Поточний 2020 рік багатьом аграріям запам’ятався насамперед екстремальними погодними умовами і повною невизначеністю на ринку. Багато фермерів, м’яко кажучи, були розчаровані результатами сезону, незважаючи на зростання закупівельних цін на сільгосппродукцію. Як наслідок, кількість пропозицій продажу аграрних бізнесів значно зросла, особливо у Південному і Східному регіонах України.
Що робити власнику сільськогосподарського підприємства, який вирішив продати свою справу, як і куди вкласти виручені кошти — в інтерв’ю із CEO Інвестиційної компанії INTELEVRAZ Юрієм Дячуком та Партнером Інвестиційної компанії INTELEVRAZ Валентиною Гречкою.
Наскільки часто у вашій практиці доводиться стикатися з продажем агробізнесу або його частини?
Юрій Дячук (Ю.Д.): Цьогоріч таких пропозицій дуже багато, особливо на півдні та у центральній частині України, що постраждали від посухи. У Західній Україні, де кліматичні умови кращі, таких пропозицій менше. Але на аграрному ринку ситуація зазвичай дуже мінлива: цього року в певному регіоні посуха, наступного — більш-менш сприятливі кліматичні умови. І казати, що пропозиції продажу сільгосппідприємств надходять тільки у такі роки, буде неправильно — вони є завжди, і це нормальний ринковий процес.
У суспільній свідомості переважає думка, що аграрні бізнеси продаються дуже рідко…
Ю.Д.: Треба враховувати те, що агробізнес побудований не земельних відносинах: власниками землі наразі є одні люди, а користувачами — інші. Що таке агробізнес? Це права на оренду землі, техніка, споруди — основні засоби. Підкреслю, що оптимально продавати саме довгострокові договори оренди, бо вони мають ціну. Продати сторонній особі частку бізнесу, що містить менше ніж 51%, практично нереально. Якщо людина не знає свого партнера, то вона не продасть. Бувають ситуації дружнього поглинання, але інвестиційний банкінг для цього найчастіше не залучається, це закриті угоди. Буває і так, що є два партнери, яким в одному підприємстві затісно. Тоді запрошується компанія, що може оцінити вартість їхнього підприємства на ринку.
Валентина Гречка (В.Г.): Наші основні напрями — злиття і поглинання компаній та супровід цих інвестиційних угод. І зокрема ми маємо сильну експертизу в агросекторі, адже давно займаємося такими угодами та маємо великий досвід і, крім того, вже самі інвестуємо в аграрний бізнес. Також ми займаємося супроводом інвестиційних угод у нерухомості та управлінням цією нерухомістю. Ці напрями зараз дуже активно розвиваються, і ми бачимо великий потенціал залучення в них як українських, так і іноземних інвестицій.
Коли власник агробізнесу вже прийняв рішення виходити з бізнесу, дуже важливо вчасно, коли бізнес ще працює, передати його іншому інвестору. І такі інвестиційні радники, як ми, консультують аграріїв та інвесторів у нерухомість, надаючи інформацію щодо останніх тенденцій ринків, інвестиційного клімату та актуальних подій.
Тобто інвестиційний радник потрібен аграрному підприємству постійно?
В.Г.: Так. Ми спілкуємося з представниками більшості галузей економіки України та активно займаємося аграрними інвестиційними угодами. Ми відчуваємо ринок і можемо підказати власнику, як продати бізнес за гарною ціною.
Важлива перевага інвестиційних радників у тому, що вони мають безліч контактів. Тож власнику не потрібно особисто ходити по сусідах або конкурентах — у інвестиційного радника цей пул контактів вже відпрацьований. Він знає, хто і що купує, за якими цінами, хто який напрям бізнесу розвиває.
Що відбуватиметься після відкриття ринку землі — чи збільшиться кількість пропозицій продажу бізнесу з появою такого сегмента?
Ю.Д.: Це не в агробізнесі з’явиться новий сегмент. Я би сказав, що земля як власність не має стосунку до агробізнесу як такого, крім прав оренди. Товарна земля — це класична комерційна нерухомість, яка здається в оренду, обробляється та з якої отримується дохід. Отже, вартість землі залежатиме від того, за скільки років інвестор буде готовий повернути назад свої гроші. Маю сумніви, що в Україні хтось захоче отримувати ці кошти протягом більше ніж 10 років. Якщо врахувати дисконтування, то вартість 1 га в Україні не має перевищувати $1500. Адже наразі ціна оренди становить $150–200 за гектар. Вартість землі може змінитися, якщо продовжуватиметься стала тенденція до збільшення цін на оренду. Крім того, врахуйте, що в нас договори підписуються на сім років, але їхня якість дуже низька. Потрібно, щоб ці нюанси перейшли у більш формальний, комерційний формат. Тоді професійні орендодавці будуть чітко фіксувати вартість оренди своєї землі, адже це буде для них гарантією повернення інвестицій у певний термін.
Вартість оренди може зростати, лише якщо зростає прибутковість…
Ю.Д.: Так. Фермер зацікавлений у наявності цільного земельного масиву — це оптимізація логістики, відсутність конфліктів із сусідами. І це інвестиційний актив для отримання банківського фінансування. Жоден банк не фінансуватиме окремі клаптики землі, розкидані по території всієї сільради.
Тож, я вважаю, що період 2021–2024 років буде періодом консолідації земель сильними фермерами. І ті, хто зможуть це зробити, збільшать доходність своєї землі. Такий актив можна закласти в банку чи отримати фінансування під досить прийнятні відсотки. З іншого боку, вартість цієї землі автоматично збільшиться — тобто ті, хто першими зможуть консолідувати земельні активи, найбільше їх капіталізують.
Ймовірно, з’являться й компанії, що будуть спеціалізуватися на консолідації земельних ділянок, викуповуватимуть землю і займатимуться перепродажем.
Коли продається бізнес, постає запитання, що робити далі з грошима. Який порядок цифр при продажу агробізнесу та які можливості для інвестування?
Ю.Д.: Після продажу я завжди раджу зробити перерву в кілька місяців, щоб заспокоїти емоції, не вирішувати «вчорашні питання», створити нові цілі та відповідно до цього здійснювати інвестування.
Типовий портрет — це людина, яка має декілька мільйонів доларів. Як правило, 30–50% від отриманих коштів вкладається у нерухомість, зазвичай у столиці. У регіонах знайти нерухомість з гарною доходністю значно важче.
Крім того, частина грошей від продажу лишається у вигляді звичайних депозитів, а частина інвестується в бізнес, як кажуть, для душі. Серед наших прикладів — власники готелів, засновники пивоварного заводу тощо.
Що мається на увазі під інвестиціями в комерційну нерухомість? Які напрями радите?
В.Г.: Ми бачимо перспективу у виробничо-складському напрямі, незважаючи на пандемію та спад оренди, а також в офісних приміщеннях, оскільки розвиненість цього сегмента ринку нерухомості в Україні все ще порівняно низька. Щодо ринку ритейлу прогнозувати зараз складно: на ринку відбувається трансформація, і поки ми не вкладаємо в ритейл і торговельні приміщення. Також має перспективу нежитловий фонд, де після реконструкції можна втілити різні концепції — «гнучкі офіси», розважальні, медичні, освітні напрями тощо. Варто розглядати і проєкти котеджної заміської забудови. З огляду на пандемію затребуваність таких об’єктів зросла. До речі, пропозицій форматних котеджних містечок за середньою вартістю за будинок, з гарною локацією та інфраструктурою дуже мало.
Запит, який я сьогодні бачу від наших інвесторів, — придбання в Києві комерційної нерухомості, що приносила би дохід. Але ми вже дивимося на предмет перспектив та ліквідності. Дуже важливо на початковому етапі оцінити, який життєвий економічний цикл матиме ця нерухомість — якщо через деякий час власник захоче продати актив, чи буде на нього гарна ціна.
Що стосується певного дефіциту пропозиції офісних центрів — якщо дивитися ззовні, то їх не бракує…
В.Г.: Близько 70% офісної нерухомості в Києві — морально застарілий фонд, що має проблеми з інженерними комунікаціями та плануваннями приміщень. Наразі деякі з цих будівель вже поміняли власників, і, можливо, найближчим часом на них чекає реконцепція. Адже в орендарів є запит на якісні бізнес-центри класу В, В+ з орендою в $15–20 за 1 кв. м та всією інфраструктурою. У нас безліч офісів класу С, які перебудували зі старого фонду без належної інфраструктури та парковки. Є бізнес-центри класу А — «Парус», «Гулівер», «Сенатор» тощо зі ставками оренди від $35 за квадратний метр.
Київ достатньо активно забудовується. Серед нових проєктів досить багато офісних, і найближчими роками деякі з них планують виходити на ринок, але однаково не покриють попит при відновленні ділової активності після пандемії.
Ю.Д.: Щоб об’єкт капіталізувався, давав гарну поточну доходність, потрібен управитель. Якщо його немає, то й сенсу вкладати в такий актив теж немає. Без управління вартість об’єкта нерухомості буде невпинно знижуватися. Частина грошей від оренди має вкладатися у страхування, заходи з безпеки тощо.
Ви шукаєте управляючу компанію чи управляєте об’єктом самотужки?
В.Г.: Інвестори зацікавлені саме у нашій спеціалізації в управлінні нерухомістю, адже ми маємо досвід понад 15 років. Ми брали активну участь в операціях з нерухомістю, добре розуміємо цей ринок зсередини, його тенденції, у нас є фахові оцінщики та взагалі професіонали в кожному сегменті. Ми розуміємо, як зробити дохід з нерухомості максимальним. Основна мета управляючої компанії — максимізувати вартість об’єкта та досягти найвищої вартості нерухомості.
Тобто ви берете на себе весь супровід від організації продажу бізнесу до інвестування коштів та управління об’єктом інвестиції?
Ю.Д.: Так. В агросфері бізнес продають через втрату інтересу, бажання займатися ним або певні економічні проблеми тощо — причини різні. Хтось, навпаки, купує, бо бачить у цьому бізнесу можливості для створення додаткової вартості. Коли ми продаємо, намагаємося показати найвищу вартість та продати максимально інвестиційно вигідно. Коли купуємо, то аналізуємо, за рахунок чого можемо підвищити капіталізацію об’єкта, визначаємо, як за допомогою ефективного управління підвищити його дохідність. І рекомендуємо такі об’єкти нашим інвесторам або беремо участь у таких проєктах самі.
Перш ніж ми презентуємо об’єкт інвестору, проводиться величезна інтелектуальна робота з певними розрахунками та фінансовим моделюванням інвестпроєкту, враховуються всі ризики, опрацьовується документація. Ми проводимо аудити та інвентаризації, низку експертиз, на підставі яких можемо показати інвестору, як він повертатиме свої кошти.
