ринок землі

15 травня 2019 11:22

Де взяти $6 млрд на запуск ринку землі – Леонід Козаченко

Для повноцінного відкриття ринку землі фермерам потрібен доступ до дешевих кредитних ресурсів. За рахунок чого Україна може їх залучити?

Час для запровадження відкритого ринку землі в Україні давно назрів, але на цьому шляху є багато перешкод і застережень. Ще п’ять-шість років тому в аграрному середовищі було переконання щодо якнайшвидшого завершення земельної реформи. Зараз погляди вже різні, є різні пропозиції, різна ідеологія при вирішенні болючих питань, пов’язаних з відкриттям ринку. Про це говорить і кількість варіантів впровадження продажу землі — у Верховній Раді в роботі вже перебуває сім законопроектів з цього приводу. Але є одна кардинальна проблема, яка поєднує всі запропоновані варіанти.

Головна проблема

Давайте дамо відповідь на просте запитання: що насамперед потрібно при запровадженні вільного ринку землі? І вона теж проста: потрібні гроші.

Якщо відкривається ринок землі, фермер повинен мати доступ до кредитування мінімум на п’ять років, тобто мати змогу запозичити в банку необхідні кошти. Жоден український банк зараз не здатен запропонувати таке кредитування під низький відсоток. Найпростіший вихід — створити необхідний фінансовий ресурс за допомогою міжнародних донорів. Я зустрічався з представниками ЄБРР, Світового банку — вони можуть запропонувати фінансування земельної реформи у розмірі приблизно $650 млн. Та навіть якщо виходити з цифри, що 8–10% власників паїв захочуть їх продати, то потрібно мінімум $4 млрд.

За рахунок застави державних земель Україна може залучити $6 млрд для запуску ринку землі

Виходить, якщо ми не знайдемо джерело коштів, необхідний ресурс буде тільки у великих іноземних компаній, які проявляють неабиякий інтерес до купівлі української землі. Та в цьому випадку наш фермер залишиться без засобу виробництва.

Де взяти гроші

Я пропоную дуже простий варіант вирішення проблеми. У нас є державні землі сільськогосподарського призначення. Їх величезна перевага в тому, що вони розташовані великими масивами. Якщо взяти звичайне розпайоване поле на 100 га, то там є в середньому 40 власників паїв. З них усього два або три виставлять свої паї на продаж. Яка цінність такої пропозиції для інвестора? Дуже низька, бо доведеться збирати землю «по клаптиках» і невідомо, як цими клаптиками взагалі оперувати. Якщо це 100 га поля у державній власності, земля розташована єдиним масивом, і ліквідність цього активу зовсім інша. І такої державної землі, яка може бути виставлена на приватизацію, в Україні приблизно 4 млн га.

Як ми їх можемо використати, окрім того, що просто продати? Ці 4 млн га державної землі сільськогосподарського призначення з високою ліквідністю можна використати як заставу для створення потужного іпотечного банку, який візьме на себе кредитування придбання землі вітчизняними аграріями.

Ми вже тричі пропонували зробити це, але кожного разу пропозиції стикалися зі спротивом, бо за всім стояли якісь потужні корупційні схеми. Тому зараз ми змінили підхід: давайте візьмемо топ-20 світових іпотечних банків і запропонуємо будь-якому з них зайти у статутний капітал нашого банку (приблизно на 40%). Зі свого боку ми вносимо заставу у вигляді тих самих 4 млн га державних угідь.

Якщо ми зараз просто позичаємо кошти на проведення реформи, донори врахують інфляційні процеси, політичні ризики, вартість їх запозичень перевищить 10% на рік у валюті. Це захмарна цифра для українських господарств, і вони від ринку землі будуть відрізані.

Вартість застави буде зростати на 20% на рік, і фермери зможуть залучити кошти під символічні 3% річних за кредитами

Якщо ми зараз запропонуємо у заставу наші масиви державних земель, відсотки будуть зовсім інші. Я особисто обговорював цю тему з представниками, наприклад, швейцарського пенсійного фонду та отримав відповідь: «Ми готові дати кошти майже під нульовий відсоток». Чому? Відповідь проста: за всіма прогнозами, вартість нашої застави, тобто земельного активу, буде зростати на 20% на рік. Ризиків за таких умов фінансова установа майже не несе. Залишаються політичні та інші специфічні ризики, які доведеться хеджувати. У результаті наші аграрії, наші фермери отримають кошти під максимум 3% річних на п’ять-десять років.

Така схема дає можливість залучити приблизно $6 млрд коштів, як для фінансування відкриття ринку, так і для інших стратегічних проектів України.

Хто має право

І нарешті, треба визначитися з питанням, хто має право долучитися до купівлі сільськогосподарської землі та якою буде максимальна межа концентрації землі.

Найкращою версією, на мій погляд, є пропозиція, що на рівні громади концентрація в одних руках (як при оренді, так і при викупі) не повинна перевищувати 50% земель, на рівні району — до 30%, на рівні області — максимум 10%. Щодо можливості концентрації на рівні держави в цілому дискутуються дві цифри — не більше 5% і не більше 1%. Це унеможливить створення монополій.

Здоровою є теза про заборону продажу землі іноземцям на перші 10 років, а право юридичних осіб обмежити лише тими суб’єктами, які створені фізичними особами — українцями. Не зможуть приватизувати землю і публічні компанії — бо концентрація власності у головного бенефіціара може бути 40%, а все інше — розпорошене по світу.

Усі пропозиції обговорені, є розуміння необхідності зрушувати з місця. Що ж гальмує процес? Головною перешкодою є саме запропонована вигідна для аграріїв схема залучення коштів — дуже багато впливових осіб, потужних компаній вже готуються до того, щоб першими «вхопити» ці державні землі. Бо привабливість активу надвисока. До того ж врахуйте, що на цій землі зараз є якісь об’єкти, підприємства, землі можуть бути підпорядковані науковим установам тощо. Усе це треба спочатку провести через приватизацію, підготувати актив до передачі у заставу. І таких питань потрібно вирішити безліч.

ТЕКСТ: Леонід Козаченко, член Комітету з питань

аграрної політики та земельних відносин Верховної Ради України, президент УАК

14 травня 2019 11:42

Земля в Україні має коштувати від $3000 до $15000 за га – Микола Горбачов ВІДЕО

Ціну кожної ділянки в Україні визначать ефективність її використання та розмір прибутку, який можна отримати.

Ринок землі в Україні ще й не наблизився до омріяного вільного обігу головного сільськогосподарського активу, а дискусія щодо можливої ціни на нього точиться вже не перший рік. Які фактори стануть визначальними при встановленні ціни на землю, ми запитали у президента УЗА Миколи Горбачьова.

Зараз точиться дискусія щодо стартової ціни на землі сільськогосподарського призначення у разі відкриття вільного ринку землі. Чи можна наразі якось визначити цю ціну?

Ринок землі в Україні обов’язково повинен бути сформований, це нагальне питання, яке треба вирішувати просто зараз. Він обов’язково повинен працювати на засадах приватної власності на найцінніший актив країни, повинні бути ефективні приватні власники землі, повинна бути повноцінна здорова конкуренція між ними.

Це, звісно, можна вважати красивими гаслами, але що в сумі дає поєднання всіх перелічених умов? Це забезпечить ефективне використання землі як ресурсу.

Тут виникає дискусійне питання, що саме мається на увазі під ефективним використанням. На мій погляд, відповідь доволі проста — це отримання максимального прибутку за умови ефективного управління ресурсом.

І для того, щоб зрозуміти, скільки саме може коштувати земля, потрібно мати чітку картину того, скільки саме прибутку здатна приносити земля у регіональному розрізі.

Що ви маєте на увазі під регіональним розрізом?

Земля, яка зрошується природним шляхом у Херсонській області, об’єктивно буде дорожчою за землю у Кіровоградській області, а ділянка на Житомирщині буде коштувати більше, ніж аналогічний масив у Луганській області. Справа тут і у природних умовах, і у витратах на виробництво, і у можливості культивувати різні культури. Тобто так чи інакше, ми приходимо до прибутку, який можна отримати від землі.

Ми можемо взяти приклади інших країн, де ринки землі вже давно сформовані. Якщо спиратися на таку практику, яка ціна на землю в Україні може сформуватися після запуску вільного продажу?

Якщо бажаєте, можна провести певну паралель, наприклад, з тією ж Францією. Країна розташована у континентальній Європі, є поділ за умовами для сільського господарства між південною та північною частинами, французький аграрний сектор вирощує низку культур, які культивуються і в Україні, ми конкуруємо за одні й ті ж самі ринки збуту зерна. Виходячи з цього, можна припустити, що в Україні земля повинна коштувати від $3000 приблизно до $15 000 залежно від регіонального розташування. Але, підкреслю, що це лише приклад. Скільки коштуватиме земля насправді, визначить сам ринок, коли він буде сформований.

Ви сказали, що нам потрібно сформувати ринок землі. Але це справа, яку не можна зробити за один день. Давайте припустимо, що держава зробила все необхідне для відкриття ринку, затвердила всі закони та підзаконні акти. Скільки часу знадобиться на те, щоб ринок склався як повноцінний самодостатній механізм?

Знаєте, ринок неможливо сформувати законами чи постановами. Нормативні акти лише визначають, так би мовити, максимальні рухи у різні боки, межі дозволеного. Тобто завдання держави — лише встановити прозорі та чіткі правили гри. А вже як саме різні суб’єкти будуть грати, користуючись цими правилами, і стане ринком. Мінімальний строк, який знадобиться для того, щоб ринок почав працювати, на мій погляд, становить приблизно п’ять років. А для повноцінного його функціонування треба років 10. Але все залежатиме від встановлених правил. Наприклад, чи будуть обмеження щодо права купівлі ділянок іноземними громадянами, чи встановлять максимальні розміри сільгоспземель у приватній власності. Або чи буде можливо взагалі володіти землею і не використовувати її. Адже у світі є практика, за якої держава може передавати такі землі у користування будь-кому іншому для використання, а власник отримує лише орендну плату. І таких питань, якщо заглиблюватися у проблематику земельного ринку, виникає просто безліч. Роки потрібні навіть для того, щоб врегулювати всі ці моменти.

Чи можливо запозичити з досвіду іншої країни модель формування ринку землі і в такий спосіб прискорити завершення земельної реформи? Якщо так, то яку модель ви можете порадити?

Однозначної відповіді, яку саме модель можна запозичити, не існує. Зараз в Україні ефективно працює модель великотоварного сільськогосподарського виробництва, модель агрохолдингів. Вона досить ефективна, але чи достатньою мірою? Знову ж таки, повертаючись до прикладу Франції, можу сказати, що більш ефективними є кооперативні об’єднання невеликих агровиробників. Кооперативи, утворені різними власниками 100–150 га землі, демонструють більшу ефективність навіть у порівнянні з нашими великими господарствами. В Україні середня врожайність пшениці 4 т з 1 га, а у Франції — 8 т з 1 га.

Але повернемося до головного — чому так відбувається. Справа не в розмірі господарства, а у приватній власності — власник землі буде намагатися підвищити ефективність використання. Встановлювати незалежні джерела енергії, проводити системи зрошення тощо.

Земля в Україні повинна коштувати від $3000 до $15 000 за гектар залежно від регіонального розташування

В Україні є великі площі, де можна отримувати значно більший прибуток від вирощування ягід, овочів або фруктів. З гектара малини можна отримати $30 000–60 000. Якщо вирощувати пшеницю — це буде $800. Але чи означає це, що треба вирощувати лише малину? Звісно, ні, питання використання вирішить ефективний власник, а ціна буде визначатися регіональним фактором.

Тому неможливо дати відповідь, яка модель з існуючих у різних країнах нам може підійти, бо жодна з них не врахує всіх умов на конкретному полі, у певному районі однієї з областей України. Модель ми повинні скласти самі.

І нарешті, які глобальні тренди визначать аграрний ринок України цього року та чи буде серед них початок формування вільного обігу землі?

Глобальні тренди цього року назвати дуже просто. Це вибори Президента України, потім вибори до Верховної Ради України. І, нарешті, призначення нового складу Кабінету Міністрів, який визначить напрями державної політики щодо економічного регулювання. На жаль, у поточному році це і стане трьома глобальними трендами, які будуть діяти на українському аграрному ринку.

ТЕКСТ: Михайло Дикаленко

13 травня 2019 12:27

Земля в Україні має продаватися по $10 тис. за гектар – Тарас Дзьоба ВІДЕО

При оцінюванні вартості землі в Україні слід брати за приклад модель Аргентини, яка за умовами ведення бізнесу і кон’юнктурою ринку близька до української. Отже, ціна на землю в нашій країні має становити $10 тис. за гектар.

Таку думку в ексклюзивному інтерв’ю Landlord висловив начальник відділу закупівель компанії «Бунге Україна» Тарас Дзьоба.

За словами експерта, вирішуючи питання встановлення ціни на землю в Україні, слід враховувати той факт, що земля – це насамперед актив, який може генерувати прибуток. Тож залежно від того, який прибуток може дати та чи інша земельна ділянка, і здійснюється оцінка.

Читайте: Вартість землі в Україні має бути не нижчою, ніж у США – Луїс Карлос Алонсо ВІДЕО

«Українська земля має прямувати за оцінкою до вартості в Аргентині, Бразилії. Швидше в Аргентині, бо саме вона дуже схожа з Україною за умовами ведення бізнесу, економічною моделлю, кон’юнктурою ринку… У середньому ціна землі має дорівнювати близько $10 тис. за гектар», – відзначив Тарас Дзьоба.

Україна – це одна з небагатьох держав у світі, яка залишилася із закритим ринком землі. При цьому аграрний сектор у ній – один із тих, які динамічно розвиваються і формують до 20% ВВП країни. Тарас Дзьоба назвав це дисонансом і наголосив, що для інвестиційної привабливості в українську аграрну галузь необхідно дозволити продаж землі.

Landlord раніше повідомляв про те, що на думку Анатолія Кисіля, власника підприємства «Байс-Агро», визначати вартість землі доцільно, розпочавши реформу з найменш розвинених і неприбуткових сільськогосподарських регіонів.

12 травня 2019 10:06

В Україні вже померло 40% власників паїв. Відкладати ринок землі далі нема куди – Володимир Фантух ВІДЕО

В Україні вже немає близько 40% власників земельних паїв, які отримали їх 22 роки тому, а більшість сьогоднішніх власників сільськогосподарських ділянок – це старі люди. Тому далі зволікати з відкриттям ринку землі не можна.

Таку думку щодо зняття мораторію на продаж землі в Україні висловив в ексклюзивному інтерв’ю редакції Landlord заступник генерального директора з іновацій групи компаній Укрлендфармінг Володимир Фантух.

Фахівець вважає, що ціни на землю в Україні мають бути вигідними для землевласників, а також не бути захмарними для потенційних інвесторів – українських виробників. Як пропозицію називає $3 тис. за гектар.

Читайте: Ринок земелі треба закрити від іноземців на 10-15 років – Анатолій Кисіль

За словами Володимира Фантуха, на сьогодні ринок землі практично сформований. Можливо, юридично треба узгодити сам механізм, але відкладати відкриття продажу землі далі не можна:

«Близько 40% власників, які були в 97-му році, пайовиків, уже відсутні за 22 роки. У нас залишилися в селах старі люди, які є власниками».

Тож справді, чи дочекаються люди похилого віку, поки їм дозволять продати землю?

Landlord раніше повідомляв про те, кому і за скільки дозволять купувати землю в Україні: 3 етапи формування ринку.

11 травня 2019 10:04

Ринок земелі треба закрити від іноземців на 10-15 років – Анатолій Кисіль ВІДЕО

Визначення ціни землі доцільно робити, розпочавши реформу з найменш розвинених і неприбуткових сільськогосподарських регіонів. Такої думки дотримується Анатолій Кисіль, власник підприємства "Байс-Агро".

Особисто моя позиція щодо можливого впровадження вільного обігу, купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення полягає в тому, що цій глобальній реформі повинен передувати період ретельної підготовки і тестування.

Що мається на увазі? Перш ніж відкривати ринок, його треба протестувати у найменш прибуткових областях, непривабливих для інвесторів регіонах і місцевостях, де сільське господарство зараз або малорозвинене, або землі взагалі не використовуються за цільовим призначенням внаслідок складності їх експлуатації. Коли приватний сектор придбає таку землю у власність (а він це зробить, тому що навіть складна в обробітку земля є і буде цінним активом), він направить туди інвестиції, створить робочі місця.

Читайте: Земля в Україні може подорожчати в 5 разів. 3 чинники формування ціни

Як наслідок — депресивні сільські регіони отримають ресурс і можливість для швидкого розвитку. Приватний власник буде прагнути досягти максимальної ефективності ведення господарства та підвищення прибутковості. У результаті ми отримаємо базу для визначення мінімальної ціни на землю, чітке розуміння того, скільки прибутку можуть приносити складні землі та скільки вони повинні коштувати. Адже ринок сам буде пропонувати такі ціни, вони будуть зростати з поступовим отриманням досвіду.

І ось тоді можна переходити до другого етапу впровадження ринку — розповсюдити практику вільного продажу земель на більш прибуткові області та регіони, наприклад, у центральній частині України — на Вінниччині, Черкащині або Київщині.

Але там не доведеться встановлювати ціну землі навмання — бо перед очима вже буде досвід, отриманий у інших місцевостях. Зрозуміло, що ціна родючих ґрунтів встановиться на справедливому рівні — бо її буде «підпирати знизу» ціна малопродуктивних ділянок.

Дуже правильним, на мій погляд, є те, що у пропонованих зараз законопроектах перевага у придбанні землі віддається приватним особам. Хай це будуть невеликі господарства, але вони забезпечать селян, які живуть у місцевості, найголовнішим засобом виробництва, що дозволить їм заробляти та розвиватися.

З невеликих підприємств почне відновлюватися і розвиватися те, про що постійно говорять, — овочівництво, розсадництво, садівництво тощо. Іншими словами, відродяться ті напрями, якими великі холдинги не можуть займатися внаслідок своєї специфіки.

Також повністю слушною є пропозиція на перші 10 або 15 років (у різних проектах є різні цифри) обмежити право на купівлю української землі іноземцями. Наші співвітчизники повинні мати шанс для того, щоб стати на ноги, стати справжніми господарями. Коли через встановлений термін до купівлі будуть допущені й нерезиденти, українські фермери зможуть скласти їм конкуренцію.

Я жодним чином не пропоную когось обмежувати у правах і не хочу сказати, що холдинги — це погано, а треба розвивати лише дрібні фермерські господарства. Я не бачу нічого поганого у тому, що колись частину земель будуть обробляти іноземні компанії.

Моя позиція полягає в тому, що держава повинна створити рівні можливості для розвитку всіх форм господарювання на землі. А яка з них зрештою стане більш ефективною і доведе свою перевагу — покаже час, треба лише всім дати шанс.

Відзначимо, раніше про вартість української землі висловився провідний фахівець компанії Сингента – Луїс Карлос Алонсо.

ТЕКСТ: Анатолій Кисіль, власник підприємства “Байс-Агро”

Показати ще

Останні новини