вкрай посушливі умови, що негативно впливають на стан аграрного сектора.

Згідно з інформацією Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, у 2019 році у Рівненській області середня ціна реальних угод з купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення становила 25 тис. гривень за 1 га. При цьому нормативна грошова оцінка орної землі у регіоні, проведена у 2020 році, була встановлена на рівні близько 22 тис. гривень за 1 га. Розрахунок, проведений Landlord за інформацією результатів відкритих аукціонів на продаж права оренди землі на Рівненщині, показав, що на старті вільного обігу земель сільськогосподарського призначення ціна встановиться на рівні лише 14 тис. гривень за 1 га. Таким чином, можна зазначити, що в області недооціненою є не земля до продажу як така, а вартість оренди.

Площа орних земель у Луганській області загалом становить 1,29 млн га. За даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, у 2019 році було продано 90,6 га землі сільськогосподарського призначення на 2,5 млн гривень. Звісно, це не є репрезентативним, але можна зазначити, що ціна гектара за угодами становила 27,6 тис. гривень.

Це майже збіглося з нормативною грошовою оцінкою сільгоспугідь Луганщини 2020 року, яка встановлена на рівні 27,125 тис. гривень за 1 га. Водночас, дані Landlord, які були прораховані на підставі результатів відкритих електронних торгів на продаж права оренди землі сільгосппризначення, виявилися дещо вищими — розрахункова ціна землі становила близько 31 тис. гривень за 1 га. Але така похибка є цілком прийнятною — адже йдеться про ціни активу, вільний продаж якого ще не розпочався.

Обсяг продажу землі сільськогосподарського призначення у Кіровоградській області у 2019 році, за даними Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, був вкрай незначним. Угоди були укладені на купівлю-продаж 30 га орної землі на 900 тис. гривень. Тобто середня ціна 1 га за цими угодами становила 30 тис. гривень. Це збігається з нормативною грошовою оцінкою угідь Кіровоградщини, проведеною у 2020 році, що була встановлена на рівні 31,9 тис. гривень за 1 га.

Водночас слід зазначити, що саме Кіровоградська область, за усіма прогнозами, буде лідером серед регіонів за ціною на сільськогосподарську землю після запуску ринку. Так, розрахунки Landlord, проведені за наслідками відкритих аукціонів з продажу права оренди землі, показують, що після відкриття ринку ціна землі на Кіровоградщині перевищить 70 тис. гривень за 1 га.