ОГЛЯД РИНКУ    13.02.2018 11:43

Цінна спадщина


Питання спадкування землі в умовах небувалої конкуренції за неї та очікування зняття мораторію стає все більш актуальним. У роботі із земельними банками агропідприємства навіть відносно невеликого розміру стикаються із проблемами юридичної невизначеності землі, власники якої померли. Наприкінці 2016 року була проведена реформа у сфері спадкування земель, що надало відповідним органам місцевого самоврядування додаткові повноваження щодо управління такою землею.
Чимало наших клієнтів вже стикнулися із новими реаліями роботи із землею, власники якої померли. Спадкоємець, який хоче прийняти спадщину, крім відповідної заяви зобов’язаний надати нотаріусу документи, які підтверджують права померлого на спадкове майно. Ускладнює отримання у спадщину земельної ділянки той факт, що навіть зараз велика кількість землі залишається не внесеною до Державного земельного кадастру, оскільки за чинними правилами успадкувати земельну ділянку без кадастрового номеру неможливо. Інколи в оформлені спадкоємцем прав на землю найбільше зацікавлений орендар. А через те, що спадкоємці часто не можуть самостійно оформити права на землю, саме орендар приймає на себе функцію з організації відповідного процесу.

Наприкінці 2016 року до закону України «Про оренду землі» було внесене положення, за яким особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішення суду про визнання спадщини відумерлою. Про це обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

До Цивільного кодексу України було внесено зміни, відповідно до яких у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту особою, яка управляє спадщиною, до складу якої входить земельна ділянка, є сільська, селищна, міська рада за місцезнаходженням такої земельної ділянки. І ця рада має право передати таку землю в оренду. Відтак у зону ризику втрати земель відразу потрапляють ті агропідприємства, які не встигли продовжити договори, строк дії яких закінчився за життя померлого орендодавця. Своєчасна подача спадкоємцем нотаріусу (чи відповідному органу, який його заміняє) заяви про прийняття спадщини блокує можливість органу місцевого самоврядування на передачу такої землі в оренду. Рекомендація таким агропідприємствам — максимально швидко шукати спадкоємців померлого та допомогти їм оформити спадщину. В іншому випадку землею зможе розпоряджатися сільська, селищна, міська рада, і немає гарантій того, що ця земля буде передана вам.
До закону України «Про оренду землі» також було внесено норму, відповідно до якої, якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку. Відтак, за новими правилами, якщо власник землі, яка перебуває в оренді агропідприємства, помер, то відповідний договір оренди, якщо його строк закінчився після смерті власника, діятиме доти, доки права на землю оформить спадкоємець або відповідна територіальна громада.

Часто господарства допомагають спадкоємцям у оформленні спадщини. Наша компанія допомагала агрохолдингу у розробці типового договору про надання послуг із організації оформлення спадщини на землю потенційному орендодавцю. Предметом такого договору є надання оплатних послуг спадкоємцю щодо організації процесу отримання ним у спадщину земельної ділянки, оренда якої цікавить підприємство. Такий договір розробляється під умову подальшої передачі відповідної земельної ділянки в оренду агропідприємству, яке організувало оформлення спадщини, або сплату повної вартості послуг з оформлення прав на земельну ділянку.

Крім того, ефективно можна використовувати договори про компенсацію фізичним особам за користування земельними ділянками. Такі договори потрібні для врегулювання фінансової частини питань зі спадкоємцями, які лише оформляють свої права на землю, однак підприємству потрібно «прив’язати» їх до себе.

Не всі агропідприємства вважають за потрібне забезпечувати оформлення спадкоємцем прав на земельну ділянку. За чинними нормами законодавства їх договір оренди продовжить діяти. У той самий час перспектива подальшого переходу прав на землю до органу місцевого самоврядування є аргументом на користь сприяння оформленню землі за спадкоємцем, оскільки договірні відносини по оренді землі набагато простіше підтримувати із фізичною особою.

Отримуйте щоранку на пошту свіжі новини та найцікавіше чтиво!